ЦБ: как изменится рынок жилья Тюмени после отмены льготной ипотеки
С 1 июля в России будет отменена льготная государственная ипотечная программа. О том, как это отразится на рынке жилья, РБК Тюмень рассказала управляющий Отделением Банка России по Тюменской области Елена Никитина.
Зачем была введена льготная ипотека и почему ее отменяют
Изначально цель льготной государственной ипотечной программы была в том, чтобы сделать жилье более доступным. И она была эффективной в начале ее реализации, но затем привела к значительному росту цен на новостройки, а вслед за ними — и на вторичном рынке. В итоге, как отмечет Елена Никитина, повышения доступности жилья в желаемых масштабах не произошло.
«Банк России выступает за адресные ипотечные программы, выполняющие социальные функции. То есть необходимо понимать, кого конкретно поддерживает государство и для каких целей. Как, например, в случае с семейной ипотекой, которая помогает семьям с детьми и способствует решению демографической проблемы. В последние годы обычную льготную ипотеку на новостройки мог взять фактически любой человек, даже если у него не было проблем с финансами. Многие заемщики так и делали, в том числе приобретали по этим программам жилье исключительно в инвестиционных целях, разгоняя таким образом цены на недвижимость. На ипотечном рынке сложился дисбаланс — цены на новостройки у нас значительно выше, чем на «вторичку». Мы видим, что в Тюмени цены на жилье в новостройках с 2020 года выросли более чем в 2 раза, а на вторичное жилье — почти на 70%. Причем цены на жилье поднялись сильнее, чем доходы населения за то же время. Из-за такого роста цен вся выгода для заемщика, по сути, исчезла», — отметила Елена Никитина.
Учитывая эти факторы, Банк России начал устанавливать так называемые макропруденциальные надбавки — повышенные требования к капиталу банков, стимулирующие их ограничивать рискованное кредитование. Это означает, что ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом и заемщикам с высокой долговой нагрузкой будут дороже для банков, поскольку им придется резервировать больше капитала, чем по кредитам с более высоким взносом. В результате банкам становится невыгодно выдавать такие кредиты.
Что станет с рынком недвижимости
Эксперт отмечает: в перспективе нескольких лет ожидается возврат к уменьшению ценового разрыва между первичным и вторичным жильем.
«Сначала разрыв как минимум должен перестать расти, а впоследствии начать снижаться. Но сейчас говорить о том, какими темпами он будет снижаться, наверное, преждевременно. Понятно, что цены на жилье формирует рынок под влиянием спроса и предложения», — пояснила Елена Никитина.
По словам эксперта, после отмены льготной ипотеки строительные компании ожидают охлаждения спроса. При этом снизить цены, чтобы его стимулировать, застройщики не смогут из-за роста себестоимости строительства. Рост текущих цен на материалы уже закладывается в цены квартир, планируемых к реализации в 2025-2026 гг.
Риелторы же, как отмечает Елена Никитина, ожидают снижения продаж в третьем квартале на 20-25%, при этом ждут ажиотажного роста продаж в июне — до окончания срока льготной ипотеки, а затем снижения цен на первичном рынке из-за конкуренции застройщиков, оживления вторичного рынка и дальнейшего роста сегмента загородной недвижимости.
Своим прогнозом развития рынка недвижимости Тюменской области после отмены льготной ипотеки поделились и застройщики. Они также отмечают, что ждать значительного падения цен не стоит, но постепенное снижение не исключено.
