Инвестиции в коммерческую недвижимость: что необходимо учитывать

Что надо знать при покупке и сдаче коммерческой недвижимости

Эксперты отмечают: необходимо не только обращать внимание на планировку и локацию, но и правильно составлять договор с арендатором

Фото: Александр Ельчищев / РИА URA.RU

Покупка коммерческой недвижимости уже много лет является одним из популярных способов вложения денежных средств, так как дает возможность получения регулярного арендного дохода. О том, что следует учитывать владельцам коммерческой недвижимости и как правильно составить договор аренды, РБК Тюмень рассказали эксперты отрасли.

По словам заместителя директора Банковского института развития Юлии Макаренко, инвестиции в коммерческую недвижимость очень многообразны. Владение производственным, офисным, складским, торговым помещением предполагают различную специфику. Однако их объединяет меньшая цена, чем за жилые помещения.

«Если говорить о средних по стране ценах, то стоимость квадратного метра в квартире на первичном рынке достигает 150-180 тыс. руб. и на вторичном 120-150 тыс. руб., а производственное/складское помещение можно приобрести за 60-70 тыс. руб. за кв. м. Оборудованные площади (офис, торговый объект, кафе) — за 100-120 тыс. руб./кв. м. Если удастся быстро найти арендатора, коммерческая недвижимость начнет окупать себя быстрее, чем жилая, так как ремонтом в основном занимаются сами арендаторы. Такие вложения работают в долгосрочной перспективе», — рассказала Юлия Макаренко.

rbc.group

Как отметил директор центра коммерческой недвижимости «Моллтим» Сергей Гусев, рыночная стоимость недвижимости постоянно растет, что увеличивает стоимость уже купленного объекта, сохраняя и увеличивая инвестиции. Так, в сегменте офисов прирост стоимости объекта за время строительства в среднем составляет 40%, в то время как в новостройках — 10–20%. По его словам, доходность в среднем составляет 8–12% годовых, в зависимости от стартовых условий и ставки аренды.

rbc.group

Что необходимо учитывать при покупке коммерческой недвижимости

По словам Сергея Гусева, если объект приобретается с целью последующей сдачи в аренду, следует учитывать следующее:

Планировка. Идеальный вариант — помещение правильной формы. Объекты со свободной планировкой позволяют разместить разнообразных по деятельности арендаторов. Это увеличивает привлекательность и уменьшает срок поиска арендатора.
Площадь помещения. Маленькие площади сдаются быстрее, так как спрос среди арендаторов на них больше, однако велик риск частой смены арендаторов.
Перспективность района. Уровень доходности большинства форматов коммерческой недвижимости напрямую зависит от локации. При покупке объекта в строящемся ЖК нужно обращать внимание на планы по развитию района в перспективе 3-5 лет.
Технические характеристики. Для некоторых направлений бизнеса есть четкие требования к техническим характеристикам помещений: мощность, наличие мокрых точек, вторых входных групп, точек подключения к вентиляции и т. д.

На что обратить внимание при составлении договора аренды коммерческого помещения

«Важно определить, на чьей стороне будет лежать ответственность за содержание помещения, а также его восстановление в случае причиненного ущерба. Также при заключении долгосрочного договора аренды важно учитывать индексацию стоимости арендной платы. Она может быть фиксированной, равной уровню инфляции или индексу потребительских цен», — добавил Сергей Гусев.

Кроме того, за несвоевременную оплату должен устанавливаться размер пени или расторгаться договор в одностороннем порядке. В договоре может быть установлен лимит задолженности, после которого арендодатель вправе обратиться в суд. Также необходимо обратить внимание на срок аренды: договоры бывают срочные и бессрочные.

В Тюмени в 2024 году подорожала коммерческая недвижимость, сильнее всего — производственные площади. В число лидеров по росту цен также вошли гостиницы и торговые площади. Подешевели помещения для автосервиса и общепита. По мнению экспертов, одним трендом стало приобретение бизнесом собственных площадей взамен аренде.