Ужесточение контроля банков за кредитами застройщиков снизит ввод жилья
С октября 2027 года при оценке рисков банки должны будут учитывать стадии жизненного цикла проекта. Нововведение прежде всего отразится на небольших девелоперах и проектах с высокой долговой нагрузкой
Новая система формирования резервов по кредитам для строительства многоквартирных домов, которую Центробанк введет с 1 октября 2027 года, приведет к снижению ввода жилья. Об этом РБК УрФО сообщила сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости Российской Гильдии Риэлторов Светлана Молодкина.
Эксперт отмечает, что уже сейчас банки следят за соблюдением пополнения эскроу-счетов и выполнением плановой модели реализации, но пока это носит предупредительный характер. Новое регулирование может услложнить получение финансирования для новых проектов.
«В рамках финансирования изначально согласовывается модель реализации проекта, когда необходимо продавать определенное количество квартир по нужной цене. Безусловно, к 2027 году есть надежда на общее восстановление покупательского спроса. Но в текущей ситуации перед большинством застройщиков стоит выбор: держать цену реализации или выполнять необходимые темпы, но с дисконтом. Выполнять оба важных условия финансовой модели в текущем состоянии рынка непросто», — прокомментировала Светлана Молодкина.
По словам руководителя управления финансовых продуктов и партнерских продаж девелоперской компании «Север» Михаила Худадяна, нововведение прежде всего отразится на небольших компаниях и проектах с высокой долговой нагрузкой. Крупные и устойчивые застройщики уже работают по моделям, которые банки считают относительно надежными.
«Речь идет о существенном изменении подхода к проектному финансированию, однако говорить о кардинальном переломе для рынка недвижимости пока преждевременно. Если сейчас банки во многом сами определяют оценку рисков, то с 2027 года регулирование станет более жестким и унифицированным. Скорее всего, рынок отреагирует снижением числа рискованных проектов и более осторожным выводом новых объектов. Темпы строительства могут немного замедлиться, особенно в массовом сегменте, но резкого падения объемов ждать не стоит — у участников рынка есть время адаптироваться до 2027 года», — рассказал Михаил Худадян.
Руководитель управления финансовых продуктов и партнерских продаж девелоперской компании «Север» добавил, что усиление контроля банков косвенно отразится и на ценах на квартиры. Если предложение нового жилья сократится, а стоимость кредитов останется высокой, застройщики продолжат закладывать финансовые издержки в цену квадратного метра. При этом ключевыми факторами для рынка все равно останутся ипотека, ключевая ставка и платежеспособный спрос.
Как ранее сообщал РБК, текущее регулирование позволяет банкам самостоятельно выбирать подход к оценке кредитов. Новая система формирования резервов по кредитам для строительства многоквартирного жилья будет более риск-ориентированной. В ЦБ отметили, что при оценке риска банки должны будут учитывать стадии жизненного цикла проекта. Особое внимание уделят соблюдению графиков согласования градостроительной и проектной документации, строительства, продаж и погашения долга. Документ также расширяет перечень допустимых целей расходования проектного кредита и вводит штрафы за нецелевое использование. Кроме того, при расчете рисков теперь будет приниматься во внимание рассрочка, которую застройщики предоставляют покупателям.