Девелоперы в Тюмени снизили объемы новых строек
Такая тенденция — это реакция застройщиков на охлаждение спроса и невыгодные условия по проектному финансированию
Фото: 66.RU
Главные новости бизнеса и политики УрФО — в канале МАХ и Telegram. Подпишитесь, пожалуйста
Вывод новых проектов в России сокращается третий месяц подряд. В том числе это характерно для городов УрФО с развитым рынком недвижимости. Компания «Дом.РФ» приводит статистику: в мае в Тюмени не было запущено ни одной новой стройки, а в Екатеринбурге — всего две.
Такая динамика повлияла на общие цифры с начала года: в Тюмени девелоперы запустили в продажу 336 тыс. кв. м нового жилья (что на 43% меньше, чем в прошлом году); в Екатеринбурге — 707 тыс. кв. м (падение на 16%).
В «Дом.РФ» снижение девелоперской активности объясняют реакцией на охлаждение спроса. Действительно, в последнее время застройщики начинают возводить квадратных метров гораздо больше, чем способны продать.
Несмотря на отрицательную динамику, за предыдущие периоды в городах накопился достаточный запас новой недвижимости. По данным сервиса «Объектив», Екатеринбург — лидер по объему нераспроданных остатков среди миллионников. При нынешнем уровне спроса компаниям понадобится больше трех с половиной лет, чтобы реализовать эти площади. Для Тюмени этот срок составляет почти три года.
Другая сторона этого явления: девелоперы вынуждены идти навстречу покупателю, чтобы успеть реализовать квартиры до сдачи дома в эксплуатацию. Это привело к тому, что шесть из десяти квартир в Екатеринбурге продают со скидкой, отмечают в «Объективе».
Кроме того, на ситуацию повлияли высокие ставки по проектному финансированию. В регионах УрФО они, как правило, превышают 11%. По заявлениям застройщиков, до четверти себестоимости жилья (вместо привычных 4–6%) сегодня составляет стоимость заемных денег и других финансовых инструментов.
«Ставка по проектному финансированию напрямую зависит от наполнения эскроу-счетов: сделок мало — она становится практически неподъемной для застройщика. При таком положении дел запускать новые проекты в прежних объемах — значит гарантированно создавать экономически невыгодные условия для дальнейшего развития портфеля девелопера», — сказал в разговоре с журналистом РБК УрФО председатель правления ГК «Паритет Девелопмент» Павел Галкин.
Если такое положение дел сохранится надолго, возникнет риск дефицита нового жилья.
«Риск дефицита есть, так как цикл девелопмента длится полтора-два года. Если мы сейчас сокращаем количество новых проектов, то спустя это время на рынок выйдет заметно меньше квадратных метров. При этом отложенный спрос может реализоваться резко. В такой ситуации дефицит на фоне ожившего спроса неизбежно приведет к скачку цен», — говорит девелопер.
Павел Галкин считает, что этот сценарий можно смягчить, если девелоперские компании перестанут действовать по инерции и начнут пересобирать свои бизнес-модели: переосмыслять управление, юнит-экономику, УТП и финансовые инструменты.
Как ранее сообщал РБК УрФО, в Екатеринбурге деньги дольщиков покрывают только 75% кредитов застройщиков, а в Тюмени — 54%. Эксперты связывают это с ужесточением программ льготной ипотеки и ростом популярности программ рассрочек в 2024 и 2025 годах.
В перспективе такое положение дел может привести к исчерпанию запаса прочности у средних и региональных девелоперов, а также к точечным санациям, смене собственников или объединению проектов.