Как правило «одна ипотека на семью» изменит тюменский рынок недвижимости

Фото: Роман Наумов / URA.RU

С 1 февраля 2026 года Минфин планирует ввести новое правило для программы семейной ипотеки — одна семья сможет оформить только один льготный кредит. Сейчас таких ограничений нет, и это позволяет использовать льготные займы не только для покупки жилья. РБК Тюмень пообщался с экспертами и узнал, как нововведения повлияют на рынок недвижимости.

По словам урбаниста-девелопера, учредителя строительной экосистемы «Звезда» Назара Добровольского, мера выглядит вынужденной, но оправданной.

«Сейчас программа позволяет одной семье оформить несколько льготных кредитов, что для многих стало инструментом инвестиций и сдачи жилья в аренду, а не способом улучшить жилищные условия. Это искажает изначальную цель программы», — отметил он.

Добровольский считает, что новые правила приведут к более осознанному выбору жилья: семьи будут покупать не несколько малогабаритных квартир, а одно более просторное жилье, подходящее для жизни.

«Рынок перенасыщен однокомнатными квартирами и студиями — за последний год предложение «однушек» выросло на 36%, студий — на 31%. Правило «одна ипотека на одну семью» может стать шагом от модели, где жилье — это актив, к модели, где оно — среда для жизни», — добавил эксперт.

Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова отметила, что сейчас доля семейной ипотеки среди всех жилищных кредитов составляет 67,4%, а на первичном рынке — 86,4%. 

«В январе этого года показатель доходил до 97%. Заявленные изменения, вероятно, спровоцируют кратковременный рост спроса со стороны тех, кто откладывал покупку жилья, опасаясь дальнейших ограничений. В будущем же улучшать жилищные условия поэтапно станет сложнее, и семьи будут стараться сразу приобретать квартиры «на вырост», более тщательно оценивая долговую нагрузку», — пояснила она.

Решение Минфина выглядит прагматичным компромиссом, считает операционный директор Genesis Group Оксана Иванова.

«Правило «одна льготная ипотека на семью» дисциплинирует программу и охлаждает избыточный спрос, а разрешение рефинансировать комбо-ипотеку без потери льготной части дает заемщикам реальный инструмент удешевления платежа по мере снижения рыночных ставок в 2026 году. Для части домохозяйств доступность снизится: семьи, ранее рассчитывавшие оформить две льготные сделки на супругов, такой возможности лишатся, а «слабое звено» внутри семьи — плохая кредитная история, долги ФССП, неустойчивый доход — теперь будет критично, потому что оба супруга обязаны идти созаемщиками», — пояснила она.

По ее словам, рынок уже реагирует на информационный фон: застройщики используют «закрывающееся окно» как маркетинговый оффер, поэтому ближе к февралю возможен короткий всплеск заявок и эффект «последнего вагона».

«Дальше структура спроса будет более рыночной: доля обычных программ поднимется, часть отложенного спроса мигрирует в аренду, а девелоперы активнее задействуют адресные скидки, рассрочки и субсидирование «хвоста» вместо универсальной льготы. Это приведет к умеренной, а не скачкообразной динамике цен», — добавила Иванова.

С точки зрения государства, мотивация прозрачна, считает эксперт: растущая бюджетная нагрузка на субсидии при высоких ставках и стремление адреснее поддерживать действительно нуждающиеся семьи вынуждают власти «перезагрузить» систему господдержки.

Семейная ипотека доступна под 6% годовых при первоначальном взносе от 20%. Однако при рыночных ставках, которые сейчас достигают 17,9–23,1% годовых, спрос на обычные кредиты стремительно падает. На этом фоне использование льготных программ для инвестиционных целей стало одной из проблем, на которые и нацелено новое регулирование.

По мнению доцента Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрия Морковкина, нововведения приведут к снижению платежеспособного спроса в сегменте первичного жилья, особенно в регионах, где строительная отрасль критически зависела от господдержки.

«Сокращение количества семей, имеющих доступ к льготным кредитам, неизбежно приведет к снижению продаж в массовом сегменте. Однако для тех, кто уже оформил ипотеку, условия останутся прежними. Возможность рефинансирования таких кредитов или получения дополнительных льгот будет ограничена новыми требованиями к заемщикам», — пояснил эксперт.

В долгосрочной перспективе рынок будет двигаться в сторону адресной поддержки, полагает профессор кафедры экономической безопасности и управления рисками Финансового университета при Правительстве РФ, д.э.н. Надежда Капустина.

«Государство постепенно уходит от массового субсидирования спроса и переходит к точечным мерам помощи — семьям с низкими доходами, родителям детей с инвалидностью, многодетным. Это изменит структуру спроса и приведет к более рациональному распределению бюджетных средств», — резюмировала она.

Минфин также предложил меру, которая позволит сохранить текущие выдачи ипотеки по сниженным ставкам и снизить спрос. Такое возможно, если рассматривать рынок жилья как единое целое, а не по отдельности — только новостройки и только объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Для этого со следующего года в министерстве предложили уравнять компенсации банкам, которые выдают льготную ипотеку. Сейчас компенсации отличаются в зависимости от того, на что именно выдается льготная ипотека — на квартиру в новостройке или же на ИЖС. С 2026 года эти компенсации станут одинаковыми. Это позволит обеспечить выдачу льготной ипотеки в необходимом объеме как по многоквартирным домам, так и по ИЖС, поясняют в ведомстве.