Тюменская область: обеспечение жильем — по-европейски

Фото: Pixabay

Идея, реализация которой позволит буквально за год ликвидировать весь ветхий жилфонд Тюмени, сегодня рассматривается в Правительстве России.

Суть проекта, разработанного тюменскими властями, заключается в ускоренном формировании рынка доступного наемного жилья. По задумке, новый жилфонд необходимо возвести разом в объеме всей потребности населенного пункта. При этом дома должны строиться с применением самых современных технологий и обладать максимально длительным сроком эксплуатации. Квартиры будут сдаваться в наем уже с чистовой отделкой, с сантехникой и кухонным блоком.

Естественно, в отсутствие «длинных» денег ни один девелопер не возьмется за подобный проект. Однако команда губернатора Якушева предлагает решить проблему при помощи механизма концессии.

Схема следующая: частная компания-концессионер возводит дома за свой счет, получает право управления данными объектами и берет на себя текущие расходы по их содержанию. Весь построенный жилфонд при этом остается в областной или муниципальной собственности. Затем в течение 15 лет концессионер получает возврат инвестиций от региона с процентом. Кроме того, доход начнет поступать и в виде платежей от арендаторов, размер которых будет установлен правительством.

Финансовая модель конкретно для Тюмени выглядит следующим образом. На возведение 1,246 млн кв.м наемного жилья (именно таков объем потребности в замене жилья в городе на сегодняшний день – прим. ред.) потребуется порядка 56,1 млрд. рублей. Плата за наем предусматривается в размере 275 рублей за кв.м (ежегодно общая сумма платежей будет составлять 4,1 млрд. рублей), индексироваться первые 15 лет она не будет. Концессионер будет нести ежемесячные расходы на капитальный ремонт, обновление имущества и т.д. в сумме от 800 млн рублей в первый год до 1,5 млрд рублей на 15-й год. Бюджетное софинансирование составит 4,7 млрд в год, то есть 70,5 млрд рублей за 15 лет.

«При арендной плате в 275 рублей за квадратный метр инвестированные средства можно вернуть за 15 лет с доходностью порядка 7% годовых. По истечении 15 лет доход от сдачи жилья будет поступать собственнику – области или муниципалитету, но за вычетом суммы, необходимой инвестору на продолжение содержания домов, включая зарплату сотрудников и т.д.», - рассказал РБК Тюмень заместитель губернатора Тюменской области Вячеслав Вахрин.

Отметим, что в большинстве стран мира только порядка 20% граждан являются собственниками жилья, остальное население арендует квартиры и дома. Эта модель выгодна: тот же европейский наниматель не тратится на ремонт и налоги, не задумывается о том, куда деваться, когда дом станет аварийным и имеет высокую трудовую мобильность. России необходимо пойти по такому же пути, - уверены в Тюмени.

О важности формирования рынка арендного жилья в мае текущего года напомнил и Владимир Путин. На заседании Госсовета по градостроительству президент поручил правительству рассмотреть возможность реализации пилотных проектов в этой сфере, в первую очередь в крупных городах.

Тюменская область готова стать пилотной площадкой и уже предложила федеральному центру конкретное решение проблемы. Однако реализация разработанного командой Якушева проекта требует корректировки законодательства.

Стоит отметить, что замена собственного жилья на арендное может заинтересовать и владельцев квартир в относительно новых домах. На первый взгляд, казалось бы, продать свою квартиру и переехать в арендное жилье, хоть и в более современное - невыгодно. К примеру ежемесячная плата (налог, капремонт, услуги ЖКХ) за трехкомнатную квартиру площадью 60 кв.м, составляет около 5-6 тыс.рублей в месяц в зависимости от количества проживающих и потребляемых услуг. Арендуя такое жилье, семья будет вынуждена платить в несколько раз больше - 16 500 рублей. За квартиру площадью 42 кв.м. – 11 550 рублей, за 30-метровую хрущевку – 8250 рублей.

Однако, если продать жилье (например, квартиру площадью 54 кв.м), а деньги от продажи (2 -3 млн. рублей) положить на депозит в банк под 10 процентов годовых, получится ежемесячный доход в размере 19-27 тысяч рублей. Из этих денег 14 850 рублей можно отдавать за арендную квартиру и иметь чистый доход в размере от 4 до 12 тысяч рублей в месяц, проживая при этом в лучших условиях.

То же самое могут проделать собственники более дорогих квартир. Система, придуманная тюменскими чиновниками, позволит не только перебраться в новое комфортное жилье с доступной стоимостью аренды, но и жить как рантье.

Проектом уже заинтересовались потенциальные инвесторы. «По нашему мнению, эта программа имеет все шансы стать эффективной альтернативой действующим механизмам расселения граждан из ветхого (аварийного) жилья. Подобная рентная схема проживания может быть интересна многим гражданам, ведь ставка аренды будет значительно ниже рыночной за счет целевых субсидий со стороны правительства. Расход бюджетных средств на субсидирование аренды в сотни раз меньше бюджета под выкуп жилья, а это значит, что помочь с переселением можно будет значительно большему количеству граждан», - комментирует инициативу Управляющий РОО «Тюменский» банка ВТБ24 Гариф Ромашкин.

Он отмечает, что схема заработает только при ключевом условии экономической привлекательности модели для предприятия-концессионера. «Строить дом оно должно за счет своих ресурсов, а срок возврата таких инвестиций – многие годы. Сейчас, в рамках совместной работы с правительством области, мы анализируем потенциальные финансовые потоки и могли бы рассмотреть возможность участия нашего банка в инвестиционной фазе проекта», - отмечает Гариф Ромашкин.

Теперь слово за правительством РФ – оно должно сделать своего рода заказ на застройку арендных домов, внести необходимые корректировки в законодательство. По данным РБК Тюмень, поправки будут вынесены на рассмотрение Госдумы уже в сентябре.