Время несбывшихся ожиданий: Ильдар Хусаинов о рынке недвижимости

Фото: «Этажи»

С отменой массовых программ господдержки летом 2024 года рынок недвижимости Тюмени и всей России столкнулся с серьезными вызовами, последствия которых откликаются до сих пор: снижение покупательского спроса, рост издержек и общее замедление отрасли. О том, в каком направлении будет развиваться рынок в ближайшие годы и с какими новыми вызовами предстоит столкнуться его участникам, в интервью РБК Тюмень рассказал основатель федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Ситуация на рынке недвижимости

— Ильдар, каким выражением вы могли бы описать ситуацию на рынке недвижимости в 2024 году и в начале 2025 года?

— Оба этих периода я бы назвал временем несбывшихся ожиданий. Участники рынка надеются, что все быстро откатится назад, но ситуация очень серьезная. Мы живем в ожидании, что станет лучше, но нужно понимать, что этого не произойдет, и спокойно к этому относиться. По крайней мере, допускать это как наиболее вероятный сценарий.

— Какие тренды намечаются в этом году?

— Основной — люди стали покупать жилье меньшей площади. И это касается в целом всей страны. Исключением является лишь Дальний Восток — там его проявление менее заметно за счет арктической и дальневосточной ипотеки. Еще один тренд — покупать стали реже, особенно в кредит: если раньше средний чек по «вторичке» был 3,4 млн руб., то сейчас — 1,6 млн руб. То есть люди берут небольшие суммы и в ситуации, когда нет другого выбора. Продолжает жизнь и ранее начатый тренд — переход застройщиков в комфорт-класс. Но мне кажется, что нашему рынку его столько не нужно, а требуется больше эконома — его на рынке мало, особенно в текущих условиях. Однако сложность в том, что у застройщиков цикл производства — 2-3 года, и понятно, что многие из этих проектов разрабатывались в других условиях. И все же большинство застройщиков, хотят они этого или нет, перейдут в эконом, потому что он продается. И это правильно.

— Оптимальный — это какой?

— В сегодняшних условиях это должна быть квартира с ценой до 100 тыс. руб. за кв. м. То есть, например, при площади 30 кв. м она должна быть не дороже 3 млн руб. Очень важно, чтобы был минимальный ремонт. И такой продукт будет востребован.

— Если возвращаться к трендам, то какие только намечаются в Тюмени?

— Это тренд, связанный с застройкой центральной части города. Сейчас здесь возводят очень мало жилья, такое редко где можно встретить. Это обусловлено тем, что вокруг много свободных земель, в то время как в центре дорогой снос зданий. Хорошие примеры новой застройки в центре есть, но они точечные. Еще около десяти лет назад в Тюмени разница с очень хорошей квартирой в центре и на окраине составляла около 20%, а сейчас может стоить в три раза дороже из-за дефицита жилой недвижимости в этой части города. Но если предложения будет больше, то разница в цене уменьшится.

Фото: «Этажи»

— Если говорить о застройке центра, то она может быть проведена в рамках КРТ. Раньше драйвером спроса была семейная ипотека. Может ли эту роль на себя взять механизм КРТ и к чему это приведет?

— Это разные части одного рынка. Семейная ипотека — это драйвер спроса, а КРТ — драйвер предложения. Прекрасно, что за счет этого он уравновешивается. Не будь КРТ, в центре бы сейчас вообще ничего не строили. Этот механизм очень эффективен, и я считаю, что его нужно было вводить намного раньше, тогда город сегодня был бы развит более равномерно. Однако еще более сложный вопрос, который предстоит решить в будущем, — это проблема «хрущевок». Срок службы этих домов уже подходит к концу. Но для реализации таких участков нужны сильные застройщики.

Про выживших на рынке загородной недвижимости

— В 2024 году доля кредитования по семейной ипотеке на загородном рынке заметно сокращалась. Как обстоит ситуация сейчас?

— Во втором полугодии 2024 года в этом сегменте действовал неформальный запрет на выдачу займов по семейной ипотеке со стороны некоторых банков. Но в 2025 году изменили макропруденциальные надбавки, то есть такую ипотеку стало выгодно выдавать. Второй вопрос был в лимитах, поскольку те были сильно ограничены, и третье — государство мало субсидировало. Сейчас все эти аспекты изменились в лучшую сторону и банки бьются за клиентов. Во второй половине марта мы видели заметное оживление на рынке. В связи с этим на апрель, май и июнь мы прогнозируем рост доли договоров в «загородке» по семейной ипотеке к 20-25%, в 3-4 квартале 2024 года она составляла около 3%.

— Со 2 марта 2025 года рынок загородной недвижимости полностью перешел на эскроу, а с 1 апреля отменили НДС. Как это отразится на застройщиках и рынке ИЖС в целом?

— Загородка — это отдельное царство. Его особенность в том, что раньше этот сегмент был почти нерегулируемым. Большинство домов на некоторых территориях оформлялось по дачной амнистии. Но сейчас время регулирования этого сегмента, и самое главное здесь — это отмена НДС, единственного фактора, сдерживающего развитие загородной недвижимости. В связи с этим мы прогнозируем резкое увеличение объемов строительства. Плюс к этому — семейная ипотека, где условия лучше, чем на квартиры. Что до эскроу-счетов, то они чуть удорожают процесс строительства. Цены уже повысились, так как рынок стал «белым», но и предложения будет больше. И это серьезная конкуренция для больших застройщиков.

— Как вы считаете, будет ли рынок ИЖС расти и дальше или он уже достиг своей пиковой точки?

— Думаю, что еще не достиг. Согласно нашим опросам, высокий процент клиентов мечтают о загородном жилье как втором. Просто пока им не позволяют финансовые ресурсы. И такая потребность у нас заложена исторически: у многих в детстве были дачи и ментальность определяет наши желания.

Про коммерческие объекты Тюмени и зоны роста

— А что происходит в сегменте офисной недвижимости?

— В Тюмени большая потребность в коммерческой недвижимости. За последние десять лет таких объектов строили мало, и поэтому мы отстали от всероссийских трендов. Дефицит ликвидного предложения огромен, косвенным доказательством этого служит ежегодное повышение цен на офисные помещения на 15-20%.

— Сейчас много говорят о кризисе торговых центров — люди все чаще выбирают районный формат. По этой причине произошел прирост выставленных на продажу ТРЦ. Отличается ли ситуация с их продажей в Тюмени от ситуации в других городах?

— Экономика движется в сторону онлайн-торговли. Она забирает рынок у торговых центров с дикой скоростью, в то же время у этого процесса довольно длительный амортизационный цикл. И прежде чем мы поймем, какая на самом деле потребность у населения в торговых центрах, пройдет еще минимум три года. По данным группы SRG, в 2021 году Тюмень лидировала в России по обеспеченности торговыми центрами на душу населения. С тех пор ничего не строилось, а крупные инвесторы поняли, что у ТРЦ нет потенциала.

— Ожидать ли массовых продаж ТРЦ?

— Культура торговых центров постепенно уходит. Очень часто ТРЦ являются формой сохранения капитала, и для большинства собственников они не являются бизнес-продуктом. Более-менее рыночный сейчас это «Тюмень Сити Молл». Он доходный и, по моему мнению, под хорошим управлением. Что касается остальных, то при нормальной предложенной цене любой собственник сейчас очень быстро уступит такой объект.

— Как можно изменить их формат, чтобы дать им второй шанс на жизнь?

— Их нужно делать не торговыми, а досуговыми центрами. Думаю, в таком случае доходность станет выше. Второй вариант: уйти от модели сдачи площадей в аренду и брать их в полноценное управление, самостоятельно приобретая франшизы, компании и т. п.

— Спрос на ТРЦ упал, а какие объекты наиболее востребованы?

— Это складская недвижимость, которая из-за большого спроса стремительно растет в цене. Этому способствует развитие маркетплейсов, которые улучшают свои каналы логистики. У Тюмени большой потенциал, так как город географически очень удачно расположен.

— На отраслевых форумах застройщики стали говорить о перспективности лайт-индастриал недвижимости. Имеет ли этот сегмент перспективы на тюменском рынке?

— Это будет наибольшей точкой роста для рынка коммерческой недвижимости Тюмени. Как правило, этот сегмент дешевле, но при этом имеет производственные мощности. Европейский опыт показывает, что это точка притяжения для будущих крупных производств. Это выгодно региону, так как создает перспективы для образования еще больших объектов и занятости населения. Без такой недвижимости современные города живут плохо.

Фото: «Этажи»

О развитии рынка недвижимости

— Ильдар, каким вы видите рынок недвижимости в ближайшие десять лет?

— Если говорить про Тюмень, то здесь очень сильная конкуренция. По этой причине часть компаний, примерно 10%, уйдут с рынка, так как этому городу не нужно так много застройщиков. Их уход будет незаметным: они просто перестанут запускать новые проекты. По нашим данным, уже 35% от числа застройщиков, которые строили пять лет назад, ушли с тюменского рынка. Если раньше маржинальность в этой отрасли была на уровне 20% и считалась нормальной, то сейчас в лучшем случае 8-10%. При этом качество проектов будет расти, потому что всем нужны продажи и за покупателя приходится бороться.

— Но доступность жилья с каждым годом снижается, и если так продолжится, рано или поздно платежеспособный спрос иссякнет. К чему это приведет отрасль?

— В Тюмени за последние полгода мы фиксируем серьезное замедление в приросте новых проектов. Ранее запускали по 10-12 жилых комплексов в месяц, а сейчас — 5-6. Если так продолжится, то объем ввода жилья в 2027 году может упасть в два раза. Однако запущенные проекты будут реализованы.