Брать или не брать? Апартаменты в Тюмени: состояние, перспективы, нюансы

Фото: Pixabay

В крупных городах-миллионниках расцветает рынок апартаментов – приобрести такое жилье уже давно можно в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге. В Тюмени же это направление недвижимости только начинает зарождаться. РБК Тюмень попыталось выяснить, по какой цене и на каких условиях сегодня можно приобрести «коммерческое жилье», среди кого оно может быть востребовано, и с какими «подводными камнями» могут столкнуться обладатели такой недвижимости.

На сегодняшний день в столице региона есть только два комплекса апартаментов. Первый так и называется «Апартаменты №1» - он на улице Сакко, 37 в центре Тюмени. В рекламных материалах, размещенных в интернете, основным плюсом называют местоположение: рядом крупные торговые центры, вузы, цирк, Центральный парк культуры и отдыха. Небольшую квартиру-студию (без кухни) общей площадью 20,6 кв.м. можно купить за 2 млн 280 тыс. рублей. То есть цена одного квадратного метра составит 110 679 рублей. Стоимость «квадрата» достаточно высока, но в целом апартаменты в ценовом сегменте выглядят привлекательно: отыскать отдельную даже маленькую квартиру в самом центре города за два с небольшим миллиона рублей почти невозможно. Правда, покупая апартаменты на Сакко, нужно предусмотреть еще и средства на ремонт – площади продаются с черновой отделкой.

Второй комплекс апартаментов – на улице Республики, 85 прямо противоположен первому: там предлагаются большие (от 105 до 148 «квадратов») меблированные жилплощади с дизайнерским ремонтом и необходимой техникой, напоминающие номера фешенебельного отеля. В помещениях – кондиционер, видеодомофон, сигнализация, на территории – охрана, видеонаблюдение, паркинги. Цена за роскошь соответствующая: апартаменты, площадью 126 «квадратов», предлагаются за 22 млн 680 тыс. рублей.

«Оба объекта причислены к апартаментам только из-за коммерческого статуса здания. Инфраструктура в них отсутствует», - комментирует аналитик ФРК «Этажи» Ирина Пашковская. Под инфраструктурой она подразумевает такие объекты, как прачечные, химчистки, магазинчики, фитнесс-залы с бассейном, пекарни, кафе, библиотеки, которые предусмотрены в «классических» комплексах апартаментов и, по сути, являются их основной «фишкой».

Юридические нюансы

Пока, по данным экспертов, в Тюмени апартаменты спросом не пользуются. Возможно, потенциальных покупателей отпугивают юридические нюансы. Основной проблемой является отсутствие возможности получить постоянную прописку, так как апартаменты относятся к категории «коммерческая недвижимость». «Поэтому такой формат не подходит для семей с детьми», - говорит Ирина Пашковская.

Риелторы предупреждают, что зарегистрироваться в тюменских апартаментах пока нельзя. Об этом же говорится и в объявлении о продаже объектов на улице Республики. «Апартаменты длительного проживания расположены в новом престижном торгово-офисном здании в самом центре города Тюмени… Здание имеет статус нежилого. Прописка по месту проживания невозможна», - говорится в характеристике объекта.

Правда, в мегаполисах, где рынок апартаментов активно развивается, эту проблему решили. Например, в соседнем Екатеринбурге покупатели такого жилья оформляют временную регистрацию. «Да, статус нежилого помещения не позволяет владельцу оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Но есть возможность оформить временную, которая нуждается в продлении каждые пять лет. С ней нельзя получить ИНН, полис ОМС, встать на биржу труда, но, как показывает практика, на ее основании уже можно налаживать коммуникацию со структурами социального назначения – встать на учет в поликлинику, оформить ребенка в школу и многое другое», - рассказывают в компании «Атомстройкомплекс», которая является флагманом этого рынка в уральской столице.

Стоит отметить, что по закону зарегистрироваться можно только в апартаментах, относящихся к гостиничным объектам. У здания должно быть соответствующее назначение, а за его эксплуатацию должна отвечать управляющая компания, имеющая на это лицензию. Как правило, в крупных городах застройщики сами создают или нанимают такую УК, однако при желании это могут сделать и сами жильцы, желающие получить временную регистрацию. А вот в апартаментах, оборудованных в бывших административных или промышленных зданиях, в офисных центрах зарегистрироваться уже не удастся, поэтому приобретая апартаменты человек должен четко представлять, нужна ему временная прописка или нет и выбирать соответствующий объект.

Также нужно понимать, что будут отличаться и налоги – на коммерческую недвижимость ставки выше, чем на жилье. Правда разница будет не существенной - инвентаризационная стоимость апартаментов, как правило, невысока и может быть существенно ниже рыночной. Также, купив апартаменты, нельзя рассчитывать на получение налогового вычета, который получают приобретатели стандартных квартир.

Кроме того, может различаться и плата за «коммуналку», хотя, как уверяют эксперты, разница будет несущественной. «На апартаменты, как на нежилое помещение, не распространяются льготы на ЖКХ, поэтому, действительно, где-то счета за эти услуги могут быть выше, чем в аналогичных квартирах. Главным образом это касается счетов за электроэнергию и водоснабжение. Остальные тарифы – как в обычной квартире», - утверждают в компании «Атомстройкомплекс». Так, например, стоимость коммунальных услуг в больших двухкомнатных апартаментах площадью 84 квадратных метра в 2014 году составляла порядка 4 тыс. рублей в месяц – летом и около 5,5 тыс. - зимой.

«Да, за электроэнергию жильцы апартаментов платят больше, но ее доля в общей квитанции составляет около 15%. Все остальные тарифы аналогичны тем, что платят жители квартир. Более того – учитывая то, что все дома с апартаментами новые, и оборудованы счетчиками, еще долго не нужно тратиться на капремонт и содержание жилья, что снижает стоимость коммунальных услуг. Получается, что при прочих равных, коммунальные услуги и вовсе могут обойтись вам дешевле», - утверждают в компании.

Перспективы рынка в Тюмени

В Москве сегодня каждая третья новостройка строится именно в формате апартаментов. Доля их в Екатеринбурге в 2014 году достигла 7% от объемов строящегося жилья и, по прогнозам аналитиков, вскоре может вырасти до 20%.

В «Атомстройкомплексе» отмечают, что такой формат в мегаполисе оказался выгоден как для застройщика, так и для покупателя. Застройщик возводит объекты с трактовкой «гостиничный комплекс» на участках, предусмотренных под строительство коммерческой недвижимости, расширяя предложение в центре города. Покупатель получает обустроенное по типу высококлассной гостиницы место для проживания в центральных районах, причем, гораздо дешевле аналогичных квартир.

Обычно апартаменты приобретают сотрудники иностранных компаний, топ-менеджеры, бизнесмены – для них важно месторасположение и гостиничный сервис. Появились и новые покупатели – например, семьи, живущие за городом в собственном доме. Апартаменты для них –место отдыха и проведения времени, пока супруг на работе, а ребенок занимается в секции. Покупают апартаменты и для студентов – вопрос постоянной регистрации здесь не так критичен, зато родители могут быть уверены, что у ребенка, впервые уехавшего из дома так надолго, будет все необходимое, да еще и рядом с вузом. Есть среди покупателей и те, кто привык к этому формату, долгое время пожив за границей. По сути, не нужно ничего делать самому – о чистоте позаботится клининговая служба, о завтраке – рестораны и кафе на нижних этажах. Сегодня к этим людям присоединяются представители творческих профессий, которые могут совмещать офис и квартиру для работы, чтобы не отвлекаться от творческого процесса, отмечают в компании. Еще одна категория покупателя – инвесторы, планирующие сдавать площади в аренду.

Однако в Тюмени пока нет апартаментов с таким сервисом. Ведущий специалист по рекламе и маркетингу группы компаний «ТИС» Светлана Гуляницкая считает, что рынок региональной столицы пока просто не дорос до этого формата. «Это в городах-миллионниках, вроде Москвы и Санкт-Петербурга апартаменты востребованы - там многие люди имеют дома за городом. Чтобы быть поближе к работе в будние дни они живут в апартаментах, а в выходные уезжают за город. У нас такого нет», - отмечает эксперт. По мнению Светланы Гуляницкой, такой формат жилья скорее будет интересен тем, кто намерен инвестировать деньги в недвижимость, чтобы затем сдавать ее в аренду. Постоянно же проживать в апартаментах большинство тюменцев пока не стремятся.

Президент «Объединения риелторов Тюменской области» Миля Ященко заявляет, что дело в менталитете. «В отличие от соседнего Екатеринбурга, в котором рынок апартаментов развивается быстро, у нас его просто нет. Клиент не сильно ориентирован на апартаменты. Это менталитет небольших городов», - уточнила она.

В целом, по словам Ященко, рынок апартаментов будет развиваться только в том случае, если стоимость квадратного метра снизится на 20%, а то и больше, по сравнению с жильем. «Предпосылок к этому сегодня нет. Конечно, это возможно, но есть много нюансов. К выбору апартаментов нужно подходить точечно: выбирать район, социально-бытовые условия и так далее. Будущее у этого рынка есть, но все зависит от спроса, которого пока нет. Об этом продукте узнают, если он будет конкурировать в цене», - отметила она.

Эксперт добавила, что в целом Тюмень всегда отличалась хорошим спросом на жилье, застройщики не испытывали особых затруднений по поводу реализации квадратных метров. «Возможно, в период кризиса ситуация изменится, строители начнут строить апартаменты. Почему начинают строить апартаменты? Не потому, что они нужны застройщикам, а потому что цена вопроса иная: себестоимость строительства меньше», - резюмировала Миля Ященко.

Об этом же говорит и аналитик ФРК «Этажи»  Ирина Пашковская: «К коммерческой недвижимости меньше норм и требований со стороны государства, в отличие от жилых помещений». Меньше норм и требований - меньше затрат у девелопера, поэтому цены на такое жилье, как правило, ниже среднерыночных на 15-20%, особенно в сегменте «эконом», но, и качество при этом может пострадать. Поэтому к выбору таких объектов эксперты советуют относиться особенно внимательно».

В целом же Ирина Пашковская считает формат апартаментов перспективным для Тюмени. «Есть интересные проработанные проекты апартаментов комфорт и бизнес-классов, предлагающих своим жителям разнообразную инфраструктуру и гостиничные услуги, но возникшая экономическая ситуация заставила застройщиков быть более осторожными, поэтому время появления настоящих сервисных апартаментов на тюменском рынке пока неизвестно», - поясняет эксперт.