Рост стоимости недвижимости в Тюмени рискует стать бесконечным

Эксперты отмечают: рост цен на недвижимость можно сдержать, но не остановить (Фото: Денис Моргунов / РБК Тюмень)

Рынок строящегося жилья в находится на пике. Уже второй год в регионе рекордные показатели по вводу жилья. Так, в Тюменской области на 1 сентября по данным Главного управления строительства введено 1 371,9 тыс. кв. метров жилья. В многоквартирных домах — 652 тыс. кв. метров, что на 23% больше аналогичного периода прошлого года. На рынке ИЖС за 8 месяцев текущего года введено в эксплуатацию 719,9 тыс. кв. метров, что на 4% превышает показатель аналогичного периода прошлого года.

Тенденция прослеживается и на общероссийском уровне.

По данным сервиса наш.дом.рф, в 2022 году было введено в эксплуатацию 102 млн 713 тыс. кв. м жилья, в 2023 году по состоянию на август введено 70 млн 191 тыс. кв. м жилья. Это самые высокие показатели за последние 13 лет.

О том, как будет менять стоимость жилья и когда наступит стагнация рынка, РБК Тюмень рассказали эксперты отрасли.

Цены на жилье могут расти бесконечно

За III квартал 2023 года рост стоимости жилья составил 4%. Средняя цена квартиры в Тюмени составляет 6 млн руб., а средняя цена квадратного метра в новостройке — 112 тыс. руб. Здесь также отмечен рост — 2% за III квартал 2023 года. Такие данные приводит «Авито Недвижимость».

По мнению руководителя центра аналитики архитектурно-брендинговой компании DEVISION Дениса Шинкоренко, цены на квартиры в Тюмени растут из-за привлекательных социально-экономических показателей региона: высоких зарплат, положительного естественного прироста населения и миграции. Эксперт уверен, что доля инвестиционного жилья не такая высокая, чтобы как-то влиять на рост стоимости.

«Инвесторов в Тюмени не так много — менее 4% по итогам первого полугодия 2023 года. Я подразумеваю стратегии Buy To Let и Buy To Sell: купить, чтобы сдавать в аренду, или купить, чтобы продать. В Тюмени доля продаж иногородним составляет 30%. В основном это покупатели из ХМАО и ЯНАО», — говорит эксперт.

Он добавил, что спрос во многом формируют приезжие: например, помимо северных округов, регион привлекает жителей соседней Курганской области, а также Белгородской и Томской областей.

При этом экономист Сергей Гатауллин считает, что при девальвации рубля стоимость квадратного метра недвижимости в стране в целом и в Тюменской области в частности может увеличиваться бесконечно.

«Спрос на жилье в мегаполисах никогда не закончится, но вот кто будет выступать покупателем, зависит от динамики реально располагаемых доходов населения», — говорит Сергей Гатауллин.

Произойдет ли обвал рынка?

«Когда спрос на недвижимость Тюмени упадет? Никогда. Это привлекательный и экономически стабильный город с развивающейся инфраструктурой. Резкого и сильного обвала цен ожидать не стоит. Официально девелоперы не снижают стоимость квартир, а действуют через систему скидок, акций и ипотечных программ. Продажи все больше приобретают внесезонный характер, а спрос удерживают программы господдержки», — отвечает Денис Шинкоренко.

По словам эксперта в области инвестиций и недвижимости Владимира Немировского, снизить спрос и привести рынок к стагнации может только ограничение ипотечного кредитования, но сейчас об этом говорить рано, так как в 2023 году в Тюменской области на 69% выросло число заявок на кредиты для покупки недвижимости. Доля одобренных заявок составляет 67%, тогда как в прежние годы этот показатель был на уровне 52-59%.

И все же эксперт отмечает, что симптомы того, что рынок перегрет, есть, но с оговоркой.

«К негативным факторам следует отнести рост объема нераспроданной недвижимости. Он составляет сегодня в России около 70,9 млн кв. м, или 70% от общего объема строящегося жилья. Однако рост нереализованных объектов в среднесрочной перспективе не так опасен. Застройщики будут вынуждены продавать остатки по сниженным ценам, что может даже укрепить отрасль за счет появления разнообразия предложений», — пояснил Владимир Немировский.

Сергей Гатауллин добавляет, что обвала рынка власти допустить не могут. Однако из-за искусственно надутого льготными госпрограммами спроса на недвижимость Минфину, ЦБ, девелоперам и финансовым организациям придется найти некоторую конфигурацию рынка, которая в той или иной мере устроит всех.

«Сегодня развитие рынка жилья зависит от того, насколько долгим будет действие увеличенной ЦБ РФ ставки рефинансирования. Данное решение неизбежно повлечет увеличение стоимости ипотечных кредитов минимум на 3-4 пункта. Ситуацию могут сгладить государственные программы поддержки ипотеки, в которых применяется пониженная ставка. Такие программы будут действовать до 2024 года. Никто не заявляет об их отмене», — говорит Немировский.

Сергей Гатауллин резюмировал, что надувающийся финансовый пузырь рынка недвижимости будет аккуратно удерживаться в заданных границах, но насколько хватит административного и финансового ресурсов — покажет время.