Сергей Разуваев: «Девелоперы соревнуются в рассрочках и скидках»
Директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев выразил мнение о развитии рынка девелопмента в 2025-2026 годах, а также предсказал сокращение доходов застройщиков из-за высоких ставок и жесткой политики государства. Об этом он сообщил на форуме, организованном РБК Тюмень в рамках премии «Девелопер года 2024».
О рынке девелопмента в 2025-2026 годах
«Как зима в России, отмена льготной ипотеки пришла внезапно, хотя примерно за полгода девелоперы знали, что эта история будет, но очень сложно перестроиться. С 2020 года рынок пичкали анаболиками в виде льготной, семейной ипотеки и других программ с господдержкой. И если честно, девелоперы потеряли чувство реальности. Да, они думали, что рынок, который был в 2023 году, таким и останется. При этом потеряли чувство реальности не только девелоперы, но и мы консультанты, которые работают с девелоперами.
Какие ожидания у девелоперов? Во-первых, пришло принятие — ситуация изменилась, девелоперы понимают, что они существуют в новых условиях и имеют определенный потенциал. Сейчас существенную часть девелоперского дохода занимают банки. Они обложили комиссиями практически всех девелоперов, они изымают весь доход. Я полагаю, что весь 2025 год девелоперы будут работать в «тепло», то есть их бизнес будет положительный, но не эффективный. Рентабельности 20%, которая гарантирует развитие бизнеса, они не увидят. Но тем не менее они развиваются, заходят в проекты, открывают новые. И это мы видим даже у себя. У нас в январе и феврале достаточно большая контрактация по новым проектам, но это те, по которым решение по приобретению земли принято давно. Я думаю, ближайшие 2-3 месяца девелоперы будут определяться со своей логикой и политикой дальнейших действий на 2026 год. Мы понимаем, что ключевую ставку серьезно в этом году не изменят, об этом говорят ВТБ и СБЕР, да и сам ЦБ делает прогноз, что она будет составлять 19-22%, то есть ее даже могут поднять. Но маленькие шаги к тому, что ставка будет меняться, делаются. Вчера прошла информация, что рыночная ипотека уменьшилась на 1-1,5% и составляет около 28%. Девелоперы видят и чувствуют, что они этот период переживут благодаря проектному финансированию и накопленным в прошлые периоды ресурсам.
«Возможно, той доходности, которая была в 2023 году, они вообще никогда не достигнут».
Я думаю, что как бизнесы они будут зарабатывать не раньше первого-второго квартала 2026 года. Но, возможно, той доходности, которая была в 2023 году, они вообще никогда не достигнут».
О качестве продукта и финансовых инструментах в продажах
«Сейчас девелоперы соревнуются не продуктом, а финансовыми инструментами — рассрочка без первоначального взноса или получи ипотеку за 5-6% и до ввода дома внеси весь платеж. Это пройдет, потому что сами девелоперы уже начали урезать рассрочки с непонятным возвратом. Это очень быстро пройдет, и снова вернутся к продукту, но он будет ухудшаться. Рыночная ситуация такая: внешние фасады, благоустройство, МАФы останутся прежними, но качество жизни за счет снижения общих площадей будет ухудшаться. Это не негативное видение, это правда. При этом сейчас жилье в любом случае по качеству на голову выше, чем то, что строили 10-15 лет назад, это однозначно».
Что будет с ценами
«Никогда на недвижимость цена не снизится. Какие-то локальные просадки могут быть. Но хорошее, качественное, инженерно-наполненное жилье, в котором могут формироваться позитивные сценарии жизни, должно стоить от 3 до 5 тыс. долларов [за квадратный метр]. Так и будет — я говорю про регионы, в Москве оно и так уже сейчас стоят столько.
«Люди будут не покупать жилье, а арендовать... а покупать жилье будут профессиональные рантье, как это делается во всем мире».
Люди будут не покупать жилье, а арендовать, потому что жилье в собственности не всегда людям нужно, чтобы качественно и комфортно жить. Нужна стабильная работа, и ты можешь в околоцентральном районе арендовать жилье. А когда тебе будет 40-50 лет, ты определишься, с кем ты хочешь жить и где. Ты покупаешь себе квартиру или дом, потому что к этому возрасту у тебя уже будет хоть какой-то капитал. Я думаю, что эта логика изменится, а покупать жилье будут профессиональные рантье, как это делается во всем мире».
Мнения спикеров могут не совпадать с позицией редакции.
Попробуйте новую функцию «ГигаЧат» — общаться голосом
Какое вино подать к ужину, если не знаешь предпочтения гостей
Как приготовить говядину в вине по-бургундски
Чем занять детей, пока взрослые общаются за столом
Как легко завести разговор в компании, где все только что познакомились
О чём надо позаботиться, если собираешься позвать много гостей
Из каких сыров и ветчин собрать тарелку закусок к вину
Что делать, если пролил красное вино на белую скатерть
Какие есть правила классической сервировки стола
Какие игры можно предложить для взрослой компании дома
Как легко запомнить имена людей, которых тебе представили
