Ипотечный рынок тюменской «матрешки» встал. В рост идет только просроченная задолженность
Ипотечный рынок тюменской «матрешки» находится в критическом состоянии. На начало марта 2015 года, общая задолженность в данном сегменте составила 233,5 млрд рублей, то есть рост с начала года - не более 0,13%. Это минимальный прирост за последние несколько лет. К примеру, за первый квартал 2014 года этот показатель был равен 2,3%. Таким образом, темпы прироста ипотечного кредитного портфеля снизились в 17 раз.
При этом просроченная задолженность демонстрирует в Тюменской области стремительный рост – с начала года ее объем увеличился на 14,5% и достиг уровня 905 млн рублей. За годовой период прирост показатель составил 45%. Такого рекордного роста «просрочки» местный рынок ипотечного кредитования не наблюдал последние шесть лет, - утверждают аналитики «Секвойя кредит консолидейшн» и добавляют, что, к примеру, в прошлом году за первые два месяца просроченная задолженность снизилась на 1,5%. Многие эксперты прогнозировали и дальнейшее улучшение финансовой дисциплины. Однако осложнившаяся макроэкономическая ситуация в стране оказала прямое влияние на платежеспособность населения и, как следствие, на рост просроченной задолженности.
В настоящее время средний долг на душу населения по ипотечному кредитованию в Тюменской области (включая Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономные округа) составляет 67,8 тыс. рублей.
Рекордное падение роста ипотечного портфеля у банков автоматически приводит к серьезным проблемам в строительной отрасли. К примеру, тюменские застройщики, для которых прошлый год стал рекордным в плане возведения новостроек (первое место в УрФО по объемам - 1 млн 774 тыс. кв. м.) в начале 2015 года ввели в строй еще 603 тысячи квадратных метров жилья. Это в два раза больше, чем за аналогичный период 2014 года.
«В конце 2014 года в области предлагалось к продаже более 8 тысяч квартир в новостройках. На сегодняшний день возводятся 229 многоквартирных домов», - уточнил начальник главного управления строительства Тюменской области Сергей Шустов.
В феврале объем предложения на первичном рынке жилья Тюмени составил 10 089 квартир. На продажу вышло два новых дома в микрорайоне Европейский и Тюменская слобода. Реализовать эти площади в условиях кризиса и падения ипотечного рынка будет весьма проблематично. С начала года, по данным агентства «Этажи», цены на недвижимость не просто застыли на месте, а начали снижаться. В некоторых районах города стоимость одного «квадрата» упала на 8-10%.
Между тем, тюменская «матрешка» находится еще не в самом тяжелом положении. Так, общая ипотечная задолженность в УрФО составляет лишь 12,4% от общероссийской. Лидером является ЦФО с долей 30,66%, далее идет ПФО – 18,2% и СФО – 13,7%. В СЗФО объем задолженности составляет 11,4%, ЮФО – 6,64%, ДФО – 5%, на последнем месте СКФО – 2%. Такое неравномерное распределение связано в первую очередь с разницей в экономическом развитии каждого округа, кроме того, нельзя забывать о количестве проживающих и их финансовом благополучии.
В целом по России на 1 марта ипотечный портфель банков составляет не более 3,589 трлн рублей, рост с начала года – минимальный - 1,9%. На аналогичный период прошлого года данный показатель составлял 2,638 трлн. рублей (рост - 3,6%). Таким образом, темпы прироста снизились практически в два раза.
По словам экспертов, основной причиной спада ипотечного кредитования является падение рубля по отношению к ведущим мировым валютам, снижение реально располагаемых доходов населения, высокий уровень инфляции. Кроме того, повышение ключевой ставки ЦБ в декабре с 10,4% до 17%, а потом ее снижение до 15% и 14%, «охладило» рынок. Ставка по рублевой ипотеке сейчас составляет в среднем 17-18% годовых, без оформления личного страхования — 19-20%.
Одной из любопытных тенденций последних месяцев, отмеченной экспертами, является уменьшение среднего срока ипотечного кредитования на 3,4%, до 15 лет, и снижение суммы кредита – на 2,6%, до 1,6 млн рублей.
По словам аналитиков «Секвойи», во второй половине прошлого года россияне начали волноваться за свои сбережения, многие перестали доверять крупные вклады банкам. В качестве наиболее надежной инвестиции россияне традиционно рассматривают покупку жилья.
Те, кому не хватало сбережений на подобное приобретение с 100% покрытием расходов, активно стали прибегать к услугам банков по ипотечному кредитованию. «Таким образом, ипотечный заемщик конца 2014 года – это не тот, кто взвешено подходит к оформлению кредита на столь долгий срок, а скорее тот, кто имел накопления в размере 50-60% от стоимости недвижимости, бравший кредит на менее длительный срок, однако до конца не учитывающий все риски», - рассуждают эксперты.
Просроченная задолженность продолжает увеличиваться даже несмотря на снижение темпов ипотечного кредитования. За первый квартал ее рост превысил аналогичный показатель прошлого года в 4,2 раза – это абсолютный рекорд за последние шесть лет. В абсолютных цифрах просроченная задолженность в сегменте ипотечного кредитования достигла уровня 53,9 млрд. рублей – рост за годовой период – 33,5%, с начала года – уже на 16,9%.
Кредитные организации, представленные в тюменской «матрешке», подтверждают данные экспертов. «В феврале ипотечных сделок было меньше, чем в январе, когда банки отрабатывали заявки декабря. В то же время я бы не сказал, что начало 2015 года по динамике существенно отличается от начала 2014-го», - отметил источник в уральском филиале ВТБ24.
По его словам, падение активности заемщиков в целом по рынку можно объяснить еще и тем, что многие ждали начала предоставления ипотеки с государственной поддержкой. Накануне о запуске соответствующих программ заявили ВТБ 24 и Ханты-Мансийский банк Открытие. Так, ВТБ 24 16 марта объявил о начале выдачи ипотеки под 13% годовых. Предложение распространяется на приобретение жилья на рынке новостроек у юридических лиц, включая готовое жилье от застройщиков. А ХМБ Открытие в рамках государственного субсидирования ипотеки снизил ставку на 6,05% - 7,05% годовых до уровня 12,95% годовых (12,55% годовых при условии, что займ выдается на срок 5 лет, а первоначальный взнос от 50%).
«Данные изменения произошли после снижения ключевой ставки ЦБ и в связи с участием Ханты-Мансийского банка в программе государственного субсидирования ипотеки. Таким образом, диапазон ипотечных ставок для Западно-Сибирской региональной дирекции ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие», в том числе для ХМАО-Югры, на сегодняшний день составляет от 12,55% до 20,75% годовых», - прокомментировала РБК Тюмень начальник управления розничного кредитования филиала «Западно-Сибирский» ХМБ Открытие Ирина Корниенко.
Между тем попытки правительства «оживить» рынок пока не дают должного результата. «Утверждение основных условий программы реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, которым могут воспользоваться не более 10-20% заемщиков, а также решение понизить ключевую ставку вряд ли поможет кардинально изменить ситуацию, - говорит президент «Секвойя кредит консолидейшн» Елена Докучаева. - По нашим прогнозам, в этом году рынок ипотечного кредитования вырастет не более чем на 10-15%. А принимая во внимание сложную ситуацию, связанную со снижением платежеспособности населения, просроченная задолженность в данном сегменте увеличится на 35%».
