Перейти к основному контенту
Недвижимость Тюмени ,  
0 

Загородная недвижимость Тюмени: перспективы для девелоперов и покупателей

Представители бизнеса и власти обсудили возможности развития загородной недвижимости в Тюменской области
Круглый стол «Загородная недвижимость» в рамках премии «Девелопер года»
Круглый стол «Загородная недвижимость» в рамках премии «Девелопер года» (Фото: Денис Моргунов)

Собственники бизнеса, представители строительных, девелоперских компаний и ГУСа обсудили возможности развития в регионе загородной недвижимости на круглом столе, прошедшем в рамках премии «Девелопер года», организатором которой является РБК Тюмень.

Были затронуты такие вопросы, как стимулирующие программы для развития загородного рынка, свободные для девелоперов ниши и перспективы их заполнения, опыт успешных загородных проектов, изменение спроса после активных периодов продаж. Поговорили и о том, важна ли коммерческая инфраструктура и как она меняет спрос и отношение покупателей к ЖК.

ИЖС как конкурент крупным девелоперам

Тенденции последних лет показывают, что объем ввода ИЖС значительно вырос. Валерий Киселев, заместитель начальника Главного управления строительства Тюменской области, рассказал, что в предыдущие годы вводилось около 500-600 тысяч кв. метров ИЖС, в этом же году – объём ввода может превысить 1 млн кв. метров.

Валерий Киселев, заместитель начальника Главного управления строительства Тюменской области

«Огромные цифры, и они говорят о том, что спрос на индивидуальное жилое строительство растет. Это связано и с ковидными ограничениями, и с программами социальной газификации, и с возможностью упрощенной регистрации прав на построенный объект ИЖС, и в какой-то мере с программой сельской ипотеки.

Если раньше ИЖС в общем объеме занимало порядка 30-40% ввода, то в этом году - больше половины. Анализируя политику Минстроя России, понимаем, что в ближайшие годы ИЖС составит реальную конкуренцию крупным девелоперам.

И, собственно говоря, политика Минстроя заключается в том, чтобы эту отрасль делать флагманом жилищного строительства», – отметил Валерий Киселев.

В Тюменской области все те жилищные программы, которые существовали в предыдущие годы, сохранены. Что касается ИЖС, то это программа «Молодая семья», на которую ежегодно выделяется 600 млн рублей:

«У нас порядка 500 семей могут получить господдержку и либо купить, либо построить индивидуальный жилой дом. 

Мы прорабатываем сейчас вопросы вовлечения земель ИЖС под КРТ, чтобы не было такой хаотичной застройки, как раньше, когда компания получала земельный участок и у нее была основная цель не построить жилье, а размежевать участок и отдать эти небольшие пятнышки в частные руки. 

Мы прорабатываем, чтобы у нас были взаимные обязательства инвестора и органов власти: чтобы заключался договор КРТ, в котором было прописано, что инвестор строит не только дома, но и подъездные дороги, квартальные проезды и общее имущество, чтобы это было комфортное и современное жилье. Поэтому, я думаю, что это будет действенный рычаг для создания нового современного благоустроенного жилья. С 1 марта этого года у нас были внесены существенные изменения в закон о «долевке», позволяющие привлекать средства дольщиков для комплексного малоэтажного строительства. Это тоже, на мой взгляд, достаточно перспективный инструмент. К сожалению, пока в Тюменской области застройщики с этими проектами не заходили, но, думаю, это в перспективе состоится», – пояснил Валерий Киселев.

Юлиу Пантя, основатель компании-застройщика «Финская улочка», отметил, что в ИЖС появляются новые вехи:

Юлиу Пантя, основатель компании-застройщика «Финская улочка»

«В марте этого года внесены поправки в действие 214 ФЗ, и у нас уже есть первые линии. Сбербанк и Дом.рф работают с программами, и это действительно массовое финансирование, массовая застройка, а не частная, и за счет этого появляется порядок. Начинают заходить крупные застройщики, такие бренды, как «Самолет», начинают скупать земли под проекты ИЖС».

Загородные ЖК и коммерческая инфраструктура

Валерий Киселев заострил внимание на инфраструктуре загородных жилых комплексов. По его словам, объекты ИЖС строятся, а обещания со стороны инвестора – дороги, тротуары – не всегда выполняются. При этом претензии жители этих комплексов адресуют органам власти.

«Коттеджный поселок построен, но инфраструктуры нет. Поступает масса обращений к органам власти, к органам местного самоуправления – постройте дороги. С этой позиции закон о «долёвке» – это хорошее нововведение, которое позволит цивилизованно решать такие вопросы, потому что, заключая такой договор, дольщик понимает, что он покупает не только объект ИЖС, но и некое общее имущество, куда входят предметы благоустройства. Перспективный инструмент на будущее», – пояснил Валерий Киселев.

Согласилась с ним и Наталья Девяткова, генеральный директор ГК «Денова», подчеркнув важность развитой инфраструктуры. Именно она –коммерческая или социальная – это то, благодаря чему человек принимает решение, нужно ли ему жить за городом или нет:

Наталья Девяткова, генеральный директор ГК «Денова»

«При наличии коммерческой недвижимости выигрывают все – и застройщики, и жители, потому что люди будут понимать то качество жизни, которые им предлагают. В среднем наличие коммерческой составляющей увеличивает стоимость жилья на 30%.

Полагаю, что данная цифра отразится и на рынке загородного жилья, и даже будет больше. Я просто вижу по «Зеленым аллеям», как наличие каких-то объектов начинает повышает стоимость квадратного метра в соседних поселках. Теперь по поводу фишек, это тоже очень важная вещь. Они являются магнитом, когда мы раскручиваем загородную недвижимость. Что такое фишки? Это наличие, например, уникального медицинского центра, крутого фитнес-центра, поля для гольфа. Это должно быть якорем, который сделает вашу местность, ваши домики, вашу картографию более привлекательной».

Дмитрий Антонов, сооснователь строительной компании «Веванта», не согласился с тем, что коммерческая инфраструктура повышает привлекательность загородных жилых комплексов. По его словам, в компанию ежемесячно поступает около 900 запросов на строительство, и последнее, что интересуют людей, это коммерческая недвижимость:

Дмитрий Антонов, сооснователь строительной компании «Веванта»

«Близость к природе – основной фактор, который мотивирует людей переезжать за пределы города. Городские блага им не интересны. Этой аудитории необходима возможность проживать в своем доме, и ее не беспокоит наличие торгового центра, хотя девелоперы могут предоставить эту «плюшку». Самое главное для человека – это то, что он покупает землю. Второе: если это удачная локация, то торговый центр, стоматологии, ветклиники и другое уже имеется. Но ему важны в первую очередь лес, озеро, участок, на котором свободно гуляет собака. Это основной фактор, почему люди переезжают за город. Например, мы, «Веванта», основное, что рекламируем, это то, что в нашем поселке не будет ни одного крупного торгового центра, а значит, не будет шума. Обнадеживать, что в 30 километрах от города построят ЦУМ, лично мы не будем.

Тюмень – это уникальная локация в стране, где большое количество свободных участков и ресурсов, и нам в этом очень повезло. На данный момент мы уже находимся примерно на 20 лет впереди остальных городов по инфраструктуре.

Мы не против нее, но торговые центры и коммерческая недвижимость – это многомиллионные вложения для застройщика. Отсутствие такого рода инфраструктуры не влияет на спрос значительным образом».

Ксения Гильтман, директор по маркетингу ГК «Навигатор. Девелопмент», рассказала, по какой причине бывает затруднительно наполнить загородные комплексы коммерческими объектами:

Ксения Гильтман, директор по маркетингу ГК «Навигатор. Девелопмент»

«Если говорить о развитии коммерции в «Зеленых аллеях», то главная проблема сегодня заключается в том, что количество жителей, проживающих на территории жилого квартала, не соответствует тем нормам, которые необходимы для открытия коммерческих объектов. Обычно крупные якорные арендаторы, по понятным причинам, рассматривают жилые комплексы при количестве жителей от 3000. «Зеленые аллеи» – молодой проект, который находится в середине своего жизненного цикла. На данный момент в жилом квартале пока что не проживает необходимая норма жителей. Связано это в том числе и с тем, что планы людей по ремонту и переезду в новый дом, в связи с геополитической ситуацией, отложились на некоторое время. Однако запуск в этом году 2 очередей многоквартирных домов, безусловно, изменит эту ситуацию. И уже к концу следующего году мы надеемся, что коммерческие помещения первой необходимости – магазин, аптека, кафе и др. – появятся в нашем жилом квартале».

ИЖС как возможность привлечения жителей других регионов

Вячеслав Быков, коммерческий директор девелоперской компании «Новая Земля», рассказал, что важным инструментом развития недвижимости, в том числе загородной, является продвижение и «реклама» проживания на тюменской земле в соседних регионах – ХМАО и ЯНАО:

Вячеслав Быков, коммерческий директор девелоперской компании «Новая Земля»

«ХМАО, ЯНАО – это родные нам регионы, жители данных регионов хорошо знают тюменскую землю и ее мягкий климат, у многих дети учатся в Тюмени. Если ранее большинство северян рассматривали для переезда южные регионы, то сегодня количество таких людей сокращается и появляется окно возможностей – «приземлиться» на Тюменской земле. У нас для этого все есть: прекрасные проекты комплексной жилой застройки, природа, экология, мягкий климат и т.д. Тюмень не первый год подряд входит в тройку самых комфортных городов России. Наша компания, со своей стороны, готова выдавать сертификаты на 350 000 руб. жителям ХМАО и ЯНАО, тем самым стимулируя переезд северян в Тюмень для комфортного проживания в наших комфортабельных жилых поселках!».

Валерий Киселев, пояснил, что действует программа по переезду северян в Тюменскую область, по ней плотно работает Ямал. В этом году на ее реализацию направлено 3 млрд рублей:

«Простая программа: люди приезжают, они уже включены в списки, мы выдаем сертификат, а они сами выбирают себе жилье. Получают от государства 3-5 млн рублей, остальное сами доплачивают. Как их вовлечь в загородную жизнь? Возможно, поможет реклама. Но мы как органы власти не можем продвигать какие-то ЖК или застройщиков».

Наталья Девяткова поделилась опытом по привлечению северян для покупки недвижимости в Тюменской области. Она отметила, что жители ХМАО и ЯНАО покупали до 50% объектов недвижимости:

«Основное, что мы делали, мы консолидировали свои бюджеты. То есть вам нужно объединиться для того, чтобы продвигать философию жизни за городом, выходить на ТВ и СМИ уже с понятной концепцией и условиями покупки».

Сельская ипотека

Участники круглого стола затронули и вопрос об отмене льготной ипотеки со следующего года – разговоры об этом ведутся уже давно. По словам Валерия Киселева, есть надежда, что Минстрою удастся ее сохранить, и это важно, так как она напрямую влияет на продажи и ввод жилья.

Юлиу Пантя рассказал, что в этом году компанией «Финские улочки» были проведены две продажи по сельской ипотеке при средней стоимости дома 10 млн рублей:

«Клиент использует возможные лимиты по сельской ипотеке, берет еще кредит или какую-то дополнительную ипотеку. Наверное, эти 3 млн рублей хороши для сегмента «эконом», но на пути к покупке загородного объекта возникают сложности. Конечно, когда есть предложения на рынке за 4-6 млн рубелей, полагаю, что можно воспользоваться без особых трудностей данной программой. Опять же такие предложения – это дома без инфраструктуры либо дачная история.

Нельзя утверждать, что сельская ипотека – это драйвер развития загородной недвижимости. Драйвер рынка – это ипотека с господдержкой в 6 млн рублей, это средняя стоимость по рынку».

Оксана Белевцова, генеральный директор АН «Сова»

Оксана Белевцова, генеральный директор АН «Сова», согласилась, что сельская ипотека мало работает в регионе, так как загородный сегмент начинается в среднем от 6 млн рублей и в лучшем случае это ДНТ или СНТ, которые не подпадают под данную программу. По ее мнению, программу следует дорабатывать.

Игорь Ткаченко, заместитель руководителя Управления Росреестра по Тюменской области, рассказал, что в регионе реализуется программа, разработанная Росреестром совместно с банковским сообществом, – «Ипотека за 24 часа», которая значительно упрощает процесс получения ипотеки и сроки ее регистрации. 89,2% договоров с использованием ипотечных средств регистрируются Управлением в течение одного дня, в случае отсутствия причин, препятствующих регистрации.

Игорь Ткаченко, заместитель руководителя Управления Росреестра по Тюменской области

Он также напомнил об удобных инструментах получения услуг в электронном формате. Так, подать заявления об учете и регистрации прав, получить сведения из Единого государственного реестра недвижимости, а также другие запросы и заявления можно на официальном сайте Росреестра, Едином портале государственных услуг и посредством сервиса Федеральной кадастровой палаты.

По словам Игоря Ткаченко, за 10 месяцев 2022 года в Управление и филиал Кадастровой палаты поступило 2 260 800 заявлений о кадастровом учете, регистрации прав, запросов о предоставлении сведений из ЕГРН. Динамика роста в сравнении с аналогичным периодом 2021 года составила 31,2%.

«На учет и регистрацию недвижимости подано 301,2 тысячи заявлений. Из них 54,43% – в электронном виде, что почти на треть (27,2%) больше, чем за аналогичный период прошлого года. 

Доля электронных заявлений о регистрации ипотеки составила 67,4%, договоров долевого участия – 90%», – прокомментировал Игорь Ткаченко.

Уменьшение жилплощади домов

Что касается площади дома – она с каждым годом уменьшается из-за растущей стоимости квадратного метра. Антон Домбовский, генеральный директор строительной компании «АСК ГРУПП», рассказал, что, если раньше люди строили двухэтажные дома площадью около 300 кв. м., то сейчас многие понимают, что обслуживание такой площади обойдется весьма дорого:

Антон Домбовский, генеральный директор строительной компании «АСК ГРУПП»

«Все это привело к тому, что сейчас популярны дома площадью до 80 кв. м. При этом конкуренция за каждого клиента очень высокая. Средняя стоимость квадратного метра загородного жилья в Тюменской области составляет 60 000 рублей».

Дмитрий Антонов, сооснователь строительной компании «Веванта», добавил, что снижение квадратуры – это ответ строителей на повышенный спрос:

«Я также не соглашусь, что люди стали переходить на менее просторные жилплощади. Спрос на них не снизился, однако добавилась аудитория покупателей, которые предпочитают более компактные дома за 6-7 млн рублей».

Оксана Белевцова, генеральный директор АН «Сова», отметила:

«Согласно статистике компании, до заключения сделки по приобретению дома площадью 200-300 кв. м доходит лишь 10% покупателей».

По ее словам, люди понимают, что просто не смогут содержать такую жилплощадь. А вот продажи одноэтажных домов выросли на 80%:

«Более того, собственники пытаются продать большие двухэтажные дома, но сейчас завершить такую сделку крайне затруднительно. Тем не менее это не значит, что для таких объектов нет покупателей. Напротив, отмечу, что сейчас появился спрос и в более дорогом сегменте – некие «родовые гнезда» площадью около гектара. Поэтому каждый сегмент загородного жилья на рынке сейчас востребован, но первое место, все же, за одноэтажным строительством».

Европейские тренды в строительстве в условиях санкций

При покупке или строительстве загородной недвижимости остро стоит вопрос выбора материалов. О том, как отразились санкции на возможностях следованию европейским трендам, рассказала Яна Олейник, руководитель отдела продаж Винзилинского завода керамических стеновых материалов:

Яна Олейник, руководитель отдела продаж Винзилинского завода керамических стеновых материалов

«Наш завод имеет три цеха и большие объемы производства. В первом производится керамзитогравий, во втором – керамзитоблок, в третьем –кирпич. Первые два практически полностью состоят из оборудования и комплектующих отечественного производства, с этим нет никаких проблем. Что касается кирпичного цеха, то он на 60% состоит из импортного оборудования и ему требуются соответствующие комплектующие. Поддерживать непрерывное круглосуточное производство не представлялось бы возможным, если бы наш завод не озаботился этим вопросом в 2014 году. Наши специалисты полностью составили чертежи оборудования и подобрали российских производителей. Благодаря этому на сегодняшний день мы можем закупить все комплектующие для нашего завода на территории России».

Также на заводе проходит крупная модернизация, которая направлена на переход с производства рядового кирпича под облицовочный. Это позволит компании увеличить ассортимент, включая расцветки и фактуру, качество, геометрию, плотность.

«Я уверена, что продукция ВЗКСМ вполне сможет конкурировать с европейскими трендами.

Хотелось бы добавить, что сейчас на рынке наблюдается дефицит компонентов, из которых производится кирпич. Так, есть заметные трудности с наличием светлой глины, из которой производится кирпич светлых оттенков. Ранее она добывалась на украинских карьерах, но с февраля 2022 года поставок нет. На них есть огромный спрос, но обеспечить заводы его не могут, поэтому в 2023 году дефицит только усилится. С 2015 года наш завод работает с карьером, который находится на территории УрФО, у нас заключен контракт на несколько лет вперед, и мы можем обеспечить поставки дефицитной группы», – пояснила Яна Олейник.

Ксения Гильтман, директор по маркетингу ГК «Навигатор. Девелопмент», отметила, что сейчас наблюдается тенденция у застройщиков к сокращению стоимости сделки. Прийти к этому позволяет и поиск новых поставщиков стройматериалов:

«Мы начали сотрудничество с Винзилинским заводом. Выбрали для облицовки действительно интересные коллекции кирпича. Ориентируемся на актуальный сегодня тренд по сочетанию мокрого фасада и керамического кирпича. Применение разных материалов не только делает проект более интересным с точки зрения архитектуры, но и сделку более доступной для потребителя».

Анатолий Поволяев, специалист по развитию и работе с партнерами компании «PROСТЕКЛО», отметил, что они фиксируют все больше и больше запросов от клиентов, которые нуждаются в удобстве и интеграции в современность. По его словам, люди также обращают особое внимание на экологичность конструкции и использованные материалы:

Анатолий Поволяев, специалист по развитию и работе с партнерами компании «PROСТЕКЛО»

«Что касается импортозамещения и логистики, то видоизменились связи, поставщики и производители основных комплектующих, но у нас сейчас налаживаются взаимоотношения с Китаем, Индией, Турцией.

На этих рынках есть достойные и интересные конкуренты европейским производителям. Отмечу, что это никоим образом не отражается на уровне качества и надежности».

Он также обратил внимание на классификацию объектов недвижимости класса эконом, стандарт, премиум и т.д. и их стоимость:

«Я считаю, что привязываться к стоимости, обсуждая данный вопрос, не совсем корректно. Да, она участвует в формировании классов, но я бы обратил внимание именно на портрет потенциального покупателя, на его возможности и запросы. Видеть его картину мира, что ему необходимо. Я считаю так потому, что в Тюмени в ценовой категории 10 млн представлены премиум-коттеджи на 120 квадратов. За эти же деньги в Новороссийске можно купить 4 сотки земли, но там у меня будет вид на море, поэтому не совсем корректно основываться на одной лишь сумме при определении класса объекта недвижимости», – рассказал Анатолий Поволяев.

Векторы развития загородной недвижимости

Говоря о векторах развития загородной недвижимости, Наталья Девяткова обратила внимание девелоперов на аренду домов и на то, что спрос на нее будет только расти:

«У нас подрастает поколение Z, это поколение воздуха: они сегодня здесь, завтра там. Поэтому они не хотят ничего покупать, и это подрастающее поколение, которое через пять лет станет драйвером нашей с вами экономики. Загляните в это уже близкое будущее и дайте возможность вашим концепциям место шерингу. Это первое, когда люди хотят больше арендовать, а не покупать.

Вторая тема – сейчас такая ситуация на рынке, когда денег у населения больше, чем есть на рынке хороших и качественных продуктов. Мы это видим по коммерческой недвижимости. С маленькими деньгами, а маленькие деньги, я считаю, это 30-40 миллионов рублей, находится большое количество людей, которые не знают, куда их припарковать. Поэтому, когда ваши домики начинают сдаваться и вы потом их продаете как готовые арендные бизнесы, вы получаете новый пласт целевой аудитории, которому будет интересна ваша недвижимость. Вполне возможно, вы расположите их отдельно, но не забывайте – это тренд, который набирает обороты».

Подводя итоги круглого стола, Наталья Девяткова отметила, что рынок вполне может сместиться так, что загородное жилье обгонит по спросу городское и будет считаться элитным.

В Тюмени проходит народное голосование за лучшего застройщика и самые прогрессивные жилые комплексы и загородные проекты. Сделать свой выбор могут все желающие, голоса принимаются на защищенном от накруток сайте, потому проголосовать с одного IP-адреса можно только один раз.

Авторы
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.

  

Лента новостей
Курс евро на 2 декабря
EUR ЦБ: 97,91 (+1,03)
Инвестиции, 01 дек, 16:33
Курс доллара на 2 декабря
USD ЦБ: 89,76 (+1,18)
Инвестиции, 01 дек, 16:33
Все новости Тюмень
В Москве двое детей погибли при пожаре в многоэтажном доме Общество, 20:14
ВОЗ предупредила об уязвимости более 3 млрд человек к изменениям климата Общество, 20:07
Средняя доходность вложений в дизайнерские сумки за 10 лет составила 74% РБК и Ингосстрах, 20:06
Тренера «Спартака» Абаскаля удалили за стычку с игроком «Ахмата». Видео Спорт, 20:05
В Одессе осудили китайского блогера, снявшего работу ПВО Политика, 19:54
Лыжи в январе, розы — в мае: чем заняться в Красной Поляне РБК и LADA, 19:43
В Белом доме заявили, что Израиль разберется с провалом разведки позже Политика, 19:31
РБК Диалоги с Александром Волошиным
Власть и бизнес. Новые правила
Подробнее
«Ливерпуль» вырвал победу в АПЛ, забив в концовке два мяча за минуту Спорт, 19:28
В МВД исключили связь убийства подростка в Иркутске со «Словом пацана» Общество, 19:26
Что цветовая палитра говорит о нашем характере и привычках 19:20
Белый дом назвал полезной тактику Израиля по преследованию лидеров ХАМАС Политика, 19:01
Автогол Кержакова помог «Локомотиву» победить «Зенит» в сильный снегопад Спорт, 18:59
«В первый месяц сделали полмиллиона»: как работать с Яндекс Маркетом РБК и Яндекс Маркет, 18:57
Арестович назвал «условный Майдан» решением противоречий на Украине Политика, 18:44