Рынок жилья в России: запрос на разнообразие, особенности и ценности
Жилые районы в регионах России долгие годы застраивались по одним и тем же правилам. При этом города росли и развивались, менялись социальные и экономические условия жизни, потребности граждан. Сегодня покупатели ориентируются не только на готовую квартиру, но и на район, в котором они хотели бы жить, на среду, которую создают девелоперы и застройщики. О новых принципах развития городских территорий, проблемах строительной отрасли в России и городах будущего в интервью РБК Тюмень рассказал главный архитектор компании «Брусника» Барт Голдхоорн.
— Барт, в России разрабатываются новые правила развития городских территорий. Можете немного подробнее рассказать, что они из себя представляют?
— Большой проблемой в разработке городских районов в настоящее время являются существующие нормативы, которые были приняты еще в советское время. В России считается, что норма — это что-то вечное, это навсегда. Но норматив должен быть гибкий, потому что все меняется — политика, технологии, жизнь у людей. И нормы должны отражать это развитие.
Институт «Стрелка» в Москве, получив заказ от Минстроя РФ, создал три новых типа построения городских районов, городской среды: загородный (с низкоэтажной застройкой), среднеэтажный и центральный. Они рассмотрели, как такая среда работает с существующими нормами, которые были созданы для микрорайонного типа застройки, существовавшей по всей стране. И как их (нормы, — прим.ред.) изменить.
— В чем разница получилась в итоге?
— Есть много аспектов. Например, по советским нормам расстояние между машинами и жилым домом должно быть минимум 10 метров. Если ты хочешь парковаться на улице, то она должна быть очень широкой — не меньше 30 метров. Интересно, что Россия — единственная страна в мире, где существует такая норма.
Еще одной проблемой являются нормы, касающиеся общественного транспорта и школьной среды. Есть район, он должен быть близко расположен к общественному транспорту, но при этом в нем должны поместиться и школа, и детский сад, и жилые дома. А нормы для детских садов и школ таковы, что необходимо отводить для них большую часть территории. А значит, девелопер должен спроектировать такое жилье, которое ему позволит купить землю, построить на ней, возвести дороги и так далее. Поэтому он должен делать высотное жилье, иначе не получится окупить проект.
То есть нормы, которые сейчас есть, мешают девелоперам правильно развивать территорию, эффективно использовать пространство, делать интересные проекты.
— То есть, по новым принципам, все нормы будут меняться?
— Есть такое предложение. Поскольку мы практики, то процитировали «Стрелке», какие нормы важны, а какие не очень.
— Новые нормативы, к которым вы стремитесь, они в российских городах, например, в Тюмени, будут применяться, они актуальны?
— Это будут всероссийские федеральные нормы. Не думаю, что они будут сильно меняться. Мы, конечно, просили по максимуму, но самое важное, что есть движение в правильную сторону. Правда, мы и при существующих нормах, пытаемся делать хорошо. Но это достаточно тяжело, есть большие трудности.
— Я все-таки хочу утончить, норматив должен меняться в какую сторону? Более компактно должны быть расположены дома?
— Меньше этажность и большая компактность. В огромных безлюдных пространствах можно потеряться. В настоящее время есть жилой дом, отдельно стоящие корпуса, огромные территории. И самая большая проблема этого — заборы, которые устанавливают для безопасности. Но они, во-первых, не дают возможности использовать первые этажи дома как магазинчики, и, во-вторых, когда человек ходит по улице, то справа и слева от него только заборы. Это ужасная городская среда.
— То есть дома должны быть более низкие?
— Более низкие, рядом с улицей, но с приватными дворами, чтобы решить проблему безопасности. У людей, которые живут в этих домах, должно быть место, куда они могут отпускать детей и не бояться за них.
Очень важно всегда рисовать район так, чтобы человек понимал, что здесь есть улица, но есть и приватная часть. Иногда вижу девелоперские проекты, где есть дома, но нет понимания, где улица, а где двор. Нет приватного пространства. А человек должен чувствовать продолжение своей квартиры во дворе. Что кроме входной двери есть еще пространство, такая буферная зона, приятный сад или парк, куда ты можешь пригласить друзей. Это такое полуобщественное пространство, которое очень обогащает саму жизнедеятельность. За такими районами будущее.
— Получается, вы такой проект в Тюмени уже организуете? Можете про него что-нибудь рассказать, что он из себя представляет?
— Проект новый — квартал «Новин». Он строится с 2013 года, первый дом был сдан в 2015 году. Там есть дворы, о которых я говорил выше, они прекрасно функционируют. Кстати, когда я был в Тюмени, снимал квартиру именно там. Было приятно, что двор активно используется жителями, особенно, детьми. В квартале очень насыщенная жизнь, на первых этажах есть кофейни и магазины. Ты приходишь домой вечером и можешь быстро купить продукты в этих магазинах, а не ехать в супермаркет в другой район. Важно, что двор в квартале очень тихий и зеленый.
— Есть шанс, что проекты, о которых вы рассказали, это будущее. И через 20 лет повсеместно россияне будут жить в таких кварталах?
— Есть большое количество старых домов, от которых не избавиться. Да мы и не хотим этого. Но, я думаю, будущее строительство будет все больше ориентировано на такой тип застройки.
— А куда девать все старые советские дома, например, хрущевки, соседские районы. Где строить всю эту красоту?
— В Москве есть идея снести хрущевки. Но, как ни странно, там, где есть такое жилье, создается хорошая городская среда. Это невысокие, очень зеленые районы, и надо сказать, что градостроительная среда там очень приятная. Но есть сложности с самими домами, они технически не в хорошем состоянии. Но Москва — это Москва, с очень высокой ценой на недвижимость, там могут позволить их снести и построить дополнительные квадратные метры. Но в других городах вряд ли такое возможно, это очень дорогой процесс. Я думаю, что в таких пятиэтажных районах можно работать с благоустройством, создавать дворы, делать разницу между улицей и двором. Есть много примеров неэффективного использования данных мест, где возможно поменять среду к лучшему.
— Барт, а покупатели сейчас, когда выбирают квартиры, на что в первую очередь обращают внимание? Размер квартиры, экология, транспортная доступность?
— Есть три фактора, которые влияют на выбор недвижимости: location, location и location. Самое важное — это где стоит дом. Поэтому среда — очень важный элемент, и его влияние будет только усиливаться.
Очень много девелоперов ориентированы на то, чтобы делать самые лучшие квартиры, например, с кладовкой или санузлом 4х4. Они настроены на то, что продукт, который покупает человек — это квартира. Но это старомодный подход. Тенденция будет развиваться в сторону среды. Я думаю, что человеку не очень важно размер комнаты, сколько там кладовок, какого размера ванная, важно, чтобы дом стоял в хорошем месте. И по большому счету, это место создает сам девелопер.
Например, в Голландии и Западной Европе градостроительством занимаются муниципалитеты. Они создают концепции, а девелоперы уже строят дома внутри этой концепции. Они не решают, что там будет — квартал или не квартал, муниципалитет уже все определил. В России же, наоборот, девелопер самостоятельно занимается проектированием, создает улицы, площади и так далее.
Поэтому его миссия сейчас — делать правильную городскую среду.
Важно сказать еще про планировку. Раньше рынок был настроен, и наша компания в том числе, на то, чтобы типизировать квартиры. У нас есть такая-то однокомнатная, такая-то двухкомнатная или трехкомнатная. Сейчас мы пришли к тому, что у покупателя появляется опыт проживания, все больше запросов к жилью на какое-то разнообразие, особенности, ценности. Они ищут дополнительные функции. И мы сейчас переходим на такое планирование: больше разнообразия в квартирах, больше нетипизированных элементов. Например, у нас появились квартиры с террасами на первых этажах, двухуровневые квартиры, есть жилье на последних этажах с зенитными окнами (в потолке).
— Выбор квартиры для людей — это ценность, это важно. Также важно местоположение, локация. У меня в таком случае вопрос: как вы относитесь к точечной застройке, когда в центре города возникает, допустим, новый район?
— Это болезненный вопрос. Я работал в одном проекте в Перми, который делала голландская компания. Ей нужно было создать план развития города. И специалисты доказывали, что строить на окраине города неправильно, что внутри полиса есть много пустых пространств, которые можно обустроить. Это выгодно, потому что не надо делать дороги, проводить сети, нагружать транспорт.
Конечно, девелоперу строить в поле легче, никто и ничего не мешает. Это удобно и власти, потому что не будут бунтовать жители, которые увидят, что под их окнами начались какие-то новые строительные работы. Но для города такая позиция неперспективна, это высасывает жизнь из центра на окраины.
Проблема еще и в том, что в России любое изменение воспринимается, как ухудшение, хотя к изменениям нужно относиться, как к улучшению. Ситуацию усугубляет и то, что многие девелоперы строят, как хотят, никого не слушают, поэтому у точечной застройки плохая репутация. Мое мнение, что строить внутри города очень важно. Это единственный способ улучшить существующую среду.
В 90-е годы в Испании существовала проблема: многие дома в городах были в плохом состоянии, а все жилье было в частной собственности. Власти не могли просто дать населению денег, чтобы они провели ремонт. Но они придумали следующее: благоустроили городское пространство, создали площади, парки, убрали парковки. В итоге, дома, расположенные вокруг этих изменений, выросли в цене, и частные собственники стали вкладываться в реновацию этих домов. Так что точечная застройка может потенциально стимулировать развитие всего города, но все нужно делать правильно, создавать правильное городское пространство, которое даст что-то району.
— Для Тюмени насколько вопрос точечной застройки актуален? Можем мы в городе применить правильные принципы точечной застройки?
— Это зависит от того, как город относится к застройщикам, и как застройщики — к городу. Сегодня важно быть открытыми. Показать, что построенный дом даст городу обратно, как первые этажи будут работать на общую среду. По-хорошему сам город должен эти площадки искать.
— Приводить застройщика?
— Говорить: вот у нас есть площадки, есть видение, как они должны работать, сколько можно на них строить, а вы (застройщики, — прим.ред.) можете это делать при таких-то или других условиях.
— В целом по Тюмени, можете дать оценку жилищной застройки, комфортности для жизни. Правильно ли Тюмень развивается в этом ключе?
— Я заметил, когда жил в Тюмени, что очень трудно добраться до центра из «Новина», потому что очень много светофоров. Это удивительно. Кажется, что город просто стоит, а это не очень хорошо.
Центр достаточно хаотичный. Там есть старые деревянные и приятные кирпичные дома. Они дают чувство, какой город был раньше. Но есть много хаотичной застройки, позднесоветской, как мне кажется. Мне очень нравится река, которая делит город, природа. Например, сейчас мы будет реализовывать новый проект, рядом с микрорайоном «Европейским». Жилой квартал будет расположен у реки, которая создает идентичность. Недавно мы посмотрели там участки и мне как голландцу это очень понравилось. Придумали хорошее благоустройство. Мне кажется, у этого района есть очень большие перспективы развития.
— Хотелось бы узнать, какие главные проблемы строительного рынка в России существуют, и как их можно решить?
— Что такое строительный рынок в идеале? Например, в Голландии архитектор имеет огромное количество каталогов, в которых он может выбрать любой материал для строительства. Он знает, как это будет возводиться, какое будет качество. Все это известно заранее. Ты можешь создавать новые проекты, которые будут отличаться от предыдущих, и не боятся ничего. Строительный рынок сформирован.
В России этого рынка нет. И одна из объективных причин этого, с которой ничего не сделаешь, большие расстояния. Если в Голландии все плотно и рядом, то здесь все далеко. Вторая причина — это, конечно, сам неразвитый рынок, дефицит кадров, сложная экономическая ситуация. Поэтому в отрасли много экспериментов. Девелоперы работают с зарубежными архитекторами, но у них ничего не получается, потому что когда дело доходит до строительства, они не могут реализовать свои идеи. И единственный способ это решить — создать свой маленький рынок, свой каталог материалов, прозрачность внутри компании, воспитать кадры.
— Барт, а каким должен быть город будущего?
— Город будущего — это тот город, который сейчас строится. Эти дома будут стоять 100 лет. Но очень важно, чтобы каждый девелопер и застройщик понимал свою ответственность за будущее. Нельзя думать только об экономической составляющей проекта, — сдам проект и заработаю денег. На самом деле мы строим городскую ткань на века.
БАНК ВТБ (ПАО). ГЕНЕРАЛЬНАЯ ЛИЦЕНЗИЯ БАНКА РОССИИ № 1000. РЕКЛАМА. 0+
Ставки по кредиту ниже
от 30 тыс. до 40 млн ₽
Оставьте заявку онлайн
Оформить прямо сейчас
