Какой станет Тюмень после масштабной реновации

Механизм КРТ еще до того, как этот термин был официально закреплен в законе, уже применялся в Тюмени (Фото: Денис Моргунов / URA.RU )

Комплексное развитие территорий (КРТ) стало камнем преткновения в диалоге между горожанами, бизнесом и властью. Когда правительство Тюменской области объявляло об очередной реновации, тюменцы массово выражали недовольство по этому поводу. Наиболее остро они восприняли реновацию Заречного района: его жители дважды обращались к президенту Владимиру Путину с просьбой отменить решение о КРТ на этом участке.

Аналогично горожане отреагировали на новость о сносе рынка «Червишевский», его убрали весной 2023 года. Тюменцы были возмущены тем, что им придется искать новые места для покупок, а предприниматели остались с товаром на миллионы рублей.

На данный момент властями принято 17 решений о КРТ жилой застройки общей площадью 268,41 га. Площадь самого большого участка — 64,3 га, это район улиц Коммунистическая — Рылеева — Набережная, ул. Железнодорожная база и переулка Берегового.

РБК Тюмень пообщался с экспертами и представителями отрасли и выяснил, какие сложности с этим механизмом возникают, как он применялся в других городах и какие задачи еще предстоит решить.

Закон о КРТ: итоги двух лет

Фото: Flickr / Брусника

Директор девелопера «Брусника» в Тюмени Виктор Корчагин уверен, что за два неполных года действия закона о КРТ в его механизме фактически не осталось пробелов. С одной оговоркой — это справедливо лишь для многоэтажной застройки. В сегменте индивидуального жилого строительства (ИЖС) все обстоит несколько сложнее, но и здесь есть пути решения.

«С индивидуальной застройкой все пока сложно. Нет ни понятных критериев вовлечения ИЖС в КРТ, ни взвешенного механизма компенсации переселенцам, ни механизма сбора общественного мнения. Не так давно мы предложили подойти к этому вопросу системно. Во-первых, привязать критерии вовлечения ИЖС не столько к домам (как это делается в многоэтажке), сколько к характеристикам территории. Во-вторых, заменить механизм изъятия взвешенным и дифференцированным инструментом компенсации. Например, разделить всех собственников ИЖС на три группы — непримиримых любителей загородного стиля жизни; тех, для кого разваливающийся дом — вынужденная мера; тех, кто держит избы как актив. Понятно, что одни хотят получить взамен землю, вторые — равноценную квартиру, третьи — деньги. Тезис про землю в виде компенсации — новаторский. Раньше это не было предметом обсуждения в теории КРТ. В теории он может значительно снизить социальную напряженность при редевелопменте территорий, застроенных ИЖС», — отметил эксперт.

Например, против КРТ выступили жители микрорайона Лесобаза на ул. Судостроителей. Как сообщил во время прямой линии мэр Тюмени Руслан Кухарук, опасения собственников жилья и земельных участков вызваны вопросом справедливой компенсации за объект недвижимости. Тем не менее больше половины собственников проголосовали за проведение реновации.

Фото: 2GIS

«Это является ключевым, проблемным моментом реализации КРТ. На указанной территории это было как раз предметом, опытом нашего взаимодействия с собственниками земельных участков в этом году. Закон требует проведения собраний в многоквартирных домах, которые не признаны аварийными и если больше половины собственников не соглашаются, — то их дома исключают из программы. При этом четких дедлайнов, по которым в рамках КРТ нужно срочно расселить территорию нет. Я сказал нашему профильному департаменту, который отвечает за механизм КРТ, — у нас нет задачи покрыть весь город договорами КРТ. Мы должны подходить с умом и учитывать мнение жителей», — отметил Руслан Кухарук.

Сейчас на этой территории компания-подрядчик начинает оценку объектов недвижимости.

КРТ в многоквартирном строительстве

Фото: Flickr / Брусника

Когда КРТ применяется на территории с ветхим и аварийным жильем, конфликтов, как правило, не возникает, ведь тюменцам предлагают новое жилье взамен старого. Но лишь этим влияние механизма не ограничивается. Так, закон обязывает застройщика не только предоставить переселенцам новое жилье, но и обеспечить участок социальной инфраструктурой и новыми инженерными коммуникациями.

«После того как мы произвели выкуп и расселение квартир, мы сносим объекты недвижимости, очищаем земельный участок, полностью реконструируем все сети, разделяем землю: часть застраиваем новыми домами со всей современной инфраструктурой, а также выделяем землю под строительство нового детского сада, который будут строить власти. В итоге люди, которые проживали в морально и физически устаревшем жилье, получили либо новые квартиры, либо деньги, на которые они могут приобрести себе квартиру в новых домах. Город получает новые сети и новые дома в районе, как следствие — отсутствие необходимости тратить бюджетные деньги на какие-либо ремонтные работы в старых жилых домах», — рассказал Вадим Толчеев, директор по информационной политике застройщика ЭНКО.

Он также отметил, что жители соседних домов получают новую инфраструктуру в виде детского сада и благоустроенных мест для проведения досуга и отдыха. Также в проекте на первых этажах предусмотрены коммерческие помещения, в которых в дальнейшем будут открыты различные магазины, аптеки, кафе, офисы разных фирм и т. д., что делает район более удобным для жизни.

Как проходила реновация в других городах и чего ждать от КРТ в Тюмени

Хотя Тюмень и называют городом-первопроходцем, где применяются механизмы комплексного развития территорий, областная столица не первый город России, в котором взялись за преображение устаревших территорий. Так, маркетолог и бизнес-консультант Максим Оганов привел пример успешной реновации в Москве. Речь идет о ЖК «ЗИЛАРТ», который расположился на месте бывшей промзоны.

Фото: moscowchanges.ru/

Фото: LiveJournal / Александр Попов.

Фото: bangkokbook.ru

Фото: ЗИЛАРТ

«Благодаря преображению этого участка удалось полностью обновить инфраструктуру включая строительство дорог, объектов социального и культурного значения, а также создание новых зон отдыха. Также это создание рабочих мест за счет развития строительства и возможности новых бизнес-инициатив», — прокомментировал Максим Оганов.

Он выделил и другие преимущества:

• приток инвестиций, так как КРТ способствует расширению рынка недвижимости и возможностей для бизнеса;
• улучшение качества жизни за счет современных жилых пространств, улучшенной инфраструктуры и возможностей для развлечений и отдыха;
• развитие и благоустройство общественных пространств, таких как парки, скверы, и пешеходные зоны;
• создание новых объектов культурного и образовательного значения, таких как музеи, театры, учебные заведения.

Например, в Тюмени в рамках КРТ в районе ДОКа появится протяженная зона отдыха по аналогии с Гилевской рощей и экопарком «Затюменский». Кроме того, в Заречной части города построят первый оперный театр и храм.

Виктор Корчагин отметил, что механизм КРТ еще до того, как этот термин был официально закреплен в законе, уже применялся в Тюмени. Речь идет о микрорайоне Европейский.

«Еще в начале 2000-х здесь был частный сектор, где жили в основном цыганские общины, но в 2011-м началась большая стройка. К новым домам прилагались благоустроенные дворы и общественные пространства, что в то время было большой редкостью — и люди стали активно обживать район, который ранее считался непривлекательным», — отметил эксперт.

Как сообщал РБК Тюмень, ранее в Совете Федерации также обсуждали вопросы КРТ. В ходе заседания замгубернатора Тюменской области Сергей Шустов предложил ограничить доступ к торгам недобросовестных застройщиков, а для этого нужен соответствующий реестр.