В Тюмени обсудили пути развития рынка недвижимости без льготной ипотеки
Прошло три месяца после отмены в России льготной ипотеки с господдержкой на покупку жилья в новостройках под 8% годовых. В портфеле продаж застройщиков эта госпрогрограмма занимала от 40% до 60%, являясь на протяжении последних четырех лет главным драйвером продаж. Вероятные сценарии развития отрасли в долгосрочной перспективе и возможные инструменты ее поддержки стали главной темой дискуссии на деловом завтраке, организованном федеральным девелопером ГК «А101» для экспертов рынка недвижимости.
Три месяца без льготной ипотеки: как изменился рынок недвижимости
Отмена льготной ипотеки уже повлияла на спрос на новое жилье. Эксперты рынка отмечают в третьем квартале заметный спад продаж, однако основные риски, по их мнению, затронут новые проекты.
В настоящее время Тюменская область демонстрирует высокие объемы ввода. Как отметил Евгений Фомин, начальник управления государственного строительного надзора по Тюменской области, в этом году застройщики побьют прошлогодний рекорд.
«На сегодняшний день введено 1,8 млн кв. м жилья, что на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года. На территории Тюменской области работают 135 застройщиков, которыми возводятся 384 многоквартирных дома общей площадью свыше 5 млн кв. м. Динамика ввода жилья положительная. В 2023 году выдано 140 разрешений на строительство, в 2024 году — пока 84. Высокие цифры по объему жилья, которые заложены в этих разрешениях, — 1,7 и 1,2 млн кв. м соответственно», — рассказал Евгений Фомин.
Однако текущая ситуация может привести к сокращению выданных разрешений на строительство и, как следствие, к снижению его объемов. Также остро стоит вопрос о том, каким будет спрос. Ильдар Хусаинов, глава федеральной риелторской компании «Этажи», уже отмечает снижение темпов продаж, которое наблюдается как на первичном, так и на вторичном рынках. По его мнению, снижение стоимости жилья станет естественной реакцией на происходящие изменения.
Говоря о падении продаж, Виктор Корчагин, руководитель тюменского филиала компании «Брусника», отметил, что по этому показателю в Тюменской области по сравнению с остальными городами присутствия застройщика оно самое существенное. При этом он подчеркнул, что сложившаяся на рынке недвижимости ситуация заставляет застройщиков более качественно работать с продуктом.
Представители банковского сектора отмечают заметное снижение объемов выдачи кредитов на покупку жилья. Так, Наталья Белокопытова, региональный управляющий Альфа-Банка, отметила, что в июле по сравнению с июнем выдача ипотечных кредитов снизилась уже более чем в 2 раза. При этом площадь недвижимости по ипотечным кредитам уменьшается, фокус смещается на небольшое жилье. Доля квартир площадью до 40 кв. м растет и уже составляет больше четверти в общих ипотечных выдачах.
Молодежная ипотека как альтернатива льготной ипотеки с господдержкой
В качестве альтернативы льготной ипотеке Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101», предложил запустить программу молодежной ипотеки для молодых специалистов в возрасте до 30 лет.
«По данным Росстата, на сегодняшний день население России составляет 146 миллионов человек. Если смотреть возрастную группу от 20 до 30 лет — это почти 15 миллионов человек, то есть 10%. Молодые специалисты, как правило, не в браке, у них нет детей. Они не могут воспользоваться ни семейной ипотекой, ни сельской», — подчеркнул Рустам Азизов.
Он считает, что молодежная ипотека должна выдаваться на 50 лет под 3%, и подчеркивает, что при таких условиях размер платежа будет комфортным и позволит молодым специалистам приобрести недвижимость, улучшив свои жилищные условия. Дополнительно можно выдавать государственные сертификаты на первоначальный взнос тем, кто заключил брак до 30 лет.
«Цель запуска молодежной ипотеки — сделать более доступным приобретение комфортного жилья для социально значимой категории населения и улучшить демографическую ситуацию в нашей стране», — считает Рустам Азизов.
По его мнению, программа станет логичным продолжением уже существующих национальных проектов России: «У нас есть три национальных проекта — «Молодежь России», «Кадры» и «Семья». Нам кажется, что новая программа органично бы вписалась в них и могла бы дополнить их основные задачи. Если говорить про кадры: молодые специалисты, выпускники вузов — это будущие и врачи, и ученые, и учителя. В национальном проекте «Семья» молодежная ипотека стимулировала бы молодых людей создавать семьи в более раннем возрасте и рожать детей», — отметил Рустам Азизов.
Однако Наталья Белокопытова обратила внимание на то, почему этот продукт может оказаться не очень востребованным. Главный фактор — поведенческие различия поколения игреков и зумеров: последние не склонны к покупке собственного жилья. Зумеры предпочитают не обременять себя кредитами, выбирая долгосрочную аренду жилья.
«Исследования показывают, что неважно, какая ставка. Зумеры в принципе не готовы брать на себя обязательства. Они не идут в длинные проекты. Им нужно, чтобы все было коротко, быстро, понятно в обозримой перспективе», — отметила Наталья Белокопытова.
Поэтому, по ее мнению, нужно развивать рынок арендного жилья.
Вероятные сценарии развития отрасли в долгосрочной перспективе
Сейчас есть три сценария развития ситуации. Первый — негативный: введение обязательного ипотечного стандарта с 1 января 2025 года и повышение ключевой ставки на ближайшем заседании Банка России и ее сохранение в течение всего следующего года. По мнению экспертов, при таком сценарии застройщики перестанут вводить новые проекты.
Второй — нейтральный. В этом случае ипотечный стандарт будет носить рекомендательный характер, а ставка в 2025 году будет постепенно снижаться. Третий — позитивный. Ситуация будет развиваться как при нейтральном, но при этом появится ряд адресных ипотечных программ с господдержкой.
Большинство экспертов считают негативный сценарий наиболее вероятным: например, по мнению Рустама Азизова, вероятность того, что ситуация будет развиваться по нему, составляет 80%.
«Характеризуя ситуацию, процитирую председателя Банка России Эльвиру Набиуллину — «Заметное замедление в ипотеке, но не стоит рассматривать его как драматическое падение, потому что на самом деле это те темпы, которые мы видели в 2022 году. По сути, речь идет о возврате к сбалансированным темпам роста, который не будет приводить к перегреву спроса и опережающему росту цен на жилье», — резюмировала Наталья Белокопытова.
Попробуйте новую функцию «ГигаЧат» — общаться голосом
Какое вино подать к ужину, если не знаешь предпочтения гостей
Как приготовить говядину в вине по-бургундски
Чем занять детей, пока взрослые общаются за столом
Как легко завести разговор в компании, где все только что познакомились
О чём надо позаботиться, если собираешься позвать много гостей
Из каких сыров и ветчин собрать тарелку закусок к вину
Что делать, если пролил красное вино на белую скатерть
Какие есть правила классической сервировки стола
Какие игры можно предложить для взрослой компании дома
Как легко запомнить имена людей, которых тебе представили
