Светлана Молодкина: «Мы достигли максимума ценовой доступности»

В 2024 году рынок недвижимости претерпел значительные изменения, которые оказали влияние на его динамику и структуру. Рост ключевой ставки, отмена части льготных ипотечных программ, увеличение цен на жилье и снижение спроса — все эти факторы создали новые вызовы для участников рынка и привели к необходимости переосмысления стратегий как для покупателей, так и для застройщиков. Об итогах года и перспективах развития рынка недвижимости в ближайшие годы РБК Тюмень рассказала сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости Российской Гильдии Риэлторов Светлана Молодкина. Аналитикой рынка недвижимости Светлана Молодкина занимается 17 лет, имеет опыт работы с ведущими тюменскими застройщиками. Ее данные основаны на информации Росреестра и других программах мониторинга рынка (bnMAP, «Объектив»).

— Светлана, рынок недвижимости в 2024 году претерпел глобальные изменения. Какие основные тенденции вы могли бы выделить?

— 2024 год теперь всегда будут делить на два этапа: до июля и после. Первая половина года — это период активной ипотеки, развития рынков новостроек и загородного жилья. 80-90% сделок проходили по ипотеке, и это был основной тренд. После того как в июле господдержка была отменена, я бы назвала этот период переходом к рынку покупателя. И в это время мы видим тренд на возвращение покупателя обратно на вторичный рынок, а также на развитие альтернативных источников оплаты, в том числе стопроцентной.

— А что происходило в этот период с ценами на жилье в Тюмени? Какие факторы оказали наибольшее влияние на эти изменения?

— За год цены на первичном рынке выросли на 12,5%, при этом основной прирост был во втором квартале, когда отмечался ажиотажный спрос и застройщики пытались получить максимальную прибыль. Во второй половине года все ожидали снижения, но в итоге мы увидели продолжающийся рост. Даже в четвертом квартале мы каждый месяц видели поднятие цен на 1-1,5%. Самое большое влияние оказала ипотека — ставки стали заградительными, и со стороны банковского сектора на застройщиков пошло влияние в виде различных комиссий за проведение сделок. Это стало и нагрузкой на покупателей. Вторичный рынок показал динамику прироста стоимости на 7%, но это не самостоятельный рост цены, а подтягивание к первичному рынку.

— Вы сказали, что начали меняться условия для застройщиков. Что именно произошло?

— Сначала появились лимиты на сделки в рамках семейной ипотеки, а затем банки прекращали их проведение. Когда ситуация разрешилась, всех шокировало введение высоких комиссий со стороны банков. То есть за каждую сделку комиссию платит непосредственно застройщик. Допустим, комиссия — 16% от суммы кредита, это 10-13% от цены квартиры. Средний размер сделки — 5 млн руб. Получается, застройщик должен заплатить банку 500 тыс. руб. просто за то, чтобы он провел сделку.

— Если вернуться к ценам, то какой сейчас разрыв в стоимости между вторичным и первичным жильем? Как он изменился за последние два года?

— На конец 2024 года мы фиксируем максимальную разницу между строящимся и вторичным жильем 13,5%. Вообще, исторически, вплоть до первого квартала 2022 года, вторичный рынок был дороже, чем первичный. При этом десять лет назад эта разница могла доходить до 30%. Потом рынок недвижимости развивался, и мы подходили к равнозначному значению. А вот в начале 2022 года первичный рынок пошел вверх. И сейчас мы увидели эту максимальную разницу. Основным фактором выступила дешевая ипотека. На самом деле, если брать мировые рынки, то это правильно, когда строящиеся жилье дороже, чем вторичное.

— Вторичный рынок после стагнации в 2024 году показал рост. Как за последний год изменился срок продажи и уровень торга? Какой прогноз на 2025 год?

— Вторичный рынок в 2024 году тоже можно делить. Сначала он был заторможен, потому что покупатель уходил в новостройки или загородную недвижимость. А во втором полугодии люди, которые уже долго не могли продать квартиры, стали снижать цены, и покупатель с деньгами или большим размером первоначального взноса выбирал готовое жилье. Количество сделок выросло, но такие показатели, как срок экспозиции и уровень торга, все же ухудшились. Например, срок экспозиции за год вырос с 4 месяцев до 8,5, а уровень — с 1,5% до 5%. Собственники, пока есть возможность кому-то продать, пытаются это сделать, поэтому и торгуются. Кроме того, люди, которые долго не могут продать свое жилье, активнее участвуют в программе трейд-ин.

— Светлана, как вы оцениваете баланс между спросом и предложением на рынке недвижимости в Тюмени? Какие сегменты особенно выделяются?

— За последние несколько лет количество застройщиков выросло почти в два раза. Сейчас предложение превышает спрос, но это не переизбыток и не перенасыщение рынка. Просто многие временно отложили решение о покупке квартиры и ушли на рынок аренды. Но дальше мы можем прийти к тому, что увидим дефицит на вторичном рынке. Но это произойдет, когда по ипотеке будут адекватные ставки.

— А что станет причиной дефицита вторичного жилья?

— Количество первичного жилья в Тюмени растет, а вторичное находится в одном и том же количестве. Если покупатели устремятся на вторичный рынок, то столкнутся с нехваткой. Но пока люди чаще выбирают уйти в ипотеку. Поэтому я не думаю, что пойдет массовый вывод новостроек на вторичный рынок.

— Вы уже говорили о перетоке потенциальных покупателей на рынок аренды. А как изменился он? Что происходит с предложением и со спросом?

— После активного роста арендных ставок наступила стабилизация, потому что мы достигли максимума ценовой доступности. В 2024 году из-за невозможности купить жилье в условиях активного спроса срок экспозиции ликвидного предложения вырос до 1-2 дней. Арендатор находится моментально, даже если цена чуть выше рынка. Количество заявок по аренде, как отмечают риелторы, выросло на 30-40%. Что касается цены, то если в начале 2024 года студия стоила порядка 16,1 тыс. руб. в месяц, то в конце года — 22 тыс. руб.

— Последние годы стали временем инвесторов. Самым доступным и понятным способом считается вложение средств в жилье. Однако уже в 2024 году застройщики отмечали, что упало количество покупок квартир в качестве инвестиций. Что видите вы — действительно ли это так?

— Тут как посмотреть: важно понимать, крупный инвестор или мелкий. Доля мелких инвесторов, которые накопили на первоначальный взнос и хотят вложиться в жилье, значительно снизилась, они ушли на банковские вклады, фондовый рынок и в криптовалюту. Это произошло, потому что информационный фон сильно давит на то, что цены на рынке недвижимости будут падать, и все в ожидании этого ищут альтернативные способы вложений. У крупных же инвесторов нет таких метаний, потому что у них диверсифицированный портфель.

— Как вы оцениваете инвестиционную привлекательность жилищного рынка Тюмени по сравнению с другими городами России?

— Я оцениваю наш рынок довольно привлекательным, потому что, во-первых, предыдущие кризисы мы проходили мягче остальных регионов, во-вторых, у нас есть потоки жителей других городов и высокий уровень поддержки застройщиков со стороны власти. И все эти факторы влияют на привлекательность недвижимости.

— А изменилось ли количество и структура покупателей из других городов?

— Да. Если в 2023 году было 36% иногородних покупателей (29% северяне, 7% другие регионы), то в 2024 году — 39% (28% — северяне, а 11% — другие регионы). То есть стало больше не северных покупателей, которые всегда составляли большую долю, сколько из соседних городов: Кургана, Екатеринбурга, Омска, Томска и других. Во-первых, это просто миграция населения в наш регион, а во-вторых, город рассматривают как привлекательный рынок недвижимости. Помимо этого, мы видим, что разница в цене между нами и столичными регионами уменьшилась, и те же северяне стали уходить в них. Тюменские инвесторы тоже стали рассматривать приобретение квартир, например, в Краснодарском крае, Ленинградской и Московской областях. Если раньше квадратный метр у нас стоил в среднем 100 тыс. руб., а там 180 тыс. руб., то сейчас — 140 тыс. и 200 тыс. руб. соответственно. А иногда можно найти равнозначные объекты.

— Изменились ли предпочтения у покупателей жилья в Тюмени за последний год? Что стало важнее для них при выборе жилья — цены или район?

— Из-за того, что в последние годы развивалась доступная ипотека, покупатель стал обращать внимание не столько на цену, сколько на сам продукт. У нас стала развиваться продуктовая конкуренция среди застройщиков. Если раньше лучше всего продавались дешевые квартиры, то уже второй год лидируют компании с интересными продуктами. Также для покупателя всегда важна локация. Еще в 2024 году пошло активное развитие тренда на квартиры с ремонтом. Сейчас даже появляются проекты не просто с ремонтом, а с мебелировкой, что тоже пользуется спросом. Интерес к готовым квартирам вырос на 20%. Такими особенностями, как закрытый двор, уже не удивить покупателя, но набирают популярность характеристики, направленные на качество жизни: например, умный дом, дополнительные системы вентиляции, фильтрация воды и прочее.

— Если вернуться к ситуации трансформации рынка, то с какими основными проблемами столкнулись застройщики в 2024 году?

— Главный вызов, конечно, все получили от банковской системы: рост ключевой ставки и сложности с ипотечными программами. Застройщики, помимо снижения спроса и установления комиссий от банка, столкнулись с проблемой дефицита рабочей силы: многие стройки увидели отток, следовательно, постоянно приходилось набирать новых сотрудников.

— Какие прогнозы вы можете дать относительно рынка недвижимости в Тюмени на ближайшие несколько лет? Ожидаете ли вы роста или падения цен? Что будет со спросом?

— Сейчас делать какие-то прогнозы опасно, потому что есть факторы, на которые мы не можем влиять. Например, завтра банки объявляют о том, что отменяют комиссию для застройщиков. Они, в свою очередь, будут готовы говорить о снижении цен. Но если, наоборот, условия станут хуже, застройщикам придется повышать цены. Зависимость от факторов, которые ты не можешь предугадать, усложняет процесс прогнозирования. Если смотреть на социально-экономические показатели, то у нас цена должна падать уже года два, но мы видим только рост. Скорее всего, в ближайшее время мы увидим стабилизацию цен с корректировкой в сторону роста, но это будет в рамках уровня инфляции — 5-10% в течение года. Снижать цены в текущих условиях застройщики вряд ли могут себе позволить, но скидки на готовые квартиры будут. Также мы увидим снижение объема вывода на рынок новых объектов. Спрос, я считаю, останется в среднем на уровне второго полугодия 2024 года, потому что мы уже жили в условиях ограниченных возможностей.