Тюменские инвесторы стали реже вкладываться в коммерческую недвижимость
Давление на отрасль оказывают онлайн-торговля, рост налоговой нагрузки, снижение покупательской способности и другие факторы. На фоне снижения интереса продавцы коммерческих объектов соглашаются на скидки до 40%
Покупательская активность на рынке коммерческой недвижимости Тюмени, а именно стрит-ритейла, снизилась в 2025 году (в сравнении с 2024 годом) на 11,7%. Всего за прошлый год было закрыто 605 сделок, большая часть из которых происходила с объектами от 51 до 200 кв. м. Об этом РБК Тюмень сообщила генеральный директор ГК «Денова» Наталья Девяткова.
Также снизился и объем предложения коммерческих помещений — на 23,4%. На фоне такой динамики продавцы начали предоставлять скидки до 30-40% на свои объекты.
«Сейчас — рынок арендатора и покупателя. Продавцы становятся более сговорчивыми и могут дисконтировать свои объекты. Для инвесторов — время хороших сделок. Так как денег у них зачастую недостаточно, то развивается такой механизм, как коллективное инвестирование, когда несколько человек объединяют свои ресурсы на покупку или строительство объекта недвижимости», — рассказала Наталья Девяткова.
По словам управляющего партнера агентства «ВМТ Консалт» Екатерины Косаревой, инвестиционная привлекательность стрит-ритейла падает для инвесторов сразу по нескольким причинам. Во-первых, влияние и давление онлайн-сегмента экономики. Многие товары потребитель предпочитает заказывать онлайн домой либо выбирать в офлайн-точке продаж с последующим заказом через интернет по более низкой цене. Это явление нагружает продавцов и торговые точки, при этом практически не принося прибыли. Во-вторых, рост налоговой нагрузки сокращает прибыль, что негативно сказывается на востребованности объектов у арендаторов.
«Растут налоги и для инвесторов (в частности, кадастровая стоимость регулярно пересматривается, что влияет на размер налоговых платежей). Таким образом увеличивается срок окупаемости объекта с 1,5-2 лет до 3 лет. Это заставляет потенциального инвестора более придирчиво выбирать объект для вложений. В-третьих, снизилась покупательная способность россиян. В-четвертых, высокая конкуренция между объектами торговли при падающем количестве и качестве потенциальных арендаторов», — прокомментировала Екатерина Косарева.
Также влияют общеэкономические причины. Отрицательно на рентабельности сказывается жесткий монетарный курс финрегулятора и снижение доступа к кредитам. Эксперт отмечает, что это значительно ограничивает инвестиционную деятельность, и в конечном итоге выигрывают те, кто работает исключительно в офлайне: медицинские, косметологические, парикмахерские услуги, индустрия развлечений, в том числе в переоборудованных ТЦ, а также ПВЗ известных маркетплейсов и продуктовые дарксторы (магазины без покупателей, работающие исключительно на доставку).
Гендиректор ГК «Денова» добавила, что по итогам 2025 года средняя стоимость квадратного метра коммерческих помещений в Тюмени составила 159,1 тыс. руб., что на 9,2% выше по отношению к 2024 году.
«Коммерческая недвижимость была и остается самым востребованным инструментом для инвесторов. Конечно, вырасти в капитализации за счет цены не получится, но создать крепкий пассивный доход очень даже возможно», — отмечает Наталья Девяткова.
В 2025 году рынок коммерческой недвижимости в Екатеринбурге и Тюмени претерпел и другие изменения. В городах УрФО не появилось ни одного нового торгового центра, спрос на площади в бизнес-центрах и складской недвижимости снизился, а компании стали более рационально подходить к выбору офисов. По словам Натальи Девятковой, Тюмень традиционно остается сервисным центром нефтегазовой отрасли — городом «белых воротничков», поэтому значительная часть арендаторов сейчас связана именно с этим сектором. Подробности — читайте в обзоре РБК УрФО.
