Вложения в недвижимость в Тюмени: есть ли гарантии и какая доходность?
Тюменские инвесторы могут зарабатывают на недвижимости от 12 до 50% со средней доходностью 32% годовых. При этом порог входа в проекты от 200 тыс. руб. Об этом рассказали Сергей Колесник, основатель компании «Колесник», и Вячеслав Быков, директор по развитию девелоперской компании «Новая Земля», на форуме «Инвестиции», организованном РБК Тюмень.
Коммерческая недвижимость
Краудлендинг – новый инструмент привлечение денег с рынка. При этом вся схема совершается через специальную платформу и контролируется ЦБ. В Тюменской области около 200 инвесторов вкладывались в коммерческие объекты в 2021 году. Среднегодовая доходность составила 31,8%. Об этом РБК Тюмень рассказал Сергей Колесник, основатель компании «Колесник».
«Почему мы говорим, что вложения в недвижимость – это гарантия не только сохранить, но и приумножить капитал. Потому что коммерческие объекты не строятся с нуля, а при коллективном инвестировании (порог входа – от 200 тыс. руб.) производится ремонт помещения, изменение внешнего вида под концепцию современного города, выполняется перепланировка и разделение площадей, а после объект продается по рыночной цене. Это простые инструменты, которые повышают его стоимость», – комментирует Колесник.
При этом, по словам эксперта, важно соблюдать принцип диверсификации – инвестируя и владея коммерческой недвижимостью, и иметь во владении или управлении как площади в ТЦ, так и стрит, также нужно по возможность делить капитал на несколько проектов, так как сроки реализации их могут быть от полугода до 3-4 лет. Средняя длительность проектов – 1,4 года.
«В любой ситуации, инвестируя хоть в готовый, хоть в строящийся продукт, нужно диверсифицировать. Меняется и продуктовая линейка, арендаторы, которые были на коне, уходят. Банки, например, стали стараться быть более технологичными и много отделений убрали. Некоторые скажут, что сейчас очень популярны продуктовые магазины, да, но их становится все больше и больше, увеличивается конкуренция и они работают на меньший и меньший микрорайон. Они привязываются к своей прибыли и арендная ставка невысокая, но надежная. В своем портфеле необходимо иметь маленьких арендаторов», – пояснил Сергей Колесник.
Земельные участки
Вложения в земельные участки в последние несколько лет стали одним из прибыльных и надежных способов инвестирования. Так как коронавирус, санкции и другие внешние факторы дают толчок горожанам приобретать загородную недвижимость: коттеджи, садовые и земельные участки. Так, по средний темп роста объемов ввода ИЖС с 2016 по 2022 г. – 17,3%.
По словам Вячеслава Быкова, директора по развитию девелоперской компании «Новая Земля», земельный участок – это минимум издержек, минимальный порог входа, объект, который не требует охраны, понятный и востребованный продукт, особенно в кризисные периоды, возможность развития сельскохозяйственной деятельности и не возобновляемый актив.
«Стоимость земельного участка с 2011 по 2022 год выросла в 4 раза: с 50 000 до 200 000 руб. При этом доходность составила 21,2% годовых или 233% за 11 лет. Если провести сравнение с другими объектами, то можно увидеть преимущества вложений в землю. Так, квартира в Тюмени стоит около 4 млн руб., доходность 5-12%, коммерческое помещение при самостоятельном приобретении – 7,5 млн руб. в среднем, доходность 12-15%, земельный участок в «Новой Земле» – 2 млн руб. и 21% годовой доходности», – пояснил Вячеслав Быков.
Также эксперт рассказал о рисках инвестирования в участки. Необходимо проверять надежность девелопера, его репутацию, далее важна востребованность локации, наличие динамики развития территории и обязательное условие – расположение вблизи объекта социальной инфраструктуры.
«Мы работаем с 2011 года и используем комплексный подход к развитию проектов, т.е. прокладываем все коммуникации, благоустраиваем территорию, делаем дороги в асфальтовом или щебеночном исполнении, газифицируем участки, обустраиваем спортивные и детские площадки, парки и стадионы. После обязательно «заводим» бизнес, т.е. строим ТЦ, находим арендаторов, привлекаем федеральные продуктовые сети. И такой подход дает возможность увеличить стоимость сотки. Даже если купивший у нас землю тюменец через какое-то время решил отказаться от нее, не использовать, мы сами выкупаем объект, потому что знаем, что через несколько месяцев или год продадим его еще дороже», – прокомментировала Мария Вышегородских, руководитель отдела маркетинга и рекламы девелоперской компании «Новая Земля».
Еще один плюс инвестирования в загородную недвижимость – возможность приобретения по льготным программам, например, «Сельской ипотеке». При 3% ипотеки можно получить до 21% годовым прибыли. Это недорогой и очень востребованный инструмент.
