«Перенасыщения не случится»: эксперты о ситуации на рынке жилья в Тюмени

Фото: Денис Моргунов / РИА URA.RU

В 2025 году ситуация на рынке жилья в Тюменской области складывается неоднозначно: несмотря на замедление ипотечного спроса и рост объема нераспроданных квартир, девелоперы продолжают активно строить жилье, что в свою очередь усиливает риски локального перенасыщения рынка. О том, грозит ли это Тюменской области, РБК Тюмень рассказали эксперты отрасли.

По словам управляющего партнера аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерины Косаревой, перенасыщение рынка недвижимости может возникнуть, если темпы строительства будут сильно опережать спрос, население — убывать, а зарплаты — не расти.

«Всего этого мы не наблюдаем в случае с Тюменской областью, во-первых, за счет притока населения. Это один из немногих регионов, показавших в 2025 году прирост населения. Во-вторых, уровень зарплат растет. Если в марте средний доход составлял 89,4 тыс. руб., то по итогам мая — уже 94,3 тыс. руб., что означает рост платежеспособности населения. В-третьих, объективный фактор роста спроса за счет повышения доступности ипотеки в связи с наметившимся курсом на смягчение денежно-кредитной политики регулятором», — рассказала Екатерина Косарева.

Как отметил исполнительный директор финансового маркетлейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак, объем строительства в Тюменской области за последний год вырос на 12%, а распроданность новостроек сократилась с 36% до 30%. С одной стороны, на рынке формируется затоваренность и есть риск, что застройщики возведут больше квадратных метров, чем тюменцы потенциально способны купить. С другой стороны, стоит оценить объем запуска новых проектов. За первое полугодие 2025 года выведение новых проектов сократилось на 26% год к году.

«Иными словами, текущий потенциальный избыток предложения за счет роста тюменской стройки на 12% (за последние 12 месяцев) в 2026-2028 годы перекроет дефицит в 26% по новым квадратным метрам. Поэтому полагаем, что перенасыщения новостроек в регионе не случится. Также благодаря снижению ключевой ставки ЦБ на ипотечном рынке с начала второго полугодия уже наблюдается небольшой рост спроса и продаж, а замедление годовых темпов выдач сокращается. Говорить о ренессансе ипотеки при ставках в 22-24% пока рано, но тенденции уже позитивные», — прокомментировал Яросолав Баджурак.

При этом, по словам совладельца агентства недвижимости MONEYARD Ольги Манукян, перенасыщение рынка жилья, в том числе тюменского, возможно, если объявят льготные программы, которые сейчас кажутся нереальными. Например, подобное явление было в 2020 году, когда была субсидированная ипотечная программа «Господдержка 2020» под 8%, но в итоге отрицательного результата в виде затоваривания рынка не произошло.

Однако если перенасыщение на рынке недвижимости Тюменской области все же случится, то, как отмечает генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге, у этого будут положительные моменты: например, стабилизация или снижение цен, расширение выбора и рост мотивации застройщиков предлагать скидки, акции и более гибкие условия покупки. С другой стороны, возможно замораживание новых проектов, падение темпов строительства, перераспределение спроса и ухудшение финансового положения отдельных девелоперов, особенно небольших и менее устойчивых.

«Для покупателей краткосрочные плюсы — доступность «сильной» позиции на перегретом рынке. Покупатель сможет выбирать и частично диктовать свои условия. Однако в долгосрочной перспективе сокращение объемов строительства может привести к дефициту ликвидных объектов, особенно в востребованных локациях и форматах. Если говорить о сроках, рынок способен восстановиться после периода перенасыщения за 1,5–2 года при условии нормализации макроэкономических параметров — ключевая ставка в районе 13–15%, оживление ипотечных программ, рост доходов населения и уверенность в экономическом будущем. При менее благоприятном сценарии период адаптации может растянуться», — рассказал Филипп Шраге.

В первом квартале 2025 года банки Тюменской области выдали на 46% меньше денег на покупку жилья, чем годом ранее. Спрос снизился из-за высоких ставок, ужесточения требований к заемщикам и условий по льготным ипотечным госпрограммам. Так, в начале 2025 года тюменцы заняли на покупку жилья менее 10 млрд руб. При этом в июле 2025 года произошел резкий скачок, жители Тюменской области заключили на 53% больше ипотечных договоров, чем в аналогичный период прошлого года. На положительную динамику в этом месяце повлияли изменения в программе «Семейной ипотеки», которые начали действовать с августа.

Несмотря на все трудности, Тюмень вошла в топ-5 регионов по объему текущего строительства многоквартирных домов (МКД) прибавив за полгода 3,11%. На 1 июля 2025 года в областной столице возводилось 3,8 млн кв. м (3,1% от общего объема строительства в стране). За полгода прирост составил 186,8 тыс. кв. м. Однако распроданность квартир в тюменских новостройках опустилась ниже нормы на 5%.