Рынок жилья в России: цены, тенденции и новые правила игры

Фото: Анна Майорова, РИА URA.RU

Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов откровенно рассказал РБК Тюмень, что будет с ценами на жилье и ставкой на ипотечное кредитование, к чему приведет реформа долевого строительства, и почему в недвижимость пришло время инвестировать. Бонус — прогноз развития рынка жилья в 2019 году.

— Ильдар Борисович, что на сегодняшний день происходит с рынком недвижимости? Расскажите об основных тенденциях, ценах, спросе.

— Если говорить об объеме спроса, то он очень большой. С прошлого года идет стабильно рост на 38-40%. Рынок бьет все рекорды. Это статистический факт. И это, конечно же, отразилось на ценах, которые растут серьезными темпами. Начинали аккуратно, с 0,2—0,3% в месяц, на сегодня — это уже 0,5—0,7%. Я, откровенно скажу, не предполагал такого.

Кроме этого понемногу дорожает средний чек. Если в кризис покупали малое жилье, то сегодня растет спрос на эконом-плюс или комфорт. Граждане хотят большие квартиры и это, я считаю, правильная тенденция.

— А что сегодня берут тюменцы?

— Горожане перешли на вторичное жилье. Они видят отсутствие рисков. Это и готовый ремонт, нет нужды тратить большие ресурсы, заезжай и живи. Спрос на вторичку растет. Если раньше доля продаж новостроек составляла 35%, на сегодня она уже 17-18%.

Ильдар Хусаинов

(Фото: пресс-служба компании "Этажи")

— Такие изменения влияют на рынок нового жилья?

— Не особо, рынок растет. Застройщиков стало больше. Последние два года строить начали еще больше. Сейчас ситуация более или менее благоприятная. Думаю, в следующем году мы увидим очень большое количество проектов как раз по новостройкам. И это повлияет, конечно, на цену в новых квартирах.

— Ильдар Борисович, а квартира стала вновь объектом инвестиции?

— Да. Цены растут, арендная ставка тоже. Покупать недвижимость сегодня инвестиционно привлекательно.

— То есть сегодня нужно брать квартиры?

— Давайте поговорим о новых законодательных новеллах. Закон о долевом строительстве — благо для застройщиков или новые сложности?

— Для застройщиков это точно не благо. Но это, безусловно, благо для долгосрочных потребителей. Когда сталкиваешься с проблемой обманутых дольщиков, думаешь, что не страшно, что где-то чуть-чуть подкрутили в законодательстве, но лишь бы не было долгостроев. Сейчас я на этот процесс смотрю со стороны клиентов.

Фото: Владимир Жабриков, РИА URA.RU

При этом я понимаю застройщиков, которые негодуют по поводу роста нагрузки. Применение закона на практике приведет к росту цен, издержкам строителей, сокращению инвестиционной активности.

Закон ограничивает вход малым компаниям на рынок, а значит, снизится конкуренция. Это увеличит издержки. И самое плохое — это сделает невозможным финансирование стройки более быстрыми темпами. Экономика привыкла жить со средствами дольщиков. Эти модели взаимодействия были рассчитаны, никто никого обманывать не собирался. Момент перехода на новую систему взаимодействия очень резкий. И я боюсь, что инвестиционная активность многих застройщиков сократится.

— У вас уже есть сигналы от компаний, что они больше не строят, взяли паузу?

— Есть такие сигналы. В Тюменской области есть застройщики, которые решили достроить объекты и больше не строить, но их меньшинство.

— Можно сказать, что новые правила игры будут некой чисткой рынка от недобросовестных застройщиков?

— В этой сфере такое разрозненное поле. Нет сачка, который бы четко отделить добросовестных от недобросовестных. Система сложная и заденет всех.

— Сколько уйдет?

— В связи с нововведениями, дайте прогнозы по стоимости жилья в ближайшей перспективе?

— Годовой рост — 5-10%. Это при позитивной экономической ситуации. Не исключаю, что в 2019 году стоимость жилья вырастет в цене до 20%. И на новостройки, и на вторичное жилье.

— В долгосрочной перспективе?

— Я с недавних пор больше, чем на год прогнозы не даю. Все так быстро меняется.

Фото: Александр Елизаров, РИА URA.RU

— Последнее время все рапортовали о снижение ипотечных ставок, что они достигли исторических минимумов… Но ситуация в экономике, а значит и в банковской сфере, меняется. Какие у вас прогнозы по ставкам на ипотеку?

— Я думаю, будут снижаться. Есть тренд. Это все-таки уменьшение ставки. Будут какие-то колебания. На сегодня средняя ставка равна 9 — 9,5%. Это реальная ставка.

— А она может стать еще ниже?

— Может, но не сильно. Скачков не будет. Давайте по-честному, у нас не та еще экономика, чтобы ипотека была под 5-6%. Но долгосрочный тренд, я думаю, будет на снижение.

— Ильдар Борисович, как будет развиваться рынок недвижимости в ближайшие пять лет?

— Мы чувствуем уверенность. Рынок недвижимости — один из самых лучших в стране, если сравнивать с другими сферами, например, автомобильной. В частности, жилье — это внутренний спрос, он не зависит от курса доллара. Так что перспективы рынка хорошие. На сегодня мы видим несколько тенденции: цены будут расти долгосрочно, объемы ввода тоже. Мой осторожный прогноз на 10% в год.

— Ваша компания в октябре отмечает 18 лет работы. Каковы новые горизонты?

— Выйти на серьезные бизнес-показатели. Стратегическая цель — к 2022-2023 годам иметь суммарно по сети 1 млрд выручки в месяц.

На сегодня мы сконцентрированы на риэлторском бизнесе и IT-технологиях. В этих направлениях и будем развиваться. Надо заниматься своим делом и в нем расти профессионально. Специализация — великая вещь.

Если говорить о России, то сегодня мы присутствуем практически во всех крупных городах с населением более 500 тыс. человек. Ежегодно мы открываем до 16 офисов. На сегодня у нас порядка 80 офисов.

Фото: пресс-служба компании "Этажи"

— Вы не раз публично заявляли об инвестициях в ИТ-сервисы. В прошлом году создана компания Esoft. Какие успехи в этой отрасли?

— Компания хорошо работает, развивает продукты, клиентскую базу. Потребителями их технологий являемся не только мы, но и другие российские предприятия. Сформирована очень мощная команда программистов, около 120 человек. Я считаю, мы одна из лидирующих IT-систем региона. Мы вышли на рынок, попробовали, посмотрели, сейчас взяли паузу и дорабатываем продукты. В планах активная фаза развития в 2020 году.

— Выход на международный рынок?

— Конечно, 100%. Мы создали очень мощную систему, пул специалистов, множество разработок.

— В мае 2018 года агентство недвижимости «Этажи» купило проект GrapTil, который основал тюменский школьник Данил Шушарин. Расскажите о результатах сделки?

— Данил создал технологии по работе в нашей отрасли, скажем так, без риэлтора. Мы интегрировали их в свой бизнес. При этом мы посчитали, что процесс может идти со специалистами, но технологии правильные. Мы сейчас их дорабатываем.

Фото: Анна Майорова, РИА URA.RU

— Еще к каким-то разработкам присматриваетесь?

— Смотрим. Иногда покупаем, но не афишируем. Все не изобрести, всех денег не потратить. Поэтому иногда лучше покупать готовые технологии или брать в аренду. Сейчас сильно работаем с искусственным интеллектом. Думаю, 2019-2020 годы будут определяющими в нашей сфере, в части развития и применения IT.

— Ильдар Борисович, как удается держать «в тонусе» такую большую систему, обеспечивать качество услуги в каждом из городов?

— Для понимания, в 2015 году CSI (индекс удовлетворенности клиента) у нас был 4,2 балла из пяти возможных. Люди к нам обращаются, платят немалые деньги и ждут качественных услуг. Но жалобы на работу были.

После этого выросла доходность. Вот всем бизнесменам могу сказать: не гонитесь за объемами, гонитесь за качеством услуги.

Если говорить о «тонусе», то, чтобы управлять такой большой системой, нужно уметь делать это очень просто. Ты должен какими-то своими определенными движениями, рабочими задачами, целями, кадровыми решениями обеспечить фундаментальное функционирование всей системы. И вот это требует огромной энергии, потому что ресурсы ограничены.