Что ждет рынок недвижимости после изменений в льготной ипотеке

Эксперты прогнозируют охлаждение на рынке недвижимости (Фото: «Брусника»)

23 декабря вступило в силу постановление об изменении условий льготной ипотеки, выдаваемой под 8% годовых на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства, а также дальневосточной и арктической ипотеки. Об этом сообщили в Минфине. О том, какие изменения внесены в документ и как они отразятся на рынке недвижимости, РБК Тюмень рассказали эксперты отрасли.

С 23 декабря 2023 года действуют следующие изменения:

• первоначальный взнос по льготной ипотеке со ставкой 8% для всех граждан повысился до 30%. По всем остальным госпрограммам остался на прежнем уровне — 20%;
• максимальный размер льготного кредита уравняли для всех регионов — 6 млн руб. Ранее он был 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;
• сумма дальневосточной и арктической ипотеки увеличена с 6 до 9 млн руб.

Сертифицированный финансовый консультант, инвестор Татьяна Волкова отмечает: изменения нацелены на охлаждение рынка недвижимости, в том числе на охлаждение инфляционных процессов, так как они напрямую связаны. По ее мнению, первый квартал 2024 года станет провальным для рынка недвижимости, потому что сделок будет в разы меньше.

«Рынку нужно адаптироваться, приспособиться, привыкнуть. Это касается как инвесторов, так и конечных покупателей. При этом сохраняются такие благоприятные возможности, как семейная, льготная, дальневосточная и сельская ипотека», — отмечает эксперт.

Как изменится рынок недвижимости

По мнению Ирины Андриевской, директора по контенту и аналитике финансового маркетплейса «Выберу.ру», после в начале 2024 года количество выдач льготной ипотеки снизится минимум на четверть. При этом она отмечает: любые прогнозы, включая прогнозы по ипотечному рынку, сейчас уместны с большой оговоркой — если в экономике страны не будет новых геополитических шоков.

«Санкционное давление и риски остаются высокими, ситуация может измениться кардинально в любой момент. Тогда большинству россиян станет вообще не до ипотеки. Впрочем, заградительный уровень рыночных ставок в 18-20% на вторичку останавливает многих уже сейчас. Учитывая позицию Центробанка (ЦБ) о том, что период высоких ставок с нами надолго, вряд ли ипотечные проценты опустятся ниже 15% к завершению 2024 года. Очевидно, что период высоких ставок — не время брать кредиты, особенно крупные ипотечные суммы на длинный срок. Иначе говоря, ипотечный рынок вступает в «ледниковый» период, который может затянуться и на 2025 год», — рассказала эксперт.

Однако Галина Мешалкина, аналитик по ценообразованию и продажам ГК «Меридиан», считает, из-за увеличения первоначального взноса до 30% спрос хоть и упадет, но не будет заморожен.

«Количество желающих взять ипотеку однозначно станет меньше, но это изменение не заморозит рынок новостроек. Во-первых, потому что оно коснулось не всех государственных программ: для семейной ипотеки, которая составляет примерно половину сделок, первоначальный взнос сохранился на уровне 20%. Во-вторых, многие и раньше могли себе позволить первоначальный взнос выше минимального уровня (это треть наших покупателей), и его увеличение до 30% не станет для них стопом к покупке», — отмечает эксперт.

Ирина Андриевская отмечает: по сути, решение кабмина стимулирует спрос дальневосточных заемщиков и северян, так как по этим программам ипотеку фактически расширили. Лимит кредита увеличен с 6 млн рублей до 9 млн рублей на покупку квартир площадью больше 60 кв. м.

«То есть семьи с детьми смогут покупать дальневосточных регионах и арктических территориях недвижимость большей площадью в ипотеку по самой низкой ставке — 2%. Полагаем, что в результате количество таких кредитов в общем объеме вырастет», — отмечает Ирина Андриевская.

По данным «Домклик», в сделках ипотечного лидера — «Сбербанка» — по итогам ноября доля дальневосточной ипотеки увеличилась до рекордных 2,4%. Ирина Андриевская считает, что повышение лимита дополнительно разогреет интерес заемщиков на 10-15%. Но делать прогноз по программе арктической ипотеки, по ее словам, сейчас сложно, так как, во-первых, она только стартовала, а во-вторых, в ее условиях есть требование к лимиту стоимости квадратного метра, так как власти опасаются разгона цен на недвижимость.

Айгуль Юсупова, управляющий партнер девелоперской компании UNIKEY, поясняет: в 2024 году на массовые льготные программы и низкие ставки по ипотеке рассчитывать не стоит. До конца марта 2024 г. серьезных изменений в ставках по основным рыночным программам ипотеки не произойдет — они останутся в текущих двухзначных значениях.

«Вероятность, что программы льготной и семейной ипотеки будут сохранены в прежнем виде после 1 июля 2024 года, очень небольшая. Из возможных изменений, которые я вижу на текущий момент, с учетом уже случившегося повышения первоначального взноса до 30% — это перевод в адресный формат или дифференцированное применение: к примеру, только в регионах с низким объемом ввода жилья, также могут быть приняты ограничения и ипотека будет выдаваться только льготным категориям (многодетным семьям и т. д). Также возможно увеличение ставки на 1-2 п.п. При этом ипотека для IT-специалистов будет сохранена до окончания ее срока действия — 31 декабря 2024 г., сохранится дальневосточная и арктическая ипотека, так как, по сути, это адресные программы, которые направлены на улучшение жилищных условий в регионах», — резюмировала Айгуль Юсупова.

Как изменения повлияют на строительную отрасль

Сергей Макаров, руководитель агентства недвижимости Vysotsky Estate, отмечает: внесенные изменения могут повлечь за собой переориентацию застройщиков на сегмент более доступного жилья или изменение маркетинговых стратегий для привлечения покупателей, способных соответствовать новым требованиям по первоначальному взносу.

По его мнению, застройщики сделают акцент на меньших по размеру квартирах или более доступных жилых комплексах. В целом, рынок может испытать период перестройки и адаптации к новым условиям ипотечного кредитования. При этом если в январе застройщики оставят цены на прежнем уровне, то с учетом предполагаемого падения спроса — на первичном рынке на 30-50% — в последующие месяцы они пойдут на локальные скидки и корректировку цен.

При этом Максим Ильгов, директор по связи с общественностью финансовой технологической компании ONLY BANK, видит позитивный момент в том, что обострение конкуренции застройщиков может поспособствовать повышению качества жилья и развитию инфраструктуры в новых жилых комплексах.