Что будет с рынком недвижимости в 2025 году, если ЦБ поднимет ставку
20 декабря 2024 года состоится очередное заседание Совета директоров Банка России по ключевой ставке, в результате которого, по мнению опрошенных РБК Тюмень экспертов, не исключено повышение ставки на 1-3 процентных пункта. О том, как это может отразиться на рынке недвижимости, РБК Тюмень рассказали представители отрасли.
По словам основателя аналитического агентства WhiteIndex в области инвестиционной недвижимости Константина Гамарника, серьезного влияния на рынок жилья повышение ставки выше текущего значения не окажет, так как она уже является заградительной и производные от нее кредитные ставки уже непосильны для большинства потенциальных соискателей ипотеки. Однако эффект все же будет.
«В первой половине 2025 года большую часть составят сделки за наличный расчет и с ипотекой по оставшимся программам господдержки. Вырастет среднее время размещения объявлений о продаже на вторичном рынке. Если в 2023 году это было порядка 60 дней, в 2024 г. — на 20-45% больше, то в 2025 г. это будет порядка 100-110 дней. Продавцы, заинтересованные в быстрой продаже, будут вынуждены снижать цены», — рассказал Константин Гамарник.
Эксперт отмечает: строительная отрасль будет активно добиваться введения новых программ и возможности предоставлять рассрочку от застройщика. По словам кандидата экономических наук, члена ТПП Восточной Сибири Аркадия Астрахана, уже запущенные проекты нового строительства будут достроены, несмотря на высокие темпы роста себестоимости. Банкам выгоднее увеличить лимиты по проектному финансированию, чем получить недостроенный объект.
«Объем продаж квартир в новостройках будет оставаться на низких уровнях, даже при формальном сохранении льготных программ по ипотеке. Банки снижают количество подходящих заемщиков к минимуму через повышение доли собственного участия заемщика в сделке, комиссии за выдачу (до 18% от суммы кредита), снижение доли одобрений, введение требований по подтверждению официального дохода и т. п.», — комментирует Аркадий Астрахан.
В итоге на рынке останется всего несколько типов покупателей, которые могут приобретать жилье:
- те, кому удалось пройти через банковский фильтр, и они готовы приобретать жилье на текущих условиях;
- те, кто держат деньги на разных накопителях, потому что есть риск резкого роста стоимости недвижимости на горизонте 2-3 лет, а держать все активы на депозитах рискованно;
- те, кто продал свое вторичное жилье (или иной актив) и добавляет небольшую сумму (из накоплений или даже с привлечением ипотечного кредита под рыночную ставку 29-30% годовых);
- те, кто получил выплату в качестве участника СВО (часто используют полученные денежные средства для улучшения жилищных условий своих семей);
- государство в лице региональных и муниципальных властей, приобретающее жилье для различных категорий льготников.
При этом цены в 2025 году не упадут: разовые акции и распродажи будут, но существенного дисконта ожидать не стоит.
Что касается вторичного рынка, то, как отмечает старший финансовый советник ИК Fontvielle Владислав Плитиня, он уже давно столкнулся с запретительными уровнями по ипотеке, так что на него дальнейшее повышение ключевой ставки практически не повлияет. Однако в последнее время появилась интересная тенденция: многие собственники, которые ранее хотели продать квартиру и столкнулись с нехваткой спроса, сняли объекты с продажи и стали сдавать их в долгосрочную аренду, так как ставки аренды выросли. По этой причине покупатели могут столкнуться с нехваткой предложений на вторичном рынке.
Основным фактором повышения ключевой ставки остается стабильно высокая инфляция. Помимо этого, происходит процесс ослабления курса рубля относительно юаня, доллара и евро, что дает ЦБ возможность рассматривать дополнительное ужесточение денежно-кредитной политики.
