В Тюменской области спрос на объекты Light Industrial значительно превышает предложение. Но, несмотря на рост востребованности площадей, есть факторы, которые тормозят их развитие в регионе.

Light Industrial — это формат коммерческой недвижимости, который предназначен для размещения производств малого и среднего масштаба, а также складов и офисов. Один такой объект может выполнять сразу несколько задач, полностью закрывая всю бизнес-цепочку: в одном месте предприниматель имеет возможность создавать, хранить, демонстрировать и реализовывать продукцию. Ключевая особенность в том, что это не вредные производства, которые должны быть вынесены за черту города. Наоборот, они интегрированы в жилую застройку и обеспечивают рабочие места рядом с домом.

Такой формат коммерческой недвижимости распространен в разных странах, среди них Китай, Индия, Бангладеш и Вьетнам. Растет популярность Light Industrial в США и странах Европы. В России формат появился в 2017 году, он активно развивается с 2020-го, но основная часть площадей сконцентрирована в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге.

Почему в Тюмени пока еще мало строят объекты Light Industrial и следует ли инвесторам делать ставку на этот сегмент, обсудили участники круглого стола РБК УрФО.

Обеспеченность Тюменской области Light Industrial

По словам генерального директора Агентства инфраструктурного развития Тюменской области Антона Ермолаева, обеспеченность региона площадями Light Industrial составляет 179 тыс. кв. м. Но из них более 80% — это закрытый ритейл, то есть объекты, построенные под себя, без вывода на арендный рынок. При этом спрос превышает предложение в восемь раз. И даже через пять лет ситуация существенно не улучшится — по прогнозу, объем площадей увеличится до 550 тыс. кв. м.

Одна из причин такой ситуации — регион не смог своевременно отреагировать на тренд и сейчас уступает Екатеринбургу и Новосибирску как двум подготовленным промышленным кластерам. Генеральный директор ГК «Денова» Наталья Девяткова отмечает: вводить коммерческие площади следовало начать пять лет назад, когда в город хлынули и производители, и маркетплейсы. И сейчас стоит задача направить девелоперов по пути строительства производственно-складских помещений. Однако пока у них нет ни опыта, ни знаний, ни компетенций. Эксперт подчеркивает: первые ласточки появились, но их слишком мало.

Коммерческий директор компании «Новая Земля» Александр Новокрещенов объяснил, почему девелоперам нелегко решиться на такой шаг.

«Мы понимаем, что к новому направлению следует подходить расчетливо и с осторожностью, ведь такие площади надо эффективно реализовать. Понимание стройки — это один момент, а другой — понимание потребителя. Кто там будет работать? Под кого мы возводим — под швейное производство или мебельное? Какая для этого нужна логистика? Конечно, это и вопрос земли — на приобретение нужны средства. Но самое основное — это коммуникации. Есть, например, мелкие производства, которые требуют большого потребления энергии, но им не нужен ангар площадью две тысячи «квадратов». Одним словом, все упирается во время, ресурсы и инвестиции», — резюмировал эксперт.

С ним согласен Антон Ермолаев: первое, что необходимо для создания объектов Light Industrial — это энергетическая инфраструктура, которая обеспечит любое производство необходимыми мощностями. Второе — транспортно-логистическая связанность тех территорий, которые будут отданы под производственные узлы. Третьим фактором он назвал социальный аспект — непосредственную близость к жилью, для того чтобы решить проблему доставки сотрудников на рабочее место и создать модель 15-минутного города, при которой человек закрывает все свои потребности в одной локации.

Традиционный и нетрадиционный Light Industrial

Говоря о причинах низкой обеспеченности региона площадями нового формата, участники круглого стола задались вопросом — нужен ли Тюменской области Light Industrial в традиционном мировом понимании, когда речь идет об интеграции промышленных объектов в жилую застройку.

Коммерческий директор «ТАЛК лизинг» Владимир Яровенко согласился, что возвращение промышленности в город привлекает молодежь. Но сделал акцент на том, есть ли в Тюмени проблемы с тем, чтобы добраться из одной точки в другую. По его словам, в столичном регионе Light Industrial развивается именно благодаря большим расстояниям, при которых люди нуждаются в интеграции жилой и промышленной застройки.

В этом смысле есть два сценария развития, считает гендиректор областного Агентства инфраструктурного развития. Первый — строительство универсальных с точки зрения технических характеристик объектов Light Industrial, в основном площадью 250 кв. м. Второй — возведение под заказчика, когда уже есть специфическое производство. В этом случае требуется не один объект, а комплекс объектов капитального строительства, связанных друг с другом, и общая инфраструктура. То есть это в большей степени закрытые производства, которые не предполагают общественно-деловой функции, а Light Industrial все-таки тяготеет к ней.

Основатель компании «Колесник» Сергей Колесник тоже не уверен, что Тюмень нуждается в таких площадях. По его мнению, гораздо актуальнее делать ставку на реновацию, перестраивая старые объекты под нужды бизнеса. Он отмечает: в Тюмени много устаревших складов, и с ними можно работать, обновляя, наполняя новыми смыслами и запуская на востребованные площади арендаторов. Они будут пользоваться спросом, так как приемлемы по цене. Его поддерживает директор по развитию компании Александра Самойлович. Она сводит аргументы к вопросу экономики: кто сейчас готов купить такой объект?

«Если говорить с точки зрения экономики, мы понимаем — средний бизнес не переживет ставку, учитывая, что в среднем она составляет 266 тысяч за квадратный метр. Поэтому нужно понимать, по какой рыночной ставке бизнес готов арендовать и выкупать эти объекты и насколько они будут интересны девелоперам с точки зрения дохода. Если смотреть по нашему среднему чеку — он все снижается и снижается. Если в 2024 году это было 10 млн рублей, то сейчас — около 6 млн рублей. Самих покупателей меньше не становится, но, лишившись ипотеки, они жертвуют квадратными метрами. Так кого мы будем сажать на новые площади и кому будем их продавать? Это сейчас ключевой момент», — поделилась Александра Самойлович.

О том, что необходимо опираться на потребности клиентов, говорит и руководитель направления Строительно-индустриального кластера Андрей Мединцев. «Да, безусловно, мы смотрим на Москву и Екатеринбург как на старших братьев и тоже так хотим. Но в первую очередь нас должен интересовать вопрос специализации — кто живет здесь, с кем мы работаем. Толчком к развитию складской или производственной недвижимости являются потребности клиентов. Надо учитывать тренды, но формировать инфраструктуру нужно под конкретных потребителей», — уверен эксперт.

Роль лизинга

Важную роль в создании площадей Light Industrial играет лизинг. Этот инструмент помогает производственникам получать объекты в собственность, уходя от аренды.

Актуальная для региона история — выкуп земельного участка по пониженной кадастровой стоимости. Агентство инфраструктурного развития Тюменской области выступает здесь оператором. Оно готовит земельный участок, а после завершения строительства продает его бизнесу по заниженной кадастровой стоимости — в среднем это около 10-15%.

«80% компаний, которые локализуются под индивидуальную застройку, интересна модель лизинга. Мы строим объект под заказ клиента, он авансирует не менее 10% в исключительных случаях, но в основном — 20% от всей сметной стоимости, а оставшуюся сумму финансирует лизинговая компания. По мере завершения платежей заказчик становится собственником объекта и земельного участка, который лизинговая компания также выкупает по пониженной кадастровой стоимости», — пояснил Антон Ермолаев.

Владимир Яровенко отметил, что лизинговая компания реализует проект от проектирования и до завершения строительства, беря на себя все риски. В качестве примера он привел нефтесервисное производство, которое находится в центре Тюмени. У компании появились обязательства по переносу производства за город, с одним из индустриальных парков она договорилась о площадях, размер финансирования строительства со стороны лизинговой компании составил 640 млн руб.

«У инициаторов в подобных проектах есть риски. И в данном случае он делит их с тем, кто дает финансирование. Поэтому мы очень тщательно подходим к подбору подрядчиков, которые выполняют работы. Еще один кейс, о котором хочу рассказать, — возвратный лизинг. Например, у собственника бизнеса есть готовый объект, он его сдает в аренду и не хочет с ним расставаться, но ему нужны средства для реализации другого проекта. И тогда он продает свой объект недвижимости лизинговой компании и заключает на него договор лизинга. Когда он выплатит все средства, имущество вновь переходит в его собственность», — рассказал Владимир Яровенко.

Лизинг позволяет профинансировать готовые и строящиеся помещения. Участники рынка дают разные сроки для входа в сделку, в том числе на старте проекта. Директор по продажам «Лизинг-Трейд» в Тюмени Дмитрий Малишенко заметил связанную с этим тенденцию: иногда сами застройщики обращаются за лизингом вместо открытия кредитных линий в банке. Девелоперы закладывают готовые помещения и получают средства на развитие новых проектов.

«Если говорить о динамике развития, то мы видим колоссальный прирост: с 2023 года по объему финансирования в целом по России в лизинговых компаниях зафиксировано пятикратное увеличение. У нас по договорам на коммерческие объекты средняя цена — это 30 млн рублей. Первоначальный взнос в среднем по рынку составляет 20-30% от стоимости. То есть это клиенты, которые уже стоят твердо на ногах, у них имеется чистая прибыль, и они готовы развиваться дальше», — рассказал спикер.

Инвесторы и доходность

Часть спикеров считают, что увеличить объем площадей Light Industrial позволит привлечение инвесторов. Такой точки зрения придерживается и Наталья Девяткова. Она отмечает: интерес к ним оправдан — такие объекты строятся гораздо быстрее других, за 12-18 месяцев. За этот период они прирастают в цене на 20%-40%, а после завершения работ ежегодная аренда может показать доходность в 12-15%.

Дмитрий Малишенко обратил внимание, что, благодаря лизингу, в сфере коммерческой недвижимости появился целый сегмент новых инвесторов. «Это компании другого профиля, которые хотят диверсифицировать свой бизнес и получать дополнительную доходность от аренды, помимо основной деятельности», — объяснил эксперт.

Антон Ермолаев рассказал, что Агентство инфраструктурного развития берет на себя обязательства по брокериджу и трек-брокериджу, и в качестве инвесторов Light Industrial привлекает в первую очередь московские компании. По сути, это спекулятивные сделки: построил — продал. Однако, по его словам, ставку в этом вопросе все же следует делать не на инвесторов.

«Наша команда выстраивает работу вокруг конечных пользователей, которые это будут покупать. И нам важно, на каких условиях, потому что от этого зависит доходность любого инвестора. Найти его, если проект и его экономика понятны, несложно. И спрос есть, потому что наш регион системно вводил большие объемы жилой недвижимости, но параллельно не запускал производственную инфраструктуру. Однако сейчас необходима промышленная ипотека — это дало бы новый виток и скорость для развития данного сегмента коммерческой недвижимости», — подчеркнул Антон Ермолаев.

Механизмы регулирования

Light Industrial отличается тем, что он гармонично вписывается в инфраструктуру жилого района, поэтому такие объекты должны эстетично выглядеть. Например, в Москве это регулирует главный архитектор, он согласовывает все архитектурные решения фасадной части. Успешную практику взяли на вооружение и тюменцы.

«Мы применяем ее в границах тех территорий, которыми управляем как агентство. Но ручаться за все проекты, которые будут реализовываться в регионе, не можем. Поэтому и нам нужен такой инструмент согласования», — пояснил Антон Ермолаев.

Сами инвесторы тоже заинтересованы в этом. Руководитель проекта «ТюменьЭнергоПроект» Антон Ручко привел в пример компанию, которая заказала проектную документацию для объекта Light Industrial. Одно из их требований — согласование архитектурно-градостроительного облика в профильном департаменте администрации Тюмени. Это важно, так как объект расположится вблизи жилой застройки и объездной дороги, поэтому он должен соответствовать эстетическим и градостроительным нормам.

По мнению Натальи Девятковой, необходимо ввести классификацию объектов, как у других коммерческих площадей, — А, В, С, — чтобы разделять их, исходя из таких параметров, как вместимость, планировка, коммуникации и т. п. Также необходимо внедрение строительных стандартов. Она привела в пример Москву, которая стала пилотным проектом, где в составе КРТ для девелоперов ввели норму мест применения труда: теперь каждый застройщик кроме школ, больниц и дорог должен возвести объекты, где люди смогут работать. Под эти требования подходит формат Light Industrial, в том числе реализованный в виде высотных зданий. С одной стороны, это решает вопрос дефицита и высокой стоимости земли, с другой — позволяет бизнесу максимально эффективно использовать площади для организации полного цикла производства.

Антон Ермолаев подчеркнул, что разработка ГОСТов уже ведется. Еще одной задачей региональных властей он видит грамотное определение территорий под этот формат коммерческой недвижимости. Такой территорией может стать локация, которая будет образована после строительства Южного обхода: в этой части, по его мнению, логично создавать производственную зону с упором на Light Industrial.

Участники круглого стола сошлись во мнении, что объекты Light Industrial необходимо строить в Тюменской области, но не как ответную реакцию на тренд, внедряя его повсеместно, а грамотно — выбирая районы, для которых это станет новым этапом развития.