Из тюменских ТЦ уходят арендаторы

Рынок коммерческих площадей Тюмени насыщен – во всех сегментах торговой недвижимости предложение превышает спрос. Собственники ТЦ вынуждены идти на антикризисные меры. Они устраивают «каникулы» для арендаторов, снижают стоимость квадратных метров.

Эксперты прогнозируют падение арендных ставок и рост вакантных площадей на протяжении всего 2016 года. «Мы видим, как в нашей базе увеличивается общее число предложений. В прошлом году рост составил 25%, за первые три месяца текущего – 1-2%. При этом, время поиска арендаторов увеличилось с 2,5 месяцев до четырех и более», - отмечает руководитель аналитического отдела федеральной риелторской компании «Этажи» Глеб Бекетов.

По данным «Денова Недвижимость», в январе 2016 года объем вакантных площадей в региональных торговых центрах составил 19% (рост за 2015 год на 8%). Меньше всего пострадали микрорайонные и окружные центры. Там количество свободных площадей за год увеличилось всего на 4%. А в суперрегиональном (единственный в Тюмени - ТЦ «Кристалл») свободно всего 1% площадей и даже существует лист ожидания.

Специалисты объясняют данный факт тем, что микрорайонные и суперрегиональный ТЦ берут размером и ассортиментом. Они стоят в гуще жилого высотного массива и полностью обеспечивают потребность в товарах и услугах жителей близлежащих территорий.

Впрочем, эти исключения лишь подчеркивают правило. Точек роста и стабилизации на торговом рынке в 2016 году немного, ему придется измениться. «Ротация арендаторов продолжится. Магазины крупнейших федеральных ритейлеров группируются в наиболее качественных ТЦ, высвобождая площади в менее успешных проектах. Это приведет к тому, что в объектах торговли вырастет доля рекреационной составляющей, - считает вице-президент российской гильдии управляющих и девелоперов Наталья Девяткова. - Мы видим, как фитнес-центры, батут-центры, парки аттракционов, выставки, арт-объекты, спортивные площадки, контактные зоопарки становятся арендаторами ТЦ. Продолжится активный, даже агрессивный поиск арендаторов. Будут развиваться совмещенные форматы торговли, например, продажи в Интернете, организация складов с функцией шоу-румов. Кроме этого, управляющие ТЦ будут искать новые подходы к организации бизнес-процессов, смотреть, как сделать торговые центры лучше и интереснее. Доля антикризисных магазинов (супермаркеты, магазины детских товаров и косметики) продолжит расти».

Остановить ротацию арендаторов, по мнению экспертов, можно при помощи снижения арендной ставки для клиентов. В 2015 году стоимость площадей уже была пересмотрена на 10-30% в сторону уменьшения (в среднем снижение на 18%). В текущем году арендные ставки пересматривались в единичных случаях и остались на уровне конца прошлого. Так что люфт для демпинга есть.

По данным «Ассоциации «АЛКО», сегодня средняя арендная ставка пустующих торговых помещений в ТЦ составляет 942 рубля за квадратный метр в месяц. Максимальное предложение - 10 тыс. рублей за «квадрат» в месяц (площади менее 10 кв.м.), помещения до 100 «квадратов» сдаются по 4,5-4,9 тыс. рублей, за площади до 500 «квадратов» просят 2,3-2,7 тысячи. Якорные арендаторы, занимающие большие пространства, могут отталкиваться от цен в 700-800 рублей.

«По нашим прогнозам, к концу года средняя арендная ставка упадет еще на 6-7%. Причина одна – по-прежнему наблюдается тенденция к оттоку арендаторов. Сегодня наполняемость объектов торговой недвижимости составляет 83-85%. Это не критический показатель, который равен 75%, но сигнал управляющим ТЦ задуматься и принять меры. Конечно, они жертвуют своей маржой, но сегодня главное - удержать показатели наполняемости центров на уровне, чтобы вообще не сработать в минус», - говорит Глеб Бекетов.

Развитие рынка ТЦ также тормозится из-за отсутствия инвесторов, которые не рискуют брать на проекты кредиты по ставкам 16-17% годовых (в настоящее время «заморожено» строительство почти 100 тыс. кв. метров торговых площадей, анонсированных ранее). Кроме того, негативную роль играют мораторий на развитие многих федеральных и местных сетей (они открываются точечно, в основном на месте своих менее удачливых конкурентов) и снижение товарооборота.

«Более того, на ситуацию влияет снижение товарооборота и падение покупательской активности на 20% в прошлом году. Так, продажи непродовольственных товаров, на которых люди экономят в первую очередь, снизились на 12,5%. Покупатели ориентируются на функциональность. Платье, например, должно быть таким, чтобы в нем можно было пойти и на работу, и в кино, и в магазин», - поясняет Наталья Девяткова.

В свою очередь Глеб Бекетов уверен, что некий экватор кризиса пройден. «Торговые центры начинают подстраиваться под тех клиентов, которые их кормят. Они идут им навстречу охотнее, оперативнее принимают решения по снижению ставки, предоставляют дополнительные услуги за те же деньги, устраивают на какой-то период «арендные каникулы», - отмечает он. - Мы ожидаем, что все принятые меры позволят им удержать существующий уровень наполняемости».

По оптимистичному прогнозу, наполняемость ТЦ может даже немного подрасти – до 90-92% во втором квартале 2017. Кроме этого, эксперты не исключают появление в Тюмени и аутлет-центров на волне общей потребительской экономии.

Добавим, что сегодня в Тюмени существует 30 торговых центров различного формата: один суперрегиональный (площадью 50-80 тыс. квадратных метров – прим. ред.), 5 региональных (30-40 тыс. кв.м.), 14 районных и 10 окружных (10-15 тыс. кв.м.). Тринадцать из них имеют ориентацию только на торговое направление, в семи объектах помимо шопинга есть развлекательная составляющая (кинотеатры, боулинги, игротеки, картинги). Еще 10 объектов имеют статус специализированных – это строительные, мебельные, продуктовые и универсальные гипермаркеты. Норма обеспеченности - 524 «квадрата» на 1 тыс. жителей.

До 2018 года областной центр прирастет тремя торговыми центрами разных форматов. В этом году ожидается открытие ТРЦ «Star City Mall» (81 тыс. кв. м.). Таким образом, в городе появится второй суперрегиональный ТРЦ наряду с «Кристаллом». В сфере рекреационной недвижимости к 2018 году появится самый большой в Европе аквапарк. Третьим объектом станет гипермаркет «О’кей», открытие которого намечено в этом году.