Рынок недвижимости тюменской «матрешки» ждет стагнация

Фото: РИА URA.Ru

Тюменская область последние годы уверенно держится в тройке российских субъектов, где ежегодно увеличиваются объемы ввода жилья. На сегодняшний день в регионе введены 1 млн 589 тысяч кв. м жилья при запланированных 1 млн 465 тысячах. По прогнозам областного правительства, на 1 января 2015 года ввод составит 1 млн 680 тысяч кв. м или 112% от плана, в 2015 году - 115%. По прогнозам экспертов, из-за кризиса застройщики могут притормозить начало новых проектов, а значит, через несколько лет стоит ожидать сокращения объемов ввода.

По мнению директора по маркетингу группы компаний «ЭНКО» Валентины Волокитиной, сейчас есть неплохой задел по объемам строительства на следующий год, поэтому в 2015 году ввод жилья как минимум останется на уровне текущего года. Цены, скорее всего, сохранятся на прежнем уровне, снижение возможно по переоцененным объектам, как добавляет эксперт. «Сложная экономическая ситуация скажется на объемах ввода через полтора-два года. Поскольку то, что строится сейчас, на любой стадии готовности с высокой степенью вероятности введется, а вот новые перспективные проекты пострадают. Следует готовиться к снижению потребительского спроса на фоне роста ставок по ипотеке. Застройщики будут искать другие способы привлечения «длинных денег» - это рассрочки и партнерские программы с банками», - полагает Волокитина.

Сама ГК «ЭНКО» планы пока не сворачивает: продолжается строительство микрорайона «Преображенский», ввод в эксплуатацию жилого комплекса «Времена года», завершение строительства комплекса домов «Лукоморье».

Следующий год будет более сложным — соглашается директор по продажам и маркетингу компании «Сибстройсервис» Павел Юрочкин. «Этому способствует общая экономическая нестабильность», - отмечает он. Компания пытается минимизировать сокращение выручки или стабилизировать ее на уровне прошлого года. При этом для застройщика 2014 год ознаменовался новым проектом — строительством жилого квартала класса комфорт, ЖК «Олимпия». «Динамика продаж первой очереди нас удовлетворяет: за 11 месяцев продано порядка 80% квартир. Динамика строительства тоже радует, идем с небольшим опережением графиков. Мы докупили близлежащие участки и проектируем там новые очереди домов жилого квартала», - уточнил Павел Юрочкин. В свою очередь исполнительный директор компании «Партнер-Инвест» Александр Щиголь о грядущих сложностях пока не говорит. Единственное, чего он не исключает, — изменение цен. Риски связаны в основном с макроэкономическими факторами и их влиянием на экономику в целом — колебаниями цен на нефть, ростом курсов иностранных валют и внешнеполитической обстановкой, как добавил Щиголь.

«В текущем году мы ввели в эксплуатацию рекордное для нас количество жилых квадратных метров: помимо трех домов в уже частично заселенном микрорайоне «Европейский», были введены первые пять домов в микрорайоне «Видный» и один дом — в комплексе «Novin квартал». В следующем году, кроме строительства трех жилых микрорайонов, наша компания представит городу проект делового квартала в центре города», - отметил Александр Щиголь.

Между тем застой на рынке продаж жилья в Тюмени в рейтинге фонда «Петербургская политика» отмечен как фактор, который может подкосить устойчивость региона.

По словам замгубернатора области Евгения Заболотного, на рынке недвижимости сегодня предложение превышает спрос. «За 2014 год объем предложения на первичном рынке ежеквартально прирастал на 15%, однако объем спроса не рос такими темпами, что привело к перенасыщению рынка. Так, на текущий момент объем квартир на вторичном рынке превышает 12000 и на первичном рынке — порядка 11000», - дала оценку Елена Ершова, директор департамента новостроек и аналитики агентства «Этажи».

При этом цены уже снижены и застройщики проводят различные акции, чтобы быстрее продать квартиры (около 40% квартир покупают жители соседних регионов – ХМАО и ЯНАО), как отмечает президент «Объединения риелторов Тюменской области» Миля Ященко. «А на вторичном рынке все чаще происходит скрытое снижение цены, то есть люди торгуются на месте, и квартиры продаются ниже заявленной стоимости. Это некий тренд, и я уверена, что в следующем году он усилится», - добавляет г-жа Ященко.

Перенасыщение рынка стимулирует застройщиков задуматься и о неценовых способах конкуренции — повышении качества строительства, большему вниманию к благоустройству, организации парковок, развитии инфраструктуры. Требования покупателей к квартирам за последнее время значительно выросли — констатирует Валентина Волокитина. «Жилье, считавшееся ранее элитными, сегодня воспринимаются покупателями как обычное. Теперь объекты должны, действительно, обладать серьезными конкурентными преимуществами для покупателя — такими, как высокое качество строительства, понятная и прозрачная схема продажи, соблюдение технологических норм, требований безопасности и комфорта возводимого жилья. Иначе добиться устойчивых продаж будет сложно. Это и станет трендом на рынке жилищного строительства в ближайшем будущем», - отметила Валентина Волокитина.

По мнению экспертов ЭНКО, обеспеченность жильем в области хоть и выше общероссийского уровня (27 кв.м на человека против 20 кв. м), но по общемировым меркам по-прежнему достаточно низкая. К примеру, в Западной Европе каждый житель в среднем обеспечен 55 кв. м жилой площади. Таким образом, спрос на жилье в областной столице в «глобальном смысле» далек от удовлетворения. Застройщики и власти верят, что люди будут стремиться улучшать свои жилищные условия, несмотря ни на что. Кроме того, покупатели будут ориентироваться на то обстоятельство, что недвижимость сейчас подходит для сохранения средств как никогда — добавляет Ященко.

По прогнозам Ершовой, в 2015 году рынок будет стагнировать. «То есть не будет резких падений показателей, однако замедлятся темпы прироста объема предложения, объема спроса. На первичном рынке выход новых объектов приостановится, что отразится на объемах ввода жилья в 2016-2017 годах. По нашим прогнозам, при оптимистическом сценарии все показатели рынка останутся на том же уровне, что и в 2014 году, при реалистичном сценарии показатели (удельная цена, объем сделок) могут упасть на 5-7%, при пессимистичном - на 10-15%», - резюмировала эксперт компании «Этажи». При этом вектор спроса продолжит смещаться на более доступные квартиры – объекты меньшей площади, вторичное жилье.

Что касается рынка недвижимости ХМАО, то он замер. В экономической столице округа, Сургуте, еще в октябре недвижимость подешевела. Больше всего пострадала «первичка». Еще недавно квартиры в сургутских новостройках стоили дороже, чем, к примеру, в Екатеринбурге. Сейчас средняя цена квадратного метра в городе снизилась до 60 тыс. рублей, а в начале года она составляла 80 тыс. рублей. Риелторы уверены, что причина не только в ослаблении рубля, но и в том, что рынок Сургута перенасыщен, а строители продолжают строить больше, чем нуждается город. Эксперты прогнозируют, что цена на недвижимость в ХМАО в ближайшие месяцы будет незначительно, но снижаться. И такая тенденция сохранится как минимум до конца первого квартала 2015 года.

Отметим, что представители крупнейшего застройщика Сургута, компании «Сибпромстрой», сообщали, что себестоимость одного квадратного метра жилья в новостройке составляет всего 15 тыс. рублей. Что касается «вторички», то, по данным агентства недвижимости «Этажи», данный сегмент рынка также заметно просел. Показательна динамика цен, сложившаяся в Сургуте. «На рынке продолжается падение цены на вторичном рынке жилой недвижимости, причем самый большой отрицательный темп прироста наблюдался в октябре. Удельная цена предложения на вторичном рынке составила 79 тыс. 202 рубля за квадрат, что на 1,47% ниже, чем в предыдущем месяце. По сравнению с прошлым годом, цены упали на 10,03%», - оценивают ситуацию аналитики агентства «Этажи».