Доходные дома - недоходный бизнес?

ХМАО - один из первых регионов России, где началось строительство доходных домов. Ближайшие его соседи до сих пор не построили ни одного такого здания, а в Югре стараются воплотить концепцию развития, рассчитанную до 2020 года. Однако в кризис ситуация осложнилась и сделать это будет непросто. Почему застройщики никогда не захотят вкладываться в арендный бизнес, какой неприятный сюрприз югорчанам преподнесла «дочка» АИЖК и через сколько лет может окупиться доходный дом, в интервью РБК Тюмень рассказал генеральный директор Ипотечного агентства Югры Евгений Чепель.

- Евгений Станиславович, как возникла идея начать строительство так называемых доходных домов в округе? Сколько зданий, предназначенных для сдачи жилья в аренду, уже возведено и какие планы на ближайшее будущее?

- С идеей начать проект по развитию рынка доступного арендного жилья в автономном округе в декабре 2012 года выступила губернатор Наталья Комарова. Концепция развития рынка арендного жилья в Югре на период до 2020 года была разработана с учетом аналитических данных и мнения экспертов. Предварительно мы изучили имеющийся опыт в этой сфере за рубежом (США, Германия, Финляндия), а также в России. В частности, внимательно ознакомились с подобными проектами в Санкт-Петербурге (финская компания SATO).

В настоящее время в автономном округе построено и сдано в эксплуатацию три арендных дома. Первый из них начал заселяться в ноябре 2014 года в Нефтеюганске. В мае прошлого года свои двери распахнул дом в Ханты-Мансийске. В июне 2015 года мы начали заселять арендный дом в Сургуте, крупнейшем городе автономного округа. В первом квартале 2017 года мы планируем начать заселение еще одного арендного дома в Сургуте на 250 квартир.

В ближайшие полтора года мы планируем построить еще два наемных дома в Ханты-Мансийске, но о конкретных сроках приобретения и технических характеристиках говорить пока рано. Необходимо тщательно проанализировать ситуацию на рынке арендного жилья в округе и в стране в целом, и подстроиться под экономические реалии.

- Расскажите, кто финансирует строительство доходных домов в округе, как происходит поиск застройщиков?

- Строительство арендных домов Ипотечное агентство Югры ведет за счет собственных и заемных средств. Мы инвестируем порядка 55% собственных средств, и около 45% привлекали в ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (дочерняя структура ОАО «АИЖК»). Это очень помогало. Но с 2015 года данная структура прекратила выкуп «закладных» по арендным домам и пока не предложила рынку новый работающий механизм поддержки строительства таких домов. Это осложнило ситуацию и для нас. Инвесторам, застройщикам, банкам, работающим в данном направлении, нужны четкие горизонты планирования, прозрачные и понятные правила работы.

Осложняется ситуация еще и очень дорогими «длинными» деньгами. Доступных долгосрочных кредитов в России сегодня в принципе нет. Кредиты в банках выдаются под высокий процент и брать их невыгодно. В то время как в той же Европе базовую ставку недавно снизили до 0 %, еще раньше в Японии ее сделали вообще отрицательной. Соответственно и кредиты там выдаются под небольшой процент. У нас все наоборот – высокая ключевая ставка и дорогие кредиты.

Что касается выбора застройщиков для строительства арендных домов, то здесь мы абсолютно открыты. Все закупки осуществляем в соответствии с федеральным законодательством через процедуру торгов. Документация размещается в открытом доступе в сети Интернет и любой застройщик может с ней ознакомиться и принять участие в торгах. Побеждает тот, кто сделает лучшее предложение по цене.

К примеру, в Нефтеюганске дом построил Окружной фонд развития жилищного строительства «Жилище», в Ханты-Мансийске – компания «Версо-Монолит Инвест», в Сургуте - «СеверныеСтроительныеТехнологии». Четвертый дом в Сургуте строит компания «Новые Бизнес-Технологии».

Хочу также отметить поддержку окружных властей. Власти нашего региона участвуют в реализации проекта арендных домов посредством предоставления стопроцентной налоговой льготы на имущество. Кроме того, сформирована четкая нормативная база – это существенный плюс для развития этого нового направления в Югре.

Муниципальные образования же обеспечивают частичную компенсацию некоторым своим работникам бюджетной сферы за наем жилья. Это, как правило, высококвалифицированные, узкопрофильные, приглашенные специалисты из других регионов.

- В соседних регионах - той же Свердловской или Тюменской областях – к строительству доходных домов даже не приступали. Застройщики говорят, что вкладываться в такие проекты невыгодно, так как сроки их окупаемости составляют 15 лет и более. Действительно ли это так? Чем, в таком случае, подобные проекты привлекательны для инвесторов?

- Если говорить об экономических параметрах, то срок окупаемости арендного дома составляет порядка 20 лет с доходностью на уровне 11–12%. То есть, для того чтобы этим заниматься, нужно привлечь ресурсы под ставку не больше 9–10%. Рынок такого не даст.

Да, действительно, застройщики не спешат вкладывать свои ресурсы в развитие арендного бизнеса, и думаю, что никогда не захотят – это не их бизнес. Основными инвесторами в мире в арендное жилье являются пенсионные фонды, страховые компании и частные лица, в том числе через фонды коллективных инвестиций, которые в свою очередь привлекают и недорогие долгосрочные кредиты банков. Мировая практика показывает, что около 35% средств частных инвесторов размещается в недвижимость: коммерческую и жилую. Основное преимущество, которое дает недвижимость - это постоянный денежный поток.

- Евгений Станиславович, расскажите подробнее о югорских доходных домах – по какой модели они строятся, кто ими управляет?

- Наши арендные дома не строятся по типовой модели – они все уникальны, разные по своей архитектуре. К примеру, в Ханты-Мансийске это восьмиэтажный дом, он насчитывает 90 квартир. Сургутская 16-этажка вмещает в себя 170 квартир. В Нефтеюганске это пятиэтажка, в которой расположено 94 квартиры. Строящийся второй арендный дом в Сургуте - 25-ти этажная высотка, рассчитанная на 250 квартир. Объединяет их лишь тот факт, что все квартиры в них выполнены с чистовой отделкой и с использованием качественных, экологически безопасных материалов и полностью меблированны. Особое внимание мы уделяем вопросу энергоэффективности и энергосбережения домов.

В Сургуте и Нефтеюганске управлением нашими домами занимаются компании, которые находятся у нас на аутсорсинге. Они управляют всеми процессами в доме – начиная от работы с нанимателем жилого помещения до контроля за работой управляющей компанией, которая обслуживает дом. В Ханты-Мансийске мы занимаемся этим процессом самостоятельно.

К слову, техническим обслуживанием арендных домов занимаются специализированные, лицензированные управляющие компании. Их основная задача совместно с нами обеспечить безопасное и комфортное проживание квартиросъемщиков.

- Как происходит поиск будущих жильцов?

- Поиск будущих жильцов мы ведем в основном через Интернет. Каждый может зайти на сайт http://prostodomugra.ru/ и посмотреть, какие квартиры сдаются сегодня или освобождаются в ближайшее время, какие необходимы документы для заселения, условия проживания. Претендовать на проживание в арендных домах могут все граждане России. Ограничений здесь нет. Но предпочтение мы в первую очередь отдаем работникам бюджетной сферы. В этом отношении мы плотно работаем с городскими администрациями, которые формируют списки жильцов, имеющих первоочередное право на проживание в таком доме. Прежде всего, речь идет о специалистах сферы образования и медицинских работниках, дефицит которых сегодня ощущается.

При этом никакого особого отбора не ведется. Основной критерий – платежеспособность. Размер арендной платы не должен превышать 45% ежемесячного семейного дохода. То есть он не должен быть неподъемным для семьи – иначе возможны проблемы и для управляющей компании дома, и для семьи. И еще – наниматель должен работать. Это также весомый критерий.

Если составить примерный, средний портрет наших клиентов, то это, как правило, молодые семьи с детьми, работающие в бюджетной сфере – учителя, медицинские работники, представители силовых структур.

- По какой цене жильцам сдаются квартиры? Отличается ли она от средней по рынку, которую предлагают риелторы и частники?

- При формировании цены мы, конечно же, ориентируемся на рынок, ведь мы не монополисты, и без оглядки на рынок цены выставлять не можем. Стоимость найма наших квартир варьируется от 13 800 до 35 400 рублей в месяц за квартиру, в зависимости от занимаемой площади. В среднем, стоимость нашей аренды ниже аналогичного по качеству жилья на «сером» рынке на 5-10%.

Также отмечу, что оплата жилищно-коммунальных услуг производится нанимателем самостоятельно, опираясь на показания индивидуальных приборов учета. При этом плата за текущий ремонт и содержание многоквартирного дома для наших нанимателей ниже среднегородских приблизительно на 10%, а взносы на капитальный ремонт будут оплачиваться нами. Еще один плюс в пользу арендных домов – в них можно официально прописаться.

Кроме того, наши наниматели могут экономить на коммунальных расходах за счет энергосберегающих технологий, которые применены при строительстве арендных домов. А еще в них установлена современная автоматическая отопительная система: в Ханты-Мансийске – это индивидуальная крышная газовая котельная, в Сургуте и Нефтеюганске – индивидуальные тепловые пункты.

Договоры с нанимателями заключаются на одиннадцать месяцев, с возможностью дальнейшего продления. Выселение жильцов осуществляется по соглашению сторон или, в крайних случаях, по решению суда: если человек не платит за найм или грубо нарушает правила проживания в доме.