Перейти к основному контенту

Пространство выбора

Быстрое заселение

ключи раньше срока

Выгодные ставки

по ипотеке

Все кварталы ПИК

прямо на сайте РБК

Реклама, ПАО «ПИК СЗ»

Тюмень ,  
0 

Гендиректор ГК «Денова» – РБК Тюмень: «В кризис нужно расти»

Наталья Девяткова об особенностях коммерческой недвижимости, работе с девелоперами и попадании в Forbes
Фото: Из архива Натальи Девятковой
Фото: Из архива Натальи Девятковой

Группе компаний «Денова», имеющей штаб-квартиру в Тюмени, исполнилось 16 лет. Фирма стала родоначальником рынка коммерческой недвижимости не только в областной столице, а по всей России. Сейчас «Денова» вышла на международный рынок. О том, как компания переживала кризисы, как заводила в регион федеральные сети и почему к нам так и не зашла «Икеа», РБК Тюмень рассказала генеральный директор ГК «Денова» Наталья ДЕВЯТКОВА.

– Наталья, расскажите, как в Тюмени зарождалась коммерческая недвижимость?

– Рынку крупноформатной коммерческой недвижимости не больше 20 лет. Началом отсчета мы считаем появление первого ТЦ «Рамстор» в Москве. Мой опыт в сфере коммерческой недвижимости начался с 2004 года: так случилось, что я выиграла грант у госдепартамента США, уехала учиться в Америку. Тогда я была наемным сотрудником: строила и управляла торговым центром «Турана». Это был ТЦ первой волны в Тюмени. Такие торговые центры абсолютно бесконцептуальные, задачей было просто завести людей в тепло, ведь до этого у нас была только уличная торговля: рынки. Нужно было дать покупателям комфорт: воду, свет, тепло, и чтобы можно было в этих условиях совершать покупки. И вот в 2004 году я уезжаю учиться в Америку, где мы ездим и обмениваемся опытом. Я понимаю, что бум крупноформатной недвижимости, концептуальной, умной придет в Россию. Уехала из Америки с четким пониманием, куда будет двигаться рынок. И как раз в этом период в нашем городе строится первый концептуальный торговый центр – «Премьер». Я иду на собеседование, меня берут управляющим ТЦ. Там «концепция» была не просто словом, а стратегией крупного объекта. На то время рынок Тюмени был представлен местным предпринимателем и нужно было привезти федеральных операторов, это и была моя задача.

Я много ездила по московским центрам и рассказывала, в Тюмени строится такой ТЦ, что у нас есть платежеспособная публика. Зачастую меня спрашивали: «А у вас есть Северное сияние, а белые медведи у вас ходят?» Представьте, какое представление было о Тюмени у федеральных операторов.

С каждым оператором я работала отдельно, стремилась привести бренды на нашу землю. Мне хотелось дать то качество жизни, которое имеют столичные жители, чтобы в моем городе тоже можно было сходить в «Старбакс», в «Макдональдс», «Икеа». С «Икеей» мы вели переговоры 11 лет, боролись, чтобы она в полномасштабном формате зашла в Тюмень. Но умер основатель «Икеи», и было принято решение, что магазин зайдет лишь в усеченном формате.

После ТЦ «Премьер» уже начался бум концептуальных торговых центров. На тот период я уже организовала свою компанию: в 2006 г. появилась «Денова». Она заходила сначала как брокерская компания, это сейчас у нас 4 подразделения, мы группа компаний: консалтинговая, управляющая, есть онлайн-образование. Но тогда мы заходили как брокеры, и был шквал потребностей от собственников ТЦ. Все начали строиться, понимали, что пришло время новых торговых и бизнес-центров, но не было знаний. Поэтому ко мне собственники обращались за концепциями: нужно было разработать стратегию объекта, провести анализ лучшего использования участка, чтобы создать концепцию с целевой аудиторией, с нужным средним чеком, со сбалансированным пулом арендаторов, который бы отличал их концепцию от других, чтобы могли забрать от своего покупателя.

За 16 лет в портфолио компании «Денова» десятки реализованных проектов: 21 ТЦ , 48 БЦ и более 3000 объектов стрит-ретейла.

– Как прогнозируете, куда можно заводить коммерческую недвижимость?

– Каждый год я провожу «Рождественский саммит», где я подвожу аналитику коммерческой недвижимости. Сейчас бью тревогу, что в одном районе густо, в другом – пусто. Например, Восточный административный округ перенасыщен качественными коммерческими объектами, а Калининский недооценен. Поэтому сейчас в определенных районах в девелопменте мы заводим коммерческую недвижимость, т.к. развитие идет в сторону ирбитского тракта.

– С кем из девелоперов работаете? Как изменились запросы застройщиков за последние 5 лет?

– Работаем со всеми застройщиками, кто создает коммерческую инфраструктуру: это может быть точечная застройка или комплексное освоение территорий. И, нужно сказать, что с 2019 года, когда мы перестали строить крупноформатные большие ТЦ, начались запросы на формирование коммерческой недвижимости в жилых комплексах.

Первопроходцем стала компания «Брусника» с мкрн «Европейский». Тогда застройщик задавал правильные вопросы: сколько нужно коммерческой недвижимости для ЖК, чтобы людям, которые будут здесь жить, было комфортно; какого качества она должна быть; на какой уровень должна быть направлена; сколько нужно продуктовых магазинов, салонов красоты, фитнес центров?

С этого момента начался запрос застройщиков именно в качественной концепции. Они понимают, что для них это конкурентное преимущество по отношению к другим комплексам, уже потребитель начинает смотреть, что такого в ЖК для него есть: сервисного, комплементарного, чтобы ему там было удобно жить, учить детей, водить в образовательные центры, заниматься спортом, вкусно кушать, встречаться с друзьями.

Вторая тема – когда застройщик начинает заранее продумывать концепцию, внедряет туда технические характеристики, которые нужны будущим операторам-ретейлерам. Когда мы просчитали количество коммерческой недвижимости, рассадили их правильно, учитывая, на каких потоках арендаторы могут сидеть. Правильно рассадить арендаторов – это тоже искусство. Жителю нужен отдых, покой, он хочет прийти с работы, расслабиться. А что такое коммерция? Ей нужен драйв, много людей, поток. И задача консалтеров – правильно развести эти людские потоки, создать качество жизни ЖК. Следующий этап – насытить объекты правильными техническими характеристиками. Невозможно сделать техническую вытяжку в помещении, где ее нет, вам потребуется согласование всех проживающих. Это очень дорогостоящее удовольствие. Потому делать это нужно на стадии проекта. Подвести воду, если это будет салон красоты, или обустроить зону загрузки-разгрузки для продовольственных магазинов. Об этом же кто-то должен подумать, рассказать застройщику, где какая товарная группа рассядется, и какие технические характеристики ей нужны.

– За время своей работы вы застали кризисы 2008, 2014, 2020 и 2022 годов. Как переживали их?

– В августе 2008 года у нас был подписан контракт с ТЦ «Солнечный», и вот в сентябре мы узнаем, что в мире кризис. 9 месяцев не было ни одного арендатора. А мы не останавливали работу, всем рассылали, что у нас строится классный ТЦ. Нам напрямую говорили: «Кризис, нужно все закрывать, оптимизировать существующие точки, а вы хотите, чтобы мы открыли новую. Это инвестиции, во время кризиса к этому никто не готов». Нам было страшно, потому что многие девелоперы заморозили стройки в этот период. Я уговаривала владельца не прекращать строительство, я его убеждала, что, когда кризис закончится, вы будете единственные, у кого будет качественное торговое предложение, и мы отыграем свои деньги. Мои прогнозы оказались верными. 9 месяцев хватило, что самые специализированные торговые сети адаптировались к существующим реалиям и начали робко нам звонить и спрашивать, что мы строим и как к нам зайти. Мы поняли, что у нас есть рывок, пока наши конкуренты еще спят.

Когда нам позвонили «Дочки-сыночки» (оператор из Санкт-Петербурга) и высказали заинтересованность, забрали 4000 кв.м, мы прыгали до потолка и понимали, что пережили это. В декабре 2009 года мы сдали этот объект со 100 % наполняемостью по докризисным ценам, потому что другого предложения на рынке не было. И когда я рассказывала об этом кейсе в Москве, консалтеры, брокеры аплодировали мне стоя.

Кризис для моей компании – это всегда зона роста. Зашли одной компанией – а вышли тремя: консалтиноговой, брокерской и управляющей. В 2014 году, когда тоже было сложно, у застройщиков не было денег и производился товарный обмен. Мы заключили сделку в 2014 году, нашли потенциального инвестора на строительство ЖК, он сказал, что денег на покупку нет, рассчитается квадратами. И застройщик сказал: «Раз инвестор рассчитывается квадратами, я тоже ими рассчитаюсь». И пока строился ЖК, пока передавали квадраты, мы сидели и ждали, потому что всегда наше вознаграждение на выходе, а это может занять несколько лет. Когда же с нами рассчитались квадратными метрами, мы поняли, что кризис 2014 года привлек самую большую сделку. В 2020 году мы заметили, что рынки высушиваются, что нужно масштабироваться, и мы стали расширяться географически. В 2019 году я попала на московский форум и рассказала про наш кейс. Мы оказались единственной региональной компанией, которая так работает. Никто больше такого не делал. Ко мне выстроилась очередь собственников объектов, все говорили: «Дай франшизу, открой филиал».

– Вы транслируете свои практики и успешный опыт только на российский рынок?

– С 2019 по 2021 годы нам было достаточно того, чтобы мы стали федеральной компанией.

С 2022 года мы вышли за пределы России, стали сопровождать стройки, делать проекты в Дубае, АбуДаби, зашли в Турцию: Стамбул и Алания – и сейчас у нас на выходе строительство коттеджного поселка на Бали. Оказывается, наши компетенции и опыт приживаются на международном рынке.

– Какие черты нужно в себе воспитывать, чтобы быть успешным в бизнесе?

– Благодаря этому вопросу я попала в Forbes в этом году. Их тоже интересовал вопрос, как женщине можно сохранять баланс в мужском тестостероновом бизнесе.

«Я все делаю по любви», – сказала Коко Шанель. Я живу по этому же принципу. Мой девиз: «Человек, который занимается любимым делом, не работает ни одного часа». Я себя считаю счастливым человеком, потому что не работаю ни одного часа. Я просто занимаюсь и кайфую от того, что я делаю. У меня нет выходных, нет разделения на рабочие и выходные дни, я все это сочетаю. Мне не становится больно от того, что я не уехала на две недели на Мальдивы и не полежала там под пальмой. Я могу себе это позволить, но я обязательно перезнакомлюсь со всеми застройщиками, организую туда инвестиционные туры, это будет все попутно.

Главное – найти свое дело жизни, свой талант. Я поняла, какая моя миссия. Я часто слышала от людей: «Вы нас вдохновляете, мотивируете, мы от вас заряжаемся». Моя задача – вдохновлять и мотивировать людей, передавать знания. Поэтому у меня больше 300 учеников, в том числе в крупнейших компаниях страны.

Как мне удается жить в мужском мире? Я очень хорошо понимаю мужчин. Так случилось, что я росла без родителей, меня воспитывало государство. И с самого детства мне нужно было выживать в этом мире. У меня постепенно формировался аналитический склад ума, то, что присуще мужчинам, мне всегда нужно было продумать на несколько шагов вперед и понимать, опасным или нет будет для меня следующий шаг, который я сделаю. Именно тогда, 8-летней девочкой, я поняла, что знания – это единственный конек. То, что может меня вытащить из негативной пагубной среды, в которой я оказалась при рождении, и я сделала на них ставку.

– И теперь эти знания вы передаете своим ученикам?

– Стараюсь это сделать. Рассказываю о коммерческой недвижимости легко и просто. Я преподаватель и профессиональный педагог, умею доносить сложное простым языком, писать дорожную карту. Мне важно, чтобы человек не просто на меня посмотрел и сказал: «Ой какая ты умница». Главное – дать ему инструмент, технологию, «удочку», чтобы он сам мог выудить свою рыбку. Это я воспитываю в своих учениках. Я не допущу к защите инвестиционного проекта, если кто-то не выполнил все домашние задания. Я говорю: «Друзья мои, мне ничего никому доказывать не нужно, вы же пришли ко мне учиться, поэтому будем знания трансформировать в навыки и умения, а если вы не будете это делать, то «удочки» не получится».

Полную версию интервью с Натальей Девятковой можно посмотреть в видеозаписи.

СберПро Медиа Подкаст

«Займи слот»: подкаст для тех, кто хочет развить лидерские качества и ценит своё время

СберПро Медиа Лидерство

Стабильность изменений: как быть лидером в трансформирующемся мире

СберПро Медиа Коучинг

Пятёрка по лидерству: зачем руководителям коучинг

СберПро Медиа Переговоры

Соперничество
или созидание? Как проводить эффективные переговоры

СберПро Медиа Эффективность

Какие знания о мозге помогут лидеру
и его команде быть эффективнее

СберПро Медиа Карьера

В чём сила? Какие особенности личности помогут лидеру добиться успеха
в карьере

СберПро Медиа Метанавыки

Суперсилы лидера. Что такое метанавыки и для чего они нужны руководителю

СберПро Медиа Креативность

Идти от проблемы. Как развивать креативность в себе
и в команде

СберПро Медиа Лидерство

Человечность и «со-созидание»: на что опираются лидеры нового времени

Авторы
Теги

Пространство выбора

Быстрое заселение

ключи раньше срока

Выгодные ставки

по ипотеке

Все кварталы ПИК

прямо на сайте РБК

Реклама, ПАО «ПИК СЗ»

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.

  

Лента новостей
Курс евро на 12 декабря
EUR ЦБ: 98,08 (-0,76)
Инвестиции, 16:32
Курс доллара на 12 декабря
USD ЦБ: 90,98 (-0,66)
Инвестиции, 16:32
Все новости Тюмень
МИД вызвал посла Дании из-за «недопустимых» слов Политика, 17:47
«Мафиози» современного искусства: кто диктует цены на рынке РБК и СберПервый, 17:45
Тайвань вступил в финальную фазу выборов «между миром и войной» Политика, 17:41
15 декабря пройдет сессия «Проблемы развития ядерной медицины в России» РБК Events, 17:37
Угольный путь на восток: зачем строят железную дорогу к Тихому океану РБК и ЭЛСИ, 17:33
RedWings запустит прямые рейсы из Тюмени в Волгоград Тюмень, 17:31 
Запреты или свобода выбора: что эффективнее для общественного здоровья Тренды, 17:29
Нетворкинг: как заводить полезные знакомства
За 5 дней вы научитесь производить нужное впечатление и извлекать пользу из новых контактов
Прокачать навык
Кино и кадры: что говорят эксперты о будущем искусственного интеллекта Тренды, 17:27
Златан Ибрагимович вернулся в «Милан» в роли советника владельцев клуба Спорт, 17:26
Как бизнесу эффективно работать с самозанятыми. Карточки РБК и Сбер, 17:22
Риелторы выявили округа Москвы — лидеры по росту цен на жилье в ноябре Недвижимость, 17:19
В ноябре на Россию пришлось до 20% трафика на крупнейших криптобиржах Крипто, 17:17
Средняя доходность вложений в дизайнерские сумки за 10 лет составила 74% РБК и Ингосстрах, 17:11
В Тюмени перенесли открытие ресторана «Горячий цех» Тюмень, 17:06