Рынок жилья в РФ: настроения застройщиков, тренды и новый потребитель
Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов откровенно рассказал РБК Тюмень о настроениях застройщиков и предварительных итогах реформы долевого строительства, трендах и проблемах рынка недвижимости, а также ближайших изменениях в отрасли. Бонус — ответ на вопрос, стоит ли сегодня покупать квартиру.
— Ильдар Борисович, прошел Жилищный конгресс в Санкт-Петербурге. Что происходит на российском рынке?
— Во-первых, у застройщиков интересные события происходят. Реально многие строительные компании не хотят продолжать работать в новом законе (работа с эскроу-счетами, — прим. ред.). Это в большей части касается малых компаний. То есть, они заканчивают текущие стройки и говорят, что новое возводить не будут. Потому что денег в отрасли не так много, на проектах не заработаешь. Мы видим отрицательные тенденции в этом вопросе. Соответственно, это дает проекцию на весь рынок — меняется пропорция. Все больше покупают вторичное жилье, загородную недвижимость.
— Сколько предприятий в России уже готовы не строить новое жилье?
— До 20% застройщиков, именно из-за нового закона, не видят рентабельности в этом бизнесе. Эта ситуация привела к легкому росту цен. И, я боюсь, что цены будут еще расти из-за ограничения объема предложений. С другой стороны, надеемся, проблем у дольщиков станет меньше.
— По Тюменской области какие цифры?
— Около 10-15%. Я бы не хотел сейчас называть эти компании, но они реально закончили свои стройки и дальше не вышли на проекты. Как говорят: были времена — строили, сейчас другие времена — не будем строить.
— А какие-то были предложения, варианты выхода из этой ситуации в рамках конгресса?
— Данная ситуация, скорее всего, прогнозируема. То есть, когда законодатель все это разрабатывал, он же прекрасно понимал, к чему это приведет. Значит, это считается нормальным явлением.
— Некая чистка рынка от недобросовестных?
— Я бы назвал это увеличением барьера входа на рынок методом законодательного регулирования. Такое, как правило, приводит к повышению цен и ограничению предложения, а не к росту реальной конкуренции за счет качества и снижения себестоимости. Так бывает только при рыночной конкуренции.
— Ильдар Борисович, какие тренды наблюдаются на российском рынке?
— Для себя я выделил четыре тренда. Первый — крупные системы активно идут на рынок вторичного жилья. Это касается банков, девелоперов, любых проектов. Потому что они понимают, что первичный рынок будет сокращаться, капитал переходит на вторичный. Думаю, это процесс окажет большое влияние на весь рынок.
Следующий большой тренд — ценовой. Есть точка зрения, что цены на жилье будут расти дальше. Но не так быстро, потому что доходы населения не растут высокими темпами, общая инфляция падает.
Третий тренд — резкое изменение потребителя. Он молодеет. Он весь в Интернете, в офлайне его осталось мало. Потребители смотрят сайты, хотят все быстро, хотят приложений, хотят знать, что происходит.
И четвертый большой тренд — резкое повышение конкуренции среди агентств недвижимости. Мы сейчас самая крупная сеть, у нас доля рынка где-то 8% в России. Другие формируют сети, хотят такого большого масштаба. И, я считаю, это у них получится, в этом есть потребность. Бизнес глобализируется.
— Помимо сложностей перехода на эскроу-счета и ухода с рынка части застройщиков, какие еще проблемы в отрасли вы отмечаете?
— Возможность появления закона о риэлторах. Это может быть серьезной проблемой. Считаю, что это резко ослабит отрасль, появятся какие-то обязательные платежи, которые ни к чему не ведут. Это замедлит экономику агентств недвижимости, усложнит процедуры. Сейчас, например, сделали профстандарты для риэлторской деятельности. И на этом надо остановиться.
— Какие-то отраслевые изменения в будущем планируются?
— Думаю, изменения в основном будут происходить в плане упрощения всех процедур. Через несколько лет мы будем регистрировать недвижимость с мобильного телефона. То есть, мы сидим, общаемся, я захотел вам продать квартиру, пароль ввел — всё, недвижимость ваша. Я думаю, осталось два-три года до этого.
— Что можно сказать о тюменском рынке жилья? Ваши ожидания?
— Он имеет положительную тенденцию, сокращается объем падения продаж с каждым месяцем. Плюс существенно снизились ставки по ипотеке. У меня положительный настрой, я спокоен. Сложный этап мы прожили в первом полугодии 2019 года, когда спрос на ипотеку упал на 27% (май 2018 года к маю 2019 года). Помните, тогда ставка рефинансирования резко стала увеличиваться, ипотека выросла, спрос упал. Сейчас ситуация нормализовалась, работать можно. И поэтому мой прогноз положительный, дальше по всем тенденциям будет хорошо.
— То есть, будет небольшой рост цены на жилье? Или ждать снижения?
— Сложно прогнозировать. Здесь очень много зависит от объема предложения, от специфики региона. Она (цена) точно будет где-то в диапазоне плюс-минус 5-7%. Скачков не будет, в этом коридоре будет располагаться.
— Дайте совет, сегодня нужно покупать жилье?
— Надо быть аккуратнее, подумать десять раз. Потому что, во-первых, ставка будет снижаться и дальше. Во-вторых, не факт, что цена будет расти. Поэтому, если нет сильной потребности, бежать брать квартиру нет смысла, можно подождать.
— В октябре компании исполнилось 19 лет. Сегодня «Этажи» — один из лидеров рынка. Как этого удалось добиться?
— Наша доля рынка — 8%. У компании, которая занимает второе место, около 1%. Такой нормальный отрыв. Наш успех сложно описать. Его мы добились большой командой. Каждый день имел значение, каждое решение. Это все, по кирпичику, знаете, строишь, строишь, строишь... в систему.
— Какой самый значительный момент в становлении компании вы бы отметили?
— Наверное, когда я решил, что мы будем строить компанию по принципу, что лучшие люди должны двигаться наверх. То есть, если не получается — ничего страшного, просто это скажется на твоем месте в системе. У меня нет своих или чужих, есть люди, которые эффективно работают или неэффективно. И от этого мы строим систему.
— Планы на будущее?
— Конечно, мы хотели бы выйти активно за рубеж. Для нас это сейчас приоритетная цель. В целом, в системе более 100 городов по России, СНГ и Азии. Мы представлены в Казахстане, Молдавии, во Вьетнаме. Сейчас ведем переговоры с Таиландом. Конечно, смотрим на Европу. Хочется стать мировой компанией. Мне кажется, у нас есть для этого потенциал, энергия, силы, работоспособность.
— Недавно прошла презентация вашей книги «Этажи. Сила управления». А зачем она? Модный тренд? И для кого она?
— Честно, я реально хотел оставить какой-то след о компании. Для меня было важно, чтобы, когда меня не будет, мои дети, внуки, правнуки могли прочитать о компании, ее истории создания. Это, в том числе, и передача опыта управления. Думаю, что книга, во-первых, для предпринимателей и управленцев. Причем, не только из сферы недвижимости. То есть, она для всех, кто управляет, пробует повысить эффективность труда. При этом, она не только про управление, а вообще про жизнь.
