Рынок недвижимости Тюмени: новые тренды и векторы развития
Новые тренды в девелопменте и тенденции развития рынка недвижимости в 2023 году обсудили участники бизнес-завтрака, организованного РБК Тюмень. Они уделили внимание новым стратегиям в развитии рынка, которые готовят власти, изменения в законодательстве при реализации проектов комплексного развития территорий и запуск коммерческих проектов в условиях экономической нестабильности. Также были названы драйверы продаж по итогам 2022 года и сделаны прогнозы на 2023 год.
Изменения в регистрации и учете недвижимости
Игорь Ткаченко, заместитель руководителя Управления Росреестра по Тюменской области, рассказал, что в 2022 году были запущены 16 федеральных законов, касающихся регистрации и учета недвижимости. Он подчеркнул, что если говорить именно о тех, которые непосредственно влияют на строительство, то впервые в сферу деятельности кадастровых инженеров были внесены императивные требования.
«Все, что касается бытовой недвижимости, то есть имущества граждан — земля, ИЖС, бани, гаражи — установлен срок подготовки документов кадастровыми инженерами три рабочих дня. Мы понимаем, что здесь со стороны Росреестра и законодателя в целом был поддержан именно акцент на то, что все, что нужно для граждан, должно делаться оперативно не только государственными органами, но и всеми другими участниками, которые так или иначе задействованы», — отметил Игорь Ткаченко.
При этом по бытовой недвижимости законом также был сокращен до пяти рабочих дней и срок регистрации прав. Что касается других имущественных факторов, немаловажно, что в случае если будет осуществляться выкуп и подается заявление на приобретение права собственности того имущества, которое находится в государственной или муниципальной собственности, то теперь действует правило: за основу выкупной цены будет браться та кадастровая стоимость, которая была на момент подачи заявки. Если за этот период произошли изменения кадастровой стоимости, то оно не применяется в случае, если кадастровая стоимость стала больше. А если она стала меньше, то действует обратное правило: берется даже меньшая стоимость, которая будет.
Еще одно нововведение касается включения изменений в допсоглашения по аренде — снижен размер государственной пошлины: с 2000 рублей до 350 для граждан и с 22 000 руб. до 2000 для юридических лиц.
Что касается упрощения процедур и предоставления земельных участков органами госвласти, то были сокращены сроки.
«Если ранее для подготовки договора при осуществлении выкупа давалось 30 дней, сейчас это 20. Если это объекты ИЖС, то вообще до 10 дней. Таким образом, вся цепочка, начиная от момента выбора земельного участка и заканчивая процедурой регистрации, получила поэтапное рассмотрение и планомерное сокращение на каждом этапе либо действий, которые раньше надо было совершать заявителю, а теперь за него это делают органы власти, либо сроков. Ну а в каком-то случае это и то и другое одновременно, поскольку технологически это возможно», — пояснил Игорь Ткаченко.
Светлана Веприкова, директор филиала ППК «Роскадастр» по Тюменской области, рассказала о создании в 2022 году публично-правовой компании «Роскадастр». С 1 января 2023 года в нее вошли три организации: АО «Ростехинвентаризация — БТИ», ФГБУ «Центр геодезии, картографии и инфраструктуры пространственных данных» и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». В текущем году должна присоединиться четвертая организация — АО «Роскартография». Цель создания компании — организация предприятия полного цикла в сфере земли и недвижимости.
«Созданная компания выполняет функции вошедших в неё организаций, а также реализует новые амбициозные цели, одна из которых — это исполнение программы «Национальная система пространственных данных». Для этого компания наделена полномочиями по созданию, эксплуатации и развитию государственных информационных систем, ресурсов и электронных сервисов и является оператором информационных систем Росреестра. Среди других функций компании, которые на территории Тюменской области выполняет наш филиал, это предоставление сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — в прошлом году было обработано более 2 млн 300 тысяч запросов, ведение реестра границ ЕГРН (внесение сведений об административных границах, границах различных зон и территории), внесение в ЕГРН государственной кадастровой оценки. Появились и новые полномочия – это ведение и предоставление сведений Государственного фонда данных, полученных в результате землеустройства (ГФДЗ), для чего с конца прошлого года на портале Госуслуг запущен электронный сервис предоставления сведений ГФДЗ», — пояснила Светлана Веприкова.
Она также отметила, что получение всех сведений сейчас занимает не более одного дня. Если говорить об электронных сервисах, то при правильном оформлении запроса ответ можно получить в течение нескольких часов и даже минут, в том числе в выходные и праздничные дни.
Тюмень: итоги по продажам жилья в 2022 году и прогнозы на 2023 год
Ситуация на рынке недвижимости в 2022 году менялась стремительно: всплески продаж первичной недвижимости, которые пришлись на март, сменились периодом стагнации, а декабрь вновь стал рекордным по количеству сделок. Юрий Петриков, директор департамента новостроек компании «Этажи», рассказал, как складывалась ситуация на протяжении года и какие факторы стали решающими в поддержании рынка жилой недвижимости.
«2022 год по продажам жилья можно назвать неплохим, несмотря на все потрясения. Особенно это касается рынка первичного жилья, так как двигателем продаж являются ипотечные программы, которых на сегодняшний день большое количество. Люди начали активно приобретать квартиры в новостройках, в том числе появилось много инвесторов, которые рассматривали покупку жилья как возможность сохранить денежные средства. В большей степени это касается марта и конца года, вплоть до того, что сделки проходили 30 и 31 декабря», — рассказал Юрий Петриков.
Одной из тенденций на рынке жилой недвижимости остается запрос на развитую инфраструктуру. Юрий Петриков пояснил: потребитель приобретает не просто квадратные метры, а образ жизни. Люди выбирают закрытые дворы — это вопрос безопасности. Выбирают школы и детские сады — это удобство. Обращают внимание на окружение и соседей — вопрос комфорта. И они готовы за это платить.
Так как люди стали выбирать определенный образ жизни — когда им удобно и комфортно — портрет покупателя изменился. Стимулировали эту трансформацию банковские продукты, такие как: субсидированная ипотека, траншевая ипотека, рассрочка по внесению первоначального взноса, а также возможность комбинирования ипотеки и рассрочки застройщика. Первичный рынок с помощью данных инструментов продаж сильно оторвался по динамике роста стоимости объектов, поэтому в 2023 году конкуренцию застройщикам смогут составить инвесторы, которые сейчас могут использовать одновременно субсидирование ставки и первоначального взноса, либо делать рассрочку по его внесению, используя при этом наиболее выгодную программу семейной ипотеки.
«Это хорошие программы, которые позволяют улучшать жилищные условия. И тут есть важный момент: когда было выгодно благодаря банковским продуктам приобретать вторичное жилье, внимание клиентов к данному виду недвижимости было выше. Да и не было столько различных предложений от застройщиков — например, квартиры с готовым ремонтом, или покупка с отсрочкой платежа — не было такого разнообразия банковских продуктов».
Юрий Петриков рассказал, что 2023 год компания видит позитивно: на сегодняшний день есть рост к прошлому году. Например, к январю этого года по сравнению с январем прошлого рост по ипотечным продуктам на новостройки составил 10%.
«Основополагающими факторами стало большое количество ипотечных продуктов на новостройки, увеличение количества игроков на первичном рынке, а следовательно, и интересных предложений от самих застройщиков — например квартиры с ремонтом, покупка без первоначального взноса, трейд-ин», — резюмировал эксперт.
Илья Курбатов, руководитель направления благоустройства архитектурно брендинговой компании «DeVision», также подчеркнул, что портрет покупателя значительно изменился, и в том числе и из-за повышенного внимания к инфраструктуре, которой как раз не хватает новым микрорайонам. По его мнению, необходимо анализировать город.
«Застройщик, когда осваивает территорию, не может сразу построить школу, потому что нужна заполняемость. Только после нескольких кварталов появится школа, а те, кто купил, будут ждать. А появление инфраструктуры — это драйвер продаж», — отметил эксперт.
Светлана Бабушкина, президент объединения риелторов Тюменской области, пояснила, что сейчас общество направлено на новостройки, так как они являются драйвером развития, а вторичка отодвинута на задний план.
«Многие с удовольствием бы переселили в новые дома родителей, переселили бы в свои новые районы, но их вторичка стоит, они не могут ее продать. И я за то, чтобы вторичному рынку дали возможность продвижения. И он толкнет очень многое — и первичный рынок, и загородный, где цены все-таки на сегодняшний день совсем не маленькие. Почему это важно? У нас на сегодня нет уровня дохода населения. С какими к нам справками люди приходят за ипотекой? Если два года назад были одни цифры, то сегодня совершенно другие. И все пытаются как-то извернуться, чтобы платеж по ипотеке у них стал меньше. Кто-то машину одну продаст, кто-то дачу, чтобы переехать в новостройку».
Еще один нюанс, по ее словам, в том, что у города ресурсы тоже ограниченные. В центре акцентируется очень много рабочих мест, а добираться до них из микрорайонов становится затруднительным. Эксперт считает, что неплохо себя показала бы льготная программа для приобретения в качестве первого жилья именно вторички.
Запуск коммерческих проектов в условиях экономической нестабильности
Андрей Васильков, коммерческий директор ГК «Паритет Девелопмент», рассказал, что первый проект компании в Тюмени в 2022 году был запущен в продажу 2 марта, через неделю после начала СВО. Второй — в начале октября, через неделю после объявления частичной мобилизации.
«Мы развиваемся вопреки, а не благодаря, но понимая, что как застройщик запрыгнули в самую последнюю ступеньку уже уезжающего поезда, потому что навряд ли после этих событий появятся новые игроки. Есть определенные факторы, не позволяющие новым организованным застройщикам без серьезных, так скажем, ресурсов начинать строить», — рассказал Андрей Васильков.
При этом он отметил, что на самом деле период нестабильности начался не в 2022 году, а в 2021 году. Это было обусловлено волатильностью на рынке строительных материалов — еще в 2021 году у всех застройщиков возникли проблемы, когда основные строительные материалы — железобетон, арматура — подверглись колоссальному росту в цене, в котором невозможно было посчитать примерную дальнейшую себестоимость проекта.
«Это следствие как раз того, что нас подсадили банки и государство в виде субсидированной ипотеки и в виде проектного финансирования — это два регулирующих органа государства. И банки помогли всем застройщикам преодолеть этот кризис, потому что если бы не было проектного финансирования, при такой волатильности рынка, когда в продаже то 50, то одна квартира в месяц, было бы очень сложно правильно и вовремя выстраивать строительный процесс, финансирование, строить и сдавать дома в срок. Сейчас этой проблемы нет, это преимущество проектного финансирования. Сейчас очень важно научиться прогнозировать, чтобы в дальнейшем нивелировать события, которые могут произойти на рынке», — добавил Андрей Васильков.
Жилая недвижимость: количество или качество
Светлана Бабушкина, президент объединения риелторов Тюменской области, рассказала об услуге для дольщиков по приемке квартир. Ее суть в том, что к дольщикам приходит специалист и производит осмотр с применением инструментов, после чего составляет акт, в котором прописаны недостатки, если они обнаружены. По словам эксперта, это практика становится трендом.
В 2022 году вышло постановление N 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», которым отношения дольщика и застройщика регламентируются. Но, по словам Светланы Бабушкиной, в этом документе определены термины «существенный недостаток» и «несущественный недостаток», но нет объяснения, что под ними понимать.
Андрей Васильков, коммерческий директор ГК «Паритет Девелопмент», уточнил, что при существенном недостатке дольщик может не подписывать акт приема передачи, если же несущественный недостаток — он обязан подписать.
«Нет такого права не подписать этот документ. Если он не хочет — ну например, увидел какую-то трещину в уголочке», — подчеркнул Андрей Васильков.
Андрей Жетиков, директор проектно-экспертного бюро «ГРАНД», отметил, что его компания и являемся вот такой прослойкой, которая может этот момент как-то определить с технической точки зрения.
«И здесь мы застройщика избавляем от какого-то негатива, да даже если его нет: дольщик, может, просто не хочет принимать. Ну например, чтобы не платить коммуналку, и продирается к каким-то совсем мелочам. Увидел трещину — и не буду подписывать акт, пока вы мне ремонт не сделаете. Вот в таком случае застройщик прибегает к независимой экспертизе. В большей степени дольщики трепетно относятся к своему жилью и хотят получить качество, чтобы застройщик именно устранил гарантийные замечания в срок в порядке 60 календарных дней, потому что часто его нарушают. Есть даже те, кто отбиваются всеми возможными способами. Мы пытаемся работать в этом направлении — застройщиков мотивировать, дольщикам помогать», — рассказал Андрей Жетиков.
Он отметил, что есть застройщики, которые сами инициируют проверку до выдачи ключей, чтобы успеть устранить недостатки и передать качественный продукт. Однако, по его словам, пока в Тюмени так работают единицы. Однако уже есть понимание меры и чувство ответственности.
Андрей Жетиков подчеркнул, что привлечении экспертов выигрывают и сами застройщики, так как при сдаче качественного жилья у них меньше судебных дел и исков в процессе эксплуатации. Тем более когда уже сделан ремонт, достаточно сложно устранить замечания.
«По факту все эти иски это некий терроризм — пошел в суд, выиграл его, сообщил всем в домовом чате, и соседи уже думают, как в течение полугода заработают 700 000 рублей. В целом, наверное, самое критичное, это когда не работает какая-либо система или в целом отсутствует. Вентиляция не работает — это критично. Трещины в несущих конструкциях. Практика у нас такая появилась с 2019 года, и без каких-либо претензий у нас было лишь две квартиры с чистовой отделкой, то есть всегда есть замечания. В основном жалобы строительные, меньше инженерные», — добавил Андрей Васильков.
Девелопмент нового уровня: инструменты для развития экосистемы застройщика
В последние годы актуальным становится термин экосистемы застройщика. Алла Маркова, директор по маркетингу и продукту группы компаний «СБК», подчеркнула, что сам термин каждый понимает по-своему — можно выделить три вектора.
Первое — экосистема как комплекс IT-ресурсов, которые сейчас используются. И, по словам эксперта, высокая конкуренция и ситуация рынка заставляет развиваться в IT-продуктах, приобретать, интегрировать и внедрять их. Это повышает эффективность строительства, продаж и управления продуктом.
«Российские разработчики за последние два года очень хорошо продвинулись, необходимые функции уже предусмотрены в CRM-системах. Например, есть модули, позволяющие отслеживать путь клиента на всех этапах сделки: от попадания обращения до выдачи ключей, автоматически формировать договор. Это все облегчает работу, ускоряет цикл сделки, экономит человеческие ресурсы», — отметила Алла Маркова.
Во втором понимании экосистема – это полный цикл управления продуктом. С момента исследования рынка и создания продукта до момента его продажи и сопровождение клиента уже в процессе проживания, предлагая ему дополнительные сервисы.
Что касается самого продукта, эксперт отметила, что разделила бы его на два вектора. Есть массовый продукт — это те жилые комплексы, где жилье покупают исходя из стоимости продукта. Клиенты используют ипотеку, где главную роль играет финансовая доступность, чтобы платежи были небольшие. Задача застройщика в этом случае сделать качественно, хорошо и доступно, не накручивая ценник.
«Второй сегмент — это про образ жизни. Здесь уже свобода реализации идей застройщиков — предусматривают и террасы, и подземные паркинги, и палисадники, и общие террасы на крышах, и двухуровневые квартиры. В этом направлении придумываем новые фишки, за которые клиент готов платить и выбирать нас. Суть модификации продукта в том, что он создается в связке с исследованием рынка — что будет актуально и через два года. Также мы предлагаем на выбор несколько видов отделки: улучшенная черновая, white box и с готовым ремонтом от застройщика», — подчеркнула Алла Маркова.
КРТ — проблемы и их возможные решения
Острым вопрос при реализации градостроительной политики города стал вопрос комплексного развития территорий. Одни в этом видят преимущество — на месте старых и аварийных домов будут построены современные жилые комплексы, будет создана инфраструктура, появятся новые скверы и парки, но есть и другая категория горожан, которая нередко выступает категорически против таких преобразований. И чаще всего это собственники частных домов, как это было недавно в Заречной части города, решение о КРТ которой все же было отменено губернатором. Своим мнением о том, почему так происходит, поделился Георгий Эргемлидзе, помощник депутата Тюменской областной Думы Владимира Пискайкина.
По его словам, одна из причин — в отсутствии адекватного возмещения стоимости жилья.
«Апофеоз — это комплексная застройка территории, где все сносится вообще, ну за исключением, может быть, каких то исторических объектов, и на этом месте делается все с нуля, начиная с сетей. Раз такая идея созрела, есть желающие все это делать, власти приняли решение, внесли соответствующую главу в градостроительный кодекс РФ. Но все это не продумано: непонятно, как это все регистрировать, какая технология у всего этого, с чего это все должно начинаться, кто несет эти издержки. Во многих районах хотят завести это КРТ, но люди возмущаются. Был у тебя коттедж, а тебе надо переехать в трешку. Это очевидное попрание собственника», — пояснил Георгий Эргемлидзе.
Еще одна проблема при реализации КРТ — отсутствие региональной законодательной базы: есть постановление губернатора, но нет закона. По словам Георгия Эргемлидзе, сейчас активно в защиту принятия закона выступают те, кто уже с этим столкнулся.
«Если строительная отрасль снизит обороты, это будет уменьшение налогов, это будет снижение занятости, ну а строительство тянет за собой другие отрасли — производство строительных материалов, строительные бригады, которые сами себя кормят. И если это все погрузится в трясину судебных разбирательств, ну кому такое нужно. Надо как-то искать пути решения. Как должен регулироваться этот закон: если человек попал в эту зону, как он должен оттуда выбираться, что ему должны предложить. Все это связано с оценками, многие квартиры у людей находятся в ипотеках. Например, человек купил квартиру за банковские деньги, а банк ему не разрешил выезжать, это же надо как-то и банк обязать», — пояснил Георгий Эргемлидзе.
По словам Ильи Курбатова, руководителя направления благоустройства архитектурно брендинговой компании «DeVision», закон о КРТ необходим, и это животрепещущая тема во всех регионах.
«Здесь вопрос — как правильно подходить к этому. Мне понятно с точки зрения урбанистики, плотности населения, зачем это нужно — города разрастаются вширь. Мы смотрим на прекрасную старую Зареку, с которой связаны приятные воспоминания с юношества, но с другой стороны, если смотреть с масштабов города — он застраивается, и нужны инструменты, как это застраивать. Давайте посмотрим на наши лога. У нас город, вернее, историческая часть горда — в ней прекрасные лога, которые сейчас застроены чем. Тюменку возьмем — гаражи. По-хорошему нужно гаражи убрать и сделать там рекреационные зоны. Если мы гаражи изымем и сделаем там скверы, парки, рекреационные зоны будут в шаговой доступности. А вот вопрос — а как изъять эти гаражи из частной собственности? И закон КРТ важен, нужен, но он конфликтен. Но так или иначе мы к нему подойдем, и эти территории будут осваиваться», — рассказал Илья Курбатов.
Развитие благоустройства в Тюмени
Илья Курбатов также затронул проблемы благоустройства Тюмени. По его словам, в развитии города не хватает соучаствующего проектирования.
«Мы как компания много работаем в разных регионах РФ, сейчас мы видим на примере Казани, что у них очень развито соучаствующие проектирование, это не как у нас в Тюмени, к сожалению. В Казани такой инструмент развит на высоком уровне. Это огромный труд большого количества людей, огромная энергетика, но все это в позволяет минимизировать количество негатива со стороны общественности. Например, возьмем парк: людей спрашивают — что нравится, что хотите. И здесь уже снимается ряд негативных моментов. Плюс когда идет узнавание всех потребностей разных аудиторий, мы понимаем, что нужно это людям. И когда ты презентуешь финальный проект, уже негатива нет», — пояснил Илья Курбатов.
Однако эксперт отметил и один из положительных трендов в Тюмени — озеленение, которое проводят застройщики. Многие из них начали высаживать массивы деревьев. И в этом плане Тюмень, по словам Ильи Курбатова, лидер в стране по озеленению дворов.
Еще один тренд — самокаты и велосипеды, и в этом плане Тюмень отстает, так как в городе плохо развита сеть велодорожек, они упираются в тупики и не связаны между собой.
«Инфраструктура в Тюмени в целом слабая, она и во многих других городах такая, но это тот вызов, с которым нам нужно работать сегодня», — считает Илья Курбатов.
Также городу, по его мнению, не хватает инстапоинтов: «Нужно, чтобы в городах появлялись пасхалочки, те места, где можно пофотографироваться. Это точка притяжения для молодежи и хорошая история для продвижения жилых комплексов. Такие штуки нужны, вопрос только в исполнителях».
Ранее в Тюмени зафиксировали рекордный спрос на загородную недвижимость. Во время круглого стола «Развитие рынка загородной недвижимости и малоэтажного строительства в регионе: перспективы, динамика, доходность», организованного РБК Тюмень, эксперты строительной сферы рассказали, как выбрать объект для покупки, за счет чего сэкономить, кто поможет минимизировать риски.
Больше деловых новостей в Telegram-канале РБК Тюмень
Читайте РБК Тюмень в Яндекс.Новостях
Яшина снова объявили в розыск через четыре месяца после обмена
Президент РОАД заявил о риске массовых банкротств дилеров в 2025 году
Wildberries купит самый высокий небоскреб в Москве под штаб-квартиру
Разрушители мифов: можно ли пить пиво после вина
Собянин допустил включение в реновацию домов 60-70 годов постройки
Где россияне покупали недвижимость в 2024 году. Топ-10 стран
Как изменятся штрафы с 1 января. Инфографика
В России начались продажи нового флагманского седана Kia
Что будет с ценами на новостройки в 2025 году
Акции крупных майнеров стали убыточными в 2024 году. Почему?
Читайте РБК в Telegram! Подборка наших каналов
