Сергей Разуваев: «Девелоперы соревнуются в рассрочках и скидках»
Директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев выразил мнение о развитии рынка девелопмента в 2025-2026 годах, а также предсказал сокращение доходов застройщиков из-за высоких ставок и жесткой политики государства. Об этом он сообщил на форуме, организованном РБК Тюмень в рамках премии «Девелопер года 2024».
О рынке девелопмента в 2025-2026 годах
«Как зима в России, отмена льготной ипотеки пришла внезапно, хотя примерно за полгода девелоперы знали, что эта история будет, но очень сложно перестроиться. С 2020 года рынок пичкали анаболиками в виде льготной, семейной ипотеки и других программ с господдержкой. И если честно, девелоперы потеряли чувство реальности. Да, они думали, что рынок, который был в 2023 году, таким и останется. При этом потеряли чувство реальности не только девелоперы, но и мы консультанты, которые работают с девелоперами.
Какие ожидания у девелоперов? Во-первых, пришло принятие — ситуация изменилась, девелоперы понимают, что они существуют в новых условиях и имеют определенный потенциал. Сейчас существенную часть девелоперского дохода занимают банки. Они обложили комиссиями практически всех девелоперов, они изымают весь доход. Я полагаю, что весь 2025 год девелоперы будут работать в «тепло», то есть их бизнес будет положительный, но не эффективный. Рентабельности 20%, которая гарантирует развитие бизнеса, они не увидят. Но тем не менее они развиваются, заходят в проекты, открывают новые. И это мы видим даже у себя. У нас в январе и феврале достаточно большая контрактация по новым проектам, но это те, по которым решение по приобретению земли принято давно. Я думаю, ближайшие 2-3 месяца девелоперы будут определяться со своей логикой и политикой дальнейших действий на 2026 год. Мы понимаем, что ключевую ставку серьезно в этом году не изменят, об этом говорят ВТБ и СБЕР, да и сам ЦБ делает прогноз, что она будет составлять 19-22%, то есть ее даже могут поднять. Но маленькие шаги к тому, что ставка будет меняться, делаются. Вчера прошла информация, что рыночная ипотека уменьшилась на 1-1,5% и составляет около 28%. Девелоперы видят и чувствуют, что они этот период переживут благодаря проектному финансированию и накопленным в прошлые периоды ресурсам.
«Возможно, той доходности, которая была в 2023 году, они вообще никогда не достигнут».
Я думаю, что как бизнесы они будут зарабатывать не раньше первого-второго квартала 2026 года. Но, возможно, той доходности, которая была в 2023 году, они вообще никогда не достигнут».
О качестве продукта и финансовых инструментах в продажах
«Сейчас девелоперы соревнуются не продуктом, а финансовыми инструментами — рассрочка без первоначального взноса или получи ипотеку за 5-6% и до ввода дома внеси весь платеж. Это пройдет, потому что сами девелоперы уже начали урезать рассрочки с непонятным возвратом. Это очень быстро пройдет, и снова вернутся к продукту, но он будет ухудшаться. Рыночная ситуация такая: внешние фасады, благоустройство, МАФы останутся прежними, но качество жизни за счет снижения общих площадей будет ухудшаться. Это не негативное видение, это правда. При этом сейчас жилье в любом случае по качеству на голову выше, чем то, что строили 10-15 лет назад, это однозначно».
Что будет с ценами
«Никогда на недвижимость цена не снизится. Какие-то локальные просадки могут быть. Но хорошее, качественное, инженерно-наполненное жилье, в котором могут формироваться позитивные сценарии жизни, должно стоить от 3 до 5 тыс. долларов [за квадратный метр]. Так и будет — я говорю про регионы, в Москве оно и так уже сейчас стоят столько.
«Люди будут не покупать жилье, а арендовать... а покупать жилье будут профессиональные рантье, как это делается во всем мире».
Люди будут не покупать жилье, а арендовать, потому что жилье в собственности не всегда людям нужно, чтобы качественно и комфортно жить. Нужна стабильная работа, и ты можешь в околоцентральном районе арендовать жилье. А когда тебе будет 40-50 лет, ты определишься, с кем ты хочешь жить и где. Ты покупаешь себе квартиру или дом, потому что к этому возрасту у тебя уже будет хоть какой-то капитал. Я думаю, что эта логика изменится, а покупать жилье будут профессиональные рантье, как это делается во всем мире».
Мнения спикеров могут не совпадать с позицией редакции.
