Рынок недвижимости Тюмени: привередливый покупатель и европейские тренды
Рынок недвижимости Тюменской области в 2022 году претерпел существенные изменения: пик продаж сменился затишьем, затем снова произошли всплеск и стагнация. Застройщики пересматривают стратегию реализации своих проектов, у местных производителей строительных материалов появляются не только сложности, но и новые возможности.
О том, как менялась структура продаж, чего ждать девелоперам, покупателям и продавцам, как извлечь из трансформации максимум пользы всем участникам рынка, обсудили бизнесмены и представители власти на круглом столе «Рынок недвижимости Тюмени: застой или застрой в 2022 году», организованном РБК Тюмень.
Основная характеристика рынка – волнообразный
Эксперты отрасли отмечают: рынок недвижимости этого года стал волнообразным, и это его главная характеристика. Об основных изменениях, которые происходили, рассказал Андрей Панасюк, генеральный директор студии продаж UP consAllt.
По его словам, ситуацию, несмотря на множество факторов, можно назвать оптимистичной, хотя не все представители отрасли разделяют это мнение:
«За десять месяцев этого года было продано всего на 3% квартир меньше, чем за аналогичный период предыдущего. Первый квартал отличный: мы видели рекордные показатели по продажам. Затем резкий спад.
Далее неплохое начало в августе, и на сегодня небольшое снижение – порядка 1100 сделок в октябре. Но есть разногласия, и вот в чем. Если брать деньги, то видим плюс 18% удельной стоимости продаж за квадратный метр. Получилось, что квартир мы продали столько же, стоимость квадратного метра выросла на 18%, и вышло, что мы получили плюс 4% к выручке за аналогичный период год к году. По факту в деньгах показатели выполняются по продажам, а вот в квадратных метрах – нет. По данным аналитики, в этом году было продано на 13% меньше квадратных метров. То есть на рынок вышло достаточно большое предложение по жилью – более 13 тысяч – при этом квадратных метров мы продали немного меньше».
Андрей Панасюк отметил, что одна из характеристик этого периода –стабильность по продажам разных типов квартир. Например, количество продаж студий как было на уровне 10%, так и осталось. Не меняется и средняя площадь по структуре продаваемых квартир: студия – 27 кв. м, однокомнатная – 40 кв. м, двухкомнатная – 60 кв. м.
Сергей Зайцев, директор департамента продаж федеральной компании «Этажи», анализируя данные компании, назвал ситуацию очень волатильной. В начале года произошел прирост рынка год к году, но уже в апреле он упал более чем на 72%. А после резкого спада вновь последовало повышение спроса:
«В середине года все ожидали, что депозиты будут раскрываться и люди придут, но мы этого не заметили. Небольшое увеличение было среди инвесторов. Часть людей выбрала недвижимость как способ диверсификации капиталов, но мы заметили такую тенденцию, что люди не полностью вложили свои капиталы, а использовали их в качестве первоначального взноса, чтобы купить дешевые ипотеки.
Большой прирост в середине года связан с льготной ипотекой и особенно с ипотекой под околонулевые ставки. Одной из новых и также актуальной ипотек в регионе, помимо ипотек с господдержкой, стала траншевая.
По показателям самый хороший прирост по траншу у Санкт-Петербурга, но и Тюмень показала неплохую динамику».
Сергей Зайцев отметил, что с февраля ожидается новая тенденция: рост рынка загородной недвижимости. Тенденция же последних двух месяцев – это то, что новостройки стали стоить дороже, чем вторичка. При этом если раньше люди продавали вторичку и покупали новостройку, то сейчас они продают вторичку и покупают тоже ее.
«Если говорить об изменении на рынке потребительских предпочтений, то рынок практически восстановился: на текущий момент он порядка 10% отстает по всем сегментам к уровням января-февраля, но структура рынка меняется, и сейчас она сдвигается в сторону вторичного рынка как раз таки из-за изменения стоимости. Некоторые регионы РФ также сталкиваются с такими проблемами: некоторые застройщики стараются нивелировать создавшуюся разницу сезонными скидками и прочими предложениями. В Тюмени же застройщики начинают субсидировать такие сделки за свой счет и также предлагают всевозможные скидки на покупки новостроек. Если за предыдущие два года мы видели скидки только за быструю сделку, то последние два месяца это дисконт в 10%, кладовые и парковочные места в подарок. Застройщики должны встраиваться в текущие реалии рынка и понимать, что, возможно, где-то придется расставаться со своей маржей для того, чтобы конкурировать с другими рынками», – прокомментировал Сергей Зайцев.
Юлия Файзулина, коммерческий директор ГК «ЭНКО», отметила, что повышение стоимости, которое произошло с марта по апрель, в компании составляло порядка 18-20%. По ее словам, сейчас всем процессом рулят ключевая ставка и ежемесячный платеж:
«Через наши программы мы стараемся поддерживать рабочие предложения на рынке в рамках ипотеки, мы субсидируем порядка 10% от стоимости объекта в зависимости от стадии готовности. Также верно, что сейчас из-за переносов сроков на рынке очень большое предложение готового жилья, мы тоже с этим столкнулись, так как по своим двум проектам мы перенесли сроки ввода и, соответственно, к экспозиции вышел достаточно существенный пул готового жилья.
Мы провели исследования и заметили, что если раньше наш потребитель был готов ждать порядка 14 месяцев свой объект, то сейчас этот срок сокращается до 6 месяцев.
Покупатель видит риски в стройке и хотел бы приобретать объекты, которые выходят на финальную прямую».
Ирина Чибисова, руководитель департамента продаж ГК «СТРАНА Девелопмент», отметила, что темпы строительства и сроки сдачи домов у клиентов, действительно, являются одними из ключевых факторов при выборе квартиры, наравне со стоимостью и локацией. Но еще одна тенденция набирает обороты последние годы – покупают не просто квартиры, а комфорт и уровень жизни:
«Клиент стал более требователен к продукту. Если раньше приобретали только квартиру, то теперь он начинает покупать всё, трепетно уделяет внимание любому моменту – инфраструктуре, двору, территории, подъездным путям, виду из окон, безопасности, smart-технологиям.
Поэтому нужно подстраиваться под клиента с точки зрения проработки своего продукта, разработки различных дополнительных опций».
Так, одной из них в ГК «СТРАНА Девелопмент» стали ремонты – их используют уже три года. В этом году завели в опции мебель – кухни от застройщика и полная меблировка. При этом перечень дополнительных продуктов постоянно расширяется, а они сами регулярно дорабатываются. Спрос на дополнительные опции стабилен по ряду причин. Ключевое – это выгодно. Например, стоимость кухни от застройщика для клиента ниже на 35% и ее можно включить в ипотеку.
По словам Александра Токмакова, коммерческого директора СЗ «Звезда», на первичном рынке недвижимости стоимость квадратного метра в 2022 году действительно планомерно повышалась, но не более чем в 2021 году. Кроме того, повышение скорее было пропорционально строительной готовности проектов, то есть в соответствии с ранее утвержденной финансовой моделью по проекту.
«Клиенты действительно стали более внимательно подходить к выбору и более детально анализировать наполнение жилых комплексов. При выборе квартиры обращают внимание на процентную ставку и ежемесячный платеж по ипотеке, таким образом клиенты, учитывая текущую ситуацию стараются минимизировать свои риски от возможного будущего дефолта.
Застройщики откликнулись на запрос и начали вводить различные программы субсидирования ипотеки с околонулевыми ставками и длительным сроком кредитования.
Дороже стало привлекать клиентов на покупку. Рекламы стало больше от застройщиков, а за этим всегда идет увеличение стоимости обращения. Тенденцию видят все представители застройщиков.
Но, если держать руку на пульсе, соответствовать запросу клиентов и при этом создавать качественный продукт, то проект всегда найдет своего покупателя», – прокомментировал Александр Токмаков.
Размер субсидированной ставки в этом году приобрел особую значимость для покупателей: они готовы рассчитывать, вникать во все тонкости. На этом заострила внимание Дарья Чижова, операционный директор Группы компаний «Инко и К»:
«В начале осени строительные компании активно начали применять такой инструмент, как субсидированная ставка, и мы не исключение.
Рынок недвижимости меняется. Сегодня с клиентом работать стало сложнее, необходимо делать это тактично, потому что появилось очень много внешних стрессов. Мы также вводим дополнительные стимулирующие меры, используем и принятые ранее: и трейд-ин, и к скидкам сейчас возвращаемся.
В предыдущие годы не помню такого количества рекламы на рынке недвижимости, сейчас и «Черная пятница», и новогодние распродажи. Мы оказались готовы – все, как предсказывали аналитики, – необходимо быстро подстраиваться под новые условия рынка – мы адаптируемся. В современном мире важно быстро реагировать на любые вызовы, при этом поддерживать высокий уровень качества и надежности компании».
Рекордный год
Светлана Веприкова, директор Кадастровой палаты по Тюменской области, отметила, что жесткого застоя на тюменском рынке недвижимости нет, он чувствует себя неплохо и показывает рост по всем основным параметрам.
За десять месяцев 2022 года в Управление Росреестра по Тюменской области и филиал Кадастровой палаты поступило 2 260 800 заявлений о кадастровом учете, регистрации прав, запросов о предоставлении сведений из ЕГРН. В сравнении с аналогичным периодом 2021 года рост составил более 31%:
«Что касается государственного кадастрового учета, то из общего объема можно выделить объекты капитального строительства.
За десять месяцев на кадастровый учет было поставлено 46 311 объектов, что на 19% больше, чем за аналогичный период 2021 г.
Есть прирост и в отношении постановки на учет многоквартирных домов: с 1 января по 1 ноября на учет поставлено 127, что на пять больше, чем за тот же период прошлого года. От общего числа всех обращений, поступивших в тюменский Росреестр и филиал Кадастровой палаты за 10 месяцев года, на запросы о предоставлении сведений из ЕГРН приходится более 1,9 млн. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года значение увеличилось на 37,2%. Значит, у граждан остается интерес к сделкам с недвижимостью – как на первичном, так и на вторичном рынке, что позволяет утверждать: жесткого застоя на тюменском рынке жилья нет».
По словам Валерия Киселева, заместителя начальника Главного управления строительства, начальника управления жилищной политики, по вводу жилья 2022 год станет рекордным. Он отметил, что столько жилья не вводили в Тюменской области никогда – ни в советское, ни с постсоветское время. На конец года объем ввода составит примерно 2 млн 300 тысяч.
«В благодатном 2015 году было 2,1 млн, то есть мы уже на 200 тысяч можем перевыполнить – это огромный объем. Следующий год в плане ввода ожидается тоже с высокими планками.
Безусловно, этому способствует то, что у нас власти оказывают поддержку рынку: есть возможность получить льготный займ под 3-4% на строительство социальной, транспортной инфраструктуры. При этом область выступает гарантом по возврату займа. Продолжают действие жилищные программы: в этом году мы тоже серьезно в это вложились – было выделено более 6 миллиардов рублей, порядка 3000 семей улучшили свои жилищные условия с господдержкой, и это тоже деньги, которые пошли в рынок».
При этом ситуация по рекордному вводу жилья характерна в целом для страны. За девять месяцев введено в эксплуатацию 88 млн квадратных метров жилья, что на 20% больше, чем в 2021 году.
Тренды кредитования
Как пояснил Евгений Федосов, управляющий ВТБ в Тюменской области, впервые в истории России сложилась уникальная ситуация, когда жилищное кредитование в своих объемах превышает объем неипотечного кредитования:
«Портфель жилищных кредитов в целом по рынку достигнет 15 трлн рублей. Выдачи ипотеки в этом году по нашим прогнозам составят 4,5 триллиона рублей, что на 500 миллиардов меньше, чем было в прошлом году. Несколько трендов хотел бы выделить. Один из них – увеличение среднего срока кредитования: в сравнении с прошлым годом – с 18 до 24 лет. То есть он вырос на шесть лет. Причина – в желании заемщиков снизить ежемесячный платеж, чтобы обеспечивать текущие обязательства. Второй тренд – это уменьшение первоначального взноса: за год он снизился с 30% до 24%. Если говорить про банк ВТБ, то мы дважды за этот год снижали процент по первоначальному взносу. В текущий момент это 10% на вторичку и 15% на частные дома и на новостройки».
Еще один тренд, как отметил Евгений Федосов, – это резкий разворот в сторону вторичного жилья. Если в начале года 70% сделок проходило в новостройках, то на текущий момент 65% – уже на вторичном рынке.
Средняя ставка выросла на половину процентного пункта, и есть тенденция к ее дальнейшему росту, это тренд на 2023 год.
«В Тюменской области за девять месяцев мы выдали ипотечных кредитов на 13,5 млрд рублей, и здесь доля госпрограммы гораздо выше – 60% выдали по госпрограмме. 4,7 млрд руб. выдали на новостройки, 3,7 млрд – по семейной ипотеке.
Из нововведений: банк ВТБ начал проводить ипотечные сделки полностью онлайн, в цифровом формате. Заемщику достаточно получить одобрение заявки на ипотеку и самостоятельно выпустить сертификат усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) в приложении «Госключ». В день сделки с помощью электронной подписи клиент сможет удаленно подписать документы по кредиту, договор купли-продажи, заявление на регистрацию права на приобретаемый объект. Оформление сделки в Росреестре также проходит дистанционно, без привязки к ипотечному центру банка или МФЦ».
Загородная недвижимость как реальный конкурент
Александр Попов, коммерческий директор застройщика «Партнер», пояснил, почему их компании пришлось преодолевать меньшее количество сложностей:
«Как отметил Андрей Панасюк, в этот непростой год большинство компаний условно разделились на два сектора – тех, кто столкнулся с падением метров и продаж, и тех, кто чувствовал себя довольно уверенно и продолжал зарабатывать. «Партнер» относится ко второй категории, и на это есть ряд объяснимых причин.
Мы создаем нишевый концептуальный продукт – недвижимость «Партнера» ориентирована на отдельную категорию покупателей, мы никогда не гнались за большими объемами и массовым сбытом. Как и прежде занимаем свою, пусть и небольшую, долю рынка, но являемся лидером в малоэтажном строительстве.
Коронавирусная история сформировала тренд, не теряющий актуальности даже сегодня – многие оценили преимущества жизни вдали от суетливого города и поближе к природе, тем более, когда есть возможность работать удаленно.
Еще справедливо отмечу, нам всегда будет хоть немного, но проще остальных пережить кризисные периоды, поскольку жилые комплексы возводим из стеновых материалов собственного производства.
Конечно, не всё так идеально. Не скрою, после февральских событий, также как и компания «ЭНКО», мы столкнулись со значительным повышением стоимости лида, при этом ситуация с эффективностью рекламной кампании и конверсией продаж не изменилась. В этом направлении нам еще предстоит серьезно поработать — выбрать какие-то новые стратегии для достижении прежнего уровня стоимости».
По словам Валерия Киселева, заместителя начальника Главного управления строительства, начальника управления жилищной политики, если раньше ИЖС занимало 35-37% в вводе жилья, то сейчас уже около половины. По этой причине индивидуальное жилое строительство становится реальным конкурентом многоквартирного жилья.
Облигации и акции застройщиков как финансовый инструмент
На тюменском рынке присутствуют порядка 15 эмитентов – как крупных, так и мелких.
«15 эмитентов с 50 выпусками облигаций на 250 млрд рублей – это немного. Но в 2019 году, когда ввели механизм эскроу-счетов, количество запросов на облигационные займы со стороны тюменских застройщиков резко возросло.
Этот механизм будет расти, и чеки будут постепенно снижаться. У меня есть купленные бумаги крупных застройщиков, и я буду уходить от небольших в сторону крупных, падать по доходности, потому что 2023 год будет непростым», – отметил Павел Распопов, директор дополнительного офиса «Тюменский» ООО Компания БКС.
По его словам, на рынке много реально «живых денег», с которыми надо работать: «Что мы видим как финансовый институт – прошла большая релокация активов на внешний контур и одновременно доля физлиц стала по структуре меняться и сохраняться. Доля рублевых депозитов не сильно уменьшилась: на начало года было 34 трлн, а сейчас – 33 трлн. Но при этом доля депозитов от года до трех лет и выше снизилась, доля депозитов выросла до 91 и 180 дней. Что это значит? Что ваш инвестор – потенциальные покупатели квартир, у которых есть свободные деньги, без учета тех, кто идет в ипотеку. А пласт инвесторов, работающих с депозитными деньгами, находится в стадии ожидания. С этими деньгами надо работать, это реально живые деньги, которые потом будут готовы дальше заходить на длительные сроки. Я завожу их в облигации, потому что любой объект можно у застройщика съездить посмотреть, потрогать. Денег меньше не стало. Сейчас миллионы инвесторов – 23 млн открытых брокерских счетов, на них постоянно приходят деньги. Они думают, во что разместиться».
Местные производители и их возможности
Себестоимость продукта на рынке недвижимости растет, этому способствовала в том числе потеря зарубежных поставщиков. В этих условиях локальные производители строительных материалов столкнулись со многими сложностями, но вместе с тем – с новыми возможностями по развитию бизнеса и своих брендов. О том, как Винзилинскому заводу керамических стеновых материалов, один из цехов которого на 60% был оснащен иностранным оборудованием, удалось не только сохранить, но и нарастить производство, рассказала Яна Олейник, начальник коммерческого отдела предприятия.
«У нас три больших цеха: первый – по производству керамзитогравия, второй – керамзитоблоков, ну и третий, самый главный цех – по производству кирпича. В первых двух 90% оборудования отечественного производства, соответственно, мы не испытываем никаких проблем и перебоев с поставками комплектующих, сырья и так далее. Что касается цеха производства кирпича, то он более чем на 60% был оснащен иностранным оборудованием, и текущая экономическая ситуация привела бы нас к тому, что мы не смогли бы обеспечить бесперебойное производство и поставки нашим застройщикам. Но с 2014 года наши специалисты начали проводить работу по замене комплектующих иностранного производства на отечественные, чтобы в кризисных ситуациях мы могли продолжать производство в том же объеме».
Специалисты сделали чертежи оборудования, подобрали российских производителей, и сейчас завод работает на полную мощность.
Еще одна проблема, с которой в марте столкнулись 90% производителей керамического кирпича, – дефицит глины светлой группы. Производители использовали глину украинского производства, а поставки стали невозможны. У Винзилинского завода таких трудностей не было: он с 2015 года начал заниматься разработкой карьеров в УрФО и ежегодно может производить около 30 млн штук кирпича светлой группы.
Благодаря импортозамещению, предприятию удалось значительно расширить ассортимент предлагаемой продукции. Это же отразилось и на ценах – себестоимость производства снизилась.
Так, средняя цена одинарного кирпича ручной формовки по рынку составляет порядка 50 рублей, однако в компании предлагают такой же вариант за 25 рублей. При этом иностранные варианты обходятся значительно дороже.
Андрей Табанаков, председатель тюменского отделения союза архитекторов России, поднял вопрос о качестве материалов, которые приходят на замену ушедшим брендам.
По его словам, компании не просто ушли – они забрали с собой технологии, и в будущем это создаст ощутимые проблемы:
«Мы не обладаем знаниями о том, как их воспроизвести. Это касается облицовочных материалов, стекол и инженерных сетей. Довольно часто встречается ситуация, когда дома, введенные в эксплуатацию десять лет назад, уже сейчас требуют капитального ремонта. Заказывать материалы из-за границы тоже затруднительно – многие компании задерживают поставку предоплаченных материалов уже до одного года, из-за этого приходится и вовсе отказываться от них. Что будет использоваться в будущем и кто готов будет жить в таких объектах – это большой вопрос».
Исполнительный директор ВЗКСМ Ангелина Анищенко отметила, что для застройщиков использование кирпича в строительстве – это вопрос квадратного метра. По ее мнению, если девелоперы не готовы идти вниз по стоимости этого показателя, то, возможно, им стоит рассмотреть вариант облицовки первых двух этажей.
«Если на рынке резко увеличилась доля готового жилья, то это все равно приводит к тому, что новостройки будут снижаться в цене. Другого варианта нет. Когда это произойдет, то и материалы не смогут расти вверх, даже при росте газа. Понятно, что по действующим проектам есть ограничения со стороны банков. Если выбирать между выходом клиента на просрочку и изменением бизнес-структуры, то второй вариант более предпочтителен, чем отпугивание клиента. По моему мнению, в среднесрочной перспективе мы все равно получим снижение цен на новостройки», – возразил Евгений Федосов.
Архитектура: европейский тренд на небольшие квартиры
При большом объеме ввода жилья острым становится вопрос архитектуры – удобной планировки и формирования городской среды.
Андрей Табанаков, председатель тюменского отделения союза архитекторов России, отметил, что сегодня бессмысленно говорить про мировые тренды, потому как у зарубежных компаний крайне трудная ситуация со строительством. Например, в Германии приостановлено порядка 70% проектов.
«В нашу жизнь возвращается типовое, а значит, более дешевое строительство. Нам уже показывают модули размером с квартиру, из которых строят готовые здания.
Раньше от такого жилья в архитектуре старались избавиться и привнести в каждый проект что-то уникальное. Это обусловлено двумя основными трендами, которые сформировались сегодня, – дешевизной и скоростью. Мы видим, что проектировать индивидуальные проекты сегодня достаточно сложно. Мелкие детали “ушли”, а на них, как известно, и выстраивается вся интересная архитектура. Сейчас мы повторяем европейский путь с их небольшими квартирами. Тем не менее мы должны оставаться привлекательными. Проектировщикам предстоит за счет своего профессионализма нивелировать этот сценарий, делая из не очень хорошего продукта конфетку», – рассказала Андрей Табанаков.
При этом, по его словам, жители с каждым годом предъявляют к качеству жилья все больше требований. Владельцам квартир важны не только эстетически-функциональные пространства, но и развитая инфраструктура дома, района, а также разнообразные сценарии проведения своего досуга:
«Надо сказать, что Тюмень преуспевает в создании уникального благоустройства и дворов. Озеленение и арт-объекты уже регулярно появляются в проектах тюменских застройщиков. Также важно учитывать, что наличие детских садов, школ и больниц недостаточно для полноценной жизни, особенно в густонаселенных районах города, для этого требуется создание различных культурных центров. Возможно, в будущем на себя эту роль возьмут торговые центры, как это происходит в Екатеринбурге. Там они превратились в общественные здания различной направленности. Людям где-то нужно встречаться и общаться, а таких мест пока немного».
Рынок недвижимости привлекает к себе внимание всех его представителей. Участники круглого стола сошлись во мнении, что 2022 год стал волнительным для всех. Он трансформируется – но любые изменения открывают новые пути развития.
Круглый стол проходил в рамках первой региональной премии «Девелопер года». Наталья Девяткова, генеральный директор ГК «Денова», рассказала, что в этом году и жители города, и эксперты выберут 11 победителей в разных номинациях:
«Более 15 строительных компанией приняли участие в данном мероприятии, выбор будет сложный, но объективный. Хочу также отметить, что тюменский рынок застройщиков впереди планеты всей. Я как вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов могу действительно об этом говорить и гордиться этим, так как часто езжу по разным регионам и вижу, что многие пилотные, современные, прогрессивные форматы и технологии внедряются в первую очередь на тюменском рынке. Сама церемония состоится в рамках «Рождественского саммита 2023», который в этот раз станет международным».
Больше деловых новостей в Telegram-канале РБК Тюмень
Читайте РБК Тюмень в Яндекс.Новостях
БАНК ВТБ (ПАО). ГЕНЕРАЛЬНАЯ ЛИЦЕНЗИЯ БАНКА РОССИИ № 1000. РЕКЛАМА. 0+
Ставки по кредиту ниже
от 30 тыс. до 40 млн ₽
Оставьте заявку онлайн
Оформить прямо сейчас
