В Тюмени возник острый дефицит основного стройматериала. Рынок жилья 2023
Тюменская область вошла в ТОП-3 российских регионов по вводу жилья. По данным Госстата, уже на 1 мая 2023 года в области введено 810 806 кв м, в том числе ИЖС. Это на четверть превышает показатели за аналогичный период прошлого года. По городу Тюмени в секторе многоквартирного строительства введено 437 705 кв. м, в ИЖС — 114 775 кв.м.
О том, как рынок недвижимости изменился в 2023 году, на какие средства тюменцы покупают дома, почему возник дефицит стройматериалов, что стало драйвером сферы и почему нужно сокращать этап «подумать», обсудили эксперты строительной сферы на бизнес-завтраке с РБК Тюмень «Девелопмент. Развитие в условиях новой экономики».
Тренды в строительстве и острый дефицит материалов
Специалисты Винзилинского завода керамических стеновых материалов провели анализ строительного рынка и выяснили, что 85% застройщиков строят монолитно-каркасные дома из керамзито-бетонного блока. 15% — применяют силикат: либо кирпич, либо блоки. И всего два проекта в регионе на сегодняшний день, которые реализуются из керамического кирпича.
«Как следствие, раз большинство застройщиков используют керамзито-бетонный блок, он сегодня находится в дефиците. Такое происходит впервые. И мы готовы заключать с застройщиками контракты на год, два, три и фиксировать сегодняшнюю цену. Если говорить про тренды взаимодействия с заводами, то мы за долгосрочное планирование и переход на долгие взаимоотношения», — прокомментировала Ангелина Анищенко, исполнительный директор Винзилинского завода керамических стеновых материалов.
Также, по словам представителя завода, в Тюменской области появился новый тренд на облицовочные материалы многоэтажных домов — это бетонная плитка. «Анализ рынка показал, что на сегодня 50% застройщиков рассматривают ее для своих проектов. Кто-то — на первые два этажа вместо керамического кирпича, кто-то для полной облицовки. Это связано с тем, что архитектурные проекты становятся все интереснее. Бетонную плитку мы можем предложить в 250 оттенках, к тому же у нее может быть любая фактура», — пояснила Ангелина Анищенко.
Драйверы рынка недвижимости
Постпандемийный период спровоцировал всплеск популярности на загородную недвижимость, и тренд продолжает расти. При этом застройщики подстраиваются под спрос и предлагают более качественные и интересные продукты. Как рассказал Николай Бураков, заместитель генерального директора по работе с клиентами агентства недвижимости «СОВА», если раньше строили стандартные дома-коробки, то сейчас прорабатывается концепция благоустройства.
«Площадь приобретаемой тюменцами загородной недвижимости сократилась. Если раньше это были дома площадью свыше 120 кв. м., то сейчас 80-110 кв. м. Причина — в лимите банков. По сельской ипотеке можно взять 3 млн руб. на одного члена семьи, соответственно, муж и жена могут вместе получить 6 млн. В эту сумму пытаются уложиться 70% покупателей, чтобы не было первоначального взноса. А собственные накопленные средства оставляют на ремонт. 90% сделок совершаются по льготным программам, это локомотив, который способствует росту рынка», — прокомментировал Николай Бураков.
Тенденцию подтвердила и Ангелина Анищенко, исполнительный директор Винзилинского завода керамических стеновых материалов: «Мы также видим уменьшение площади дома. В ИЖС, например, появился тренд на недорогой лицевой кирпич, потому что те, кто строит самостоятельно, пытаются уложиться в 6 млн руб., которые дают по льготной госпрограмме. И если в прошлом году наши архитекторы под запрос проектировали дома ИЖС площадью 120-180 квадратов, то сегодня это 5-6 актуальных планировок от 65 до 107 квадратов. Среднее количество квадратных метров в доме — это 80-90. Главное — наличие двух спален и двух санузлов, потому что основная аудитория — покупатели от 35 до 45 лет, у кого есть двое детей».
Больше половины всех ипотечных сделок, а именно 60%, проводятся в Тюменской области через Сбербанк. Про льготные программы и жилищные кредиты рассказал Юрий Нагоричный, начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Западно-Сибирского отделения Сбербанка
«Количество заявок на ипотеку растет из месяца в месяц, нет спадов или пиковых значений. За 6 месяцев 2023 года банк получил на 69% заявок больше, чем в 2022, и на 36% больше, чем в 2021 году. При этом качество клиентов не ухудшается, об этом говорит процент одобрений, который также растет. За 6 месяцев доля одобрений заявок увеличилась до 67%. Тогда как несколько лет назад была на уровне 52-59%.
За 6 месяцев 2023 года одобрено более 30 тыс. заявок, что в 2 раза больше, чем в прошлом году, и в полтора раза больше, чем в 2021. Никакой паузы, никакого кризиса в ипотечном направлении мы не чувствуем. Это в том числе благодаря активному росту на юге Тюменской области первичного рынка», — пояснил Юрий Нагоричный.
При этом средний чек ипотечного кредита вырос почти на треть: с 2,5 млн руб. до 3,2 млн по итогам 1 полугодия 2023 г. В этом банк уже выдал более 40 млрд руб. на покупку недвижимости, это в два раза больше в 2021 году, и на 65% выше, чем в 2022 году. Драйвером ипотечного рынка до сих пор остается семейная ипотека, это треть всех кредитов. Распределение выданных денежных средств на покупку жилья выглядит так: 47% — это вторичный рынок, 37% — новостройки и до 15% возросло ИЖС.
«По данным на конец июня, Тюменская область вошла в топ-3 регионов по количеству ипотек, которые берет молодежь, т.е. люди от 18 до 25 лет. На первой строчке Башкирия, затем Свердловская область, а потом мы. Статистика говорит, что каждая 10 ипотека выдается заемщику в возрасте до 25 лет. И это однозначно новый тренд, о котором сейчас задумались и агентства недвижимости, и застройщики», — рассказал Нагоричный.
Чего хочет покупатель?
Покупатель недвижимости стал требовательнее. Если раньше при выборе квартиры тщательно выбирался район, стоимость и планировка, то сейчас одним из важнейших моментов является инфраструктура района и удобство жилого квартала.
«Самое главное — это покупатель. На изучение его потребностей мы направляем больше всего сил и времени. Нам важно понять и сделать то, что действительно необходимо жителям. Причем клиент меняется быстро. Если раньше исследования проводились раз в три года, то сейчас, проектируя новый жилой комплекс, когда нам предлагают исследования начала года, мы от них отказываемся, понимая, что это уже может быть не актуально», — рассказывает Дарья Чижова, операционный директор девелоперской компании «Инко и К».
Потребности и их закрытие — то, что несет эмоции. А положительные эмоции жителей — главное, на что следует воздействовать застройщикам. Об этом на рассказала Татьяна Миннебаева, руководитель маркетинга строительной компании «АСТОН». Застройщик реализует проекты в Новосибирске, Екатеринбурге и Москве, зашел в Тюмень около года назад, возводит жилой комплекс «Астон. Талисман» в районе ДОКа.
«Считаю, что сегодня нужно работать на эмоции клиента, покупателя недвижимости. Например, наш проект предполагает, что в единстве находятся природа и жилой дом. Строительство ведется на берегу Туры, в планах после сдачи дома немного облагородить берег для более безопасных прогулок с детьми или домашними любимцами, можно будет рыбачить и устраивать пикники. Благоустройство — это эмоции. Недавно появилось расхожее мнение, что детская площадка не требуется во дворе, нужны газон и песочница, этого достаточно. Необычные детские площадки требование для взрослых, чтобы в отделе продаж их можно было показывать. Есть гипотеза: ребенку рядом нужны мама с папой, и он найдет, чем себя развлечь. Если этот необычный тренд подтвердится исследованиями, мы, возможно, поэкспериментируем. Сейчас у нас в проекте есть детские зоны для разных возрастов.Также мы работаем со студентами, ведь ДОК — студенческий район, и с людьми пожилого возраста, цель которых проводить больше времени на свежем воздухе», — рассказала Татьяна Миннебаева.
Потребности покупателей исследуют и застройщики загородного жилья. По словам Андрея Тихонова, руководителя отдела маркетинга ООО СЗ «Новая Земля», долгое время в портфеле девелоперов были земельные участки и стандартные дома. И только 2-3 года назад в Тюмени начался загородный девелопмент как таковой — компании стали развивать территорию и инвестировать в загородные проекты, в которых есть дома с приличной архитектурой и благоустройством и полноценная инфраструктура для жизни.
«Мы тщательно продумываем не только дома, но и наличие коммерческой недвижимости, при этом понимая, какие компании потенциально могут зайти в проект. Например, частный детский сад может прийти и в среднего размера коттеджный посёлок, так как там точно есть платежеспособная аудитория. А вот сетевой ритейлер или фитнес-центр не зайдут, для них важнее количество жителей и проходимость.
Облик загородной Тюмени станет мультиформатным. Сейчас девелоперы к ИЖС стали добавлять многоквартирные дома малой этажности, таунхаусы и дуплексы. Более того, продумывается также и наличие рабочих мест для жителей в самой локации, например, мы сразу предусмотрели коммерческие помещения и даже бизнес-кластер, аналог частного индустриального парка», — рассказал Андрей Тихонов.
Как пояснил эксперт, есть и необычные запросы от покупателей. Например, наличие аэродрома для малой авиации. Северяне, переехавшие в Тюмень, владеют небольшим частным самолетом, и им важна для него площадка.
Как рассказал представитель агентства недвижимости «Сова» средняя стоимость квадратного метра в домах ИЖС с участком — 60-70 тыс. рублей. Андрей Тихонов пояснил, что покупают тюменцы и гости региона и земельные участки, их стоимость также зависит от запроса комфорт. Так, в обычной нарезке в поле участок стоит 250 тыс. руб., а если есть дороги и благоустройство, то цена вырастает до 400-450 тыс.
Инвесторы, скидки и триллионы
О приметах времени, которые наблюдают застройщики по всей стране, и в том числе в Тюменской области, рассказал Дмитрий Кудинов, партнер инвестиционно-девелоперской компании «МАТЕРИЯ»:
«Одно из направлений, с которым сейчас необходимо работать, это вернувшиеся капиталы. По подсчетам экспертов, от 18 до 40 триллионов рублей вернулось в Россию из зарубежного капитала. Московские девелоперы, дабы привлечь эти средства, делают акционные предложения: квартиры для частных инвесторов. И задача маркетологов сейчас сделать так, чтобы люди хранили деньги не дома под подушкой, а под подушкой в новой квартире. Еще один тренд — важно сокращать этап «подумать» при покупке недвижимости. За полтора года с начала СВО люди научились адаптироваться к постоянно меняющейся реальности и, как следствие, принятие решений стало порой бесконечным. Задача отдела продаж — максимально сократить этап «подумать». Пока все спокойно, нормально, надо срочно входить в сделку любыми способами.
Также, по словам эксперта, продажи увеличить можно за счет уникального торгового предложения. Например, застройщики утраивают маткапитал, либо дают льготы для семей участников СВО, либо оплачивают обучение для студентов, либо предусмотрена скидка при расчете наличными.
«В кризисные времена лучше рекламы работает пиар. Это слова PR-директора ГК ФСК, одного из топовых застройщиков России. Я бы сюда добавил — системный платный пиар. Нужно заниматься системными медиа и рассказами о компании», — добавил Кудинов.
Северяне выбирают муниципалитеты
Вице-президент ТПП ТО Юлия Шакурская заметила, что сейчас появился новый тренд: жители северных округов — ХМАО и ЯНАО — вместо квартир в тюменских жилых комплексах выбирают дома в муниципалитетах: Тюменском районе, Ялуторовске, Заводоуковске, Ишиме. Ее поддержал и Николай Бураков. По его словам, переселенцы, которые раньше покупали квартиры в мкрн Ямальский или Плеханово, сейчас приобретают жилье в муниципалитетах. И если раньше для них принципиальна была развитая инфраструктура, например, наличие поблизости поликлиники, больницы, то сейчас переселенцы готовы приобретать дома даже в неблагоустроенных коттеджных поселках.
«Это участки в поле, где проведено электричество, но нет газификации. Такое жилье берут не только молодые, как раньше было, но и люди в возрасте. Причем не для дачного домика или летнего отдыха, а для круглогодичного проживания. Еще одна тенденция в загородной недвижимости: большинство объектов приобретаются для себя, а не ради инвестиций, тогда как с квартирами наоборот», — говорит Николай Бураков.
Представитель Сбербанка Юрий Нагоричный добавил, что драйвером развития будут являться на только жители северных территорий, но и вновь присоединившихся регионов. Модель проживания в частном доме передается и на смежные территории.
Поддержка для девелоперов в Тюмени
Тюменская область заняла третье место в стране по состоянию инвестклимата, об этом стало известно на Петербургском экономическом форуме. По словам вице-президента Торгово-промышленной компании Тюменской области (ТПП ТО) Юлии Шакурской, такой высокий результат достигнут и благодаря строительной отрасли. Рекордные цифры по вводу жилья в том числе формируют инвестиционный рейтинг региона, вклад строительной отрасли в формирование этого рейтинга огромный.
Но, несмотря на активные рост и развитие строительной сферы в Тюмени, у застройщиков есть проблемные вопросы. Один из них — тема, связанная с поставками, с импортозамещением.
«Зачастую товар, будь то оборудование, комплектующие или материалы, проходят через несколько стран, логистических компаний, таможенных постов. И нередко предприятия сталкиваются с тем, что товар в точке приема оказывается либо не тот, либо ненадлежащего качества. ТПП ТО с этим работает, мы знаем, что нужно написать в таком случае поставщику, наши эксперты, они именно оценивают сопоставимость того товара, который приходит, с заказанным», — прокомментировала Юлия Шакурская.
При этом оценку проводят специалисты высокого уровня. Так, представитель Торгово-промышленной палаты Тюменской области, эксперт по строительно-технической экспертизе Алексей Беляков занял первое место в России на конкурсе «Лучший эксперт системы ТПП в Российской Федерации». В конкурсе участвовали более 400 специалистов со всей России. Алексей Беляков и другие эксперты ТПОО ТО готовы консультировать в случаях, когда требуется независимое экспертное мнение, в том числе при вводе объекта в эксплуатацию.
Больше деловых новостей в Telegram-канале РБК Тюмень
Читайте РБК Тюмень в Дзен.Новостях
