Алексей Круковский: «Число проектов КРТ будет драматически расти»

Алексей Круковский

На международной выставке-форуме «Россия» на ВДНХ прошло заседание Коллегии Минстроя России. В мероприятии в рамках Дня строительства и ЖКХ приняли участие представители бизнеса и крупнейших отраслевых корпораций. Алексей Круковский, руководитель девелоперской компании «Брусника», проекты которой реализуются и в Тюмени, рассказал о трендах отрасли за последние 20 лет.

Собрали основные тезисы его выступления.

20 лет развития отрасли

Строителям повезло: последние 20 лет государство быстро и разумно реагировало на внешние шоки и внутренние вызовы. Благодаря этому нам удалось создать одну из самых крупных и устойчивых строительных отраслей в мире. За 20 лет мы стали чаще говорить не о жилищной обеспеченности, а о качестве жилищной обеспеченности. Мы стали говорить не о том, что мы в том или ином регионе сдали 3 млн кв. м жилья, а о том, какие это 3 миллиона. И это очень позитивно для отрасли.

Наши города «покрыты» градостроительной документацией, и благодаря информационным системам мы имеем к ней доступ. Ее разработка была большим вызовом, с которым удалось справиться. Сегодня документация по планировке территорий и градостроительные регламенты, как правило, учитывают местную специфику. И они продолжают улучшаться. Понятные и прозрачные правила позволяют девелоперу оценить риски при реализации проекта и быстрее принимать решения, что в конечном счете приводит к сокращению срока вовлечения актива.

Есть основа для развития отрасли, которая сегодня имплементируется через конкретные механизмы: сегодня это механизм комплексного развития территорий (КРТ) и механизм финансирования строительства.

Цифровизация градостроительной деятельности

С каждым годом уровень цифровизации растет. Во многих регионах Гис-системы градостроительной документации находится на высоком уровне развития. И власти, и девелоперы обладают исчерпывающей информацией о перспективных участках. Одновременно это значительно ускоряет процесс получения градостроительного плана земельного участка, проектирования и, соответственно, получения разрешения на строительство. Единая информационная система жилищного строительства стала полноценным инструментом для анализа показателей развития отрасли.

Масштабное развитие программ КРТ

В 2020 году появился «Закон о КРТ» — это очень сильный механизм, который фактически является единственным эффективным инструментом качественного обновления среды, возвращения к жизни больших пространств, сшивания городской ткани. При этом он применим на совершенно разных масштабах. И власть, и девелоперы, и эксперты понимают, что город — живой организм. Его нельзя законсервировать, заставить жить прошлым.

Потребности людей за последние 50, да что там — 15 лет, кардинальным образом изменились, и город должен им соответствовать. В противном случае он проиграет в конкуренции за самый ценный сегодня ресурс — человека. Мы понимаем, что число проектов комплексного развития в ближайшее время будет драматически расти. В связи с этим важно сохранить достигнутые динамику и качество диалога власти и строительного сообщества, максимально использовать потенциал девелоперов быть драйверами процессов КРТ. Важно, чтобы государство продолжало уделять этому вопросу повышенное внимание.

КРТ — это инструмент добровольный. Если две трети собственников не проголосуют за участие в проекте, то никто их не может заставить переехать. Каждому собственнику положена справедливая рыночная компенсация. А в ряде случаев качество жизни переселяющихся значительно улучшается. Например, вместо комнат им выделяется отдельная квартира. Вместо жилья по соцнайму предоставляется квартира в собственность.

Несколько неурегулированными остаются вопросы с вовлечением ИЖС. Но уверен, что в ближайшее время и на этот вопрос будет найден ответ.

Эволюция механизма финансирования строительства

Все мы в той или иной мере помним времена без договоров долевого участия и тот период, когда дольщик напрямую финансировал застройщика. Тогда квартиры на этапе котлована были на 30-40% дешевле, чем на финальной стадии. Такова премия за риск.

В этом году «Закону о долевом строительстве» исполнится 20 лет, и можно с уверенностью сказать, что за это время рынок недвижимости сильно эволюционировал. Мы видим плоды градполитики, которая направлена на защиту прав участников долевого строительства и повышение безопасности сделок. Введение эскроу-счетов, проектное финансирование с банковским контролем, привлечение средств дольщика только через договор долевого участия, понятная и полезная Единая информационная система жилищного строительства — все это имеет одно глобальное и очень важно следствие — появление на рынке доверия. А доверие, как известно, значительно снижает трансакционные издержки.

Переход отрасли к проектному финансированию окончательно защитил деньги дольщиков и сделал девелоперские проекты более предсказуемыми. Развитие городских территорий — очень капиталоемкая сфера, и наличие в ней прозрачного механизма банковского финансирования от расселения до ввода в эксплуатацию позволяет наращивать темпы производственной программы и расти вместе с отраслью, улучшая качество городской среды и жизнь горожан.

«Брусника» в 2018 году была первой компанией, запустившей проект по этой модели. Были волнения переходного периода, но результат говорит сам за себя.

Качество городской среды

Подход к формированию городской среды сегодня сильно отличается о того, что предлагали советские и ранние постсоветские градостроители. Фокус внимания в хорошем городе смещен в сторону создания концентрированной и одновременно разнообразной среды. Квартиры могут быть одинаковыми, но не может быть двух одинаковых мастер-планов. 

Градостроительные подходы «Брусники» базируются на том, чтобы создавать уникальное место — городское пространство нового качества, где идея и градостроительные решения отвечают на вызовы контекста территории. Планировочная структура, стиль архитектуры, решения в ландшафте связаны с историей места, ее культурным значением в городе.