Риски и вызовы: бизнес и тюменцы в контексте масштабных реноваций
Комплексное развитие территорий (КРТ) — острый вопрос, который возникает в тюменской повестке с завидной регулярностью. Наиболее активно эта тема обсуждается в связи с освоением Заречного района — обширной территории с большим количеством частных домов, жители которой обращались к Путину с просьбой об отмене реновации.
Изначально данная концепция направлена на создание благоприятной среды для горожан и бизнеса. Кому выгодно проведение КРТ, чем рискует бизнес, открывая проекты на территориях, где проводится реновация, как быть с несогласными переселенцами и что по этому поводу говорят тюменские власти — разбирался РБК Тюмень.
Самым масштабным проектом в Тюмени станет переустройство Заречной части, где расположение множество частных домов. Для старта работ по преобразованию этого района год назад проведены аукционы. Среди победителей — дочерние структуры крупных девелоперских компаний: ГК «Страна Девелопмент», «ЭНКО» и «Брусника». Они занимаются вопросами расселения ветхого и аварийного жилья.
В чем выгода реновации
Применение этого механизма в теории выгодно всем участникам процесса. Властям он позволяет снизить масштаб неэффективно используемых территорий и повысить средний уровень качества городской среды, девелоперам — реализовывать проекты на более предсказуемых условиях. Жителям, попавшим под переселение, несмотря на все опасения, он дает возможность значительно улучшить качество жизни. Кроме того, горожане за счет реализации КРТ получают новое комфортное пространство и новые рабочие места, а бизнес обретает возможности для роста.
КРТ фактически закрепляет курс на компактное развитие, признанное планировщиками всего мира наиболее рациональным. Простыми словами, модель подразумевает отказ от большой стройки в чистом поле и воспроизводство жилья и инфраструктуры в существующих городских границах. Это позволяет избежать деградации и маргинализации территорий, в том числе центральных, и резко сокращает расходы местного бюджета на строительство и поддержание инфраструктуры.
Проблемы «на усмотрение» и тенденции
Как пояснил директор застройщика «Брусника» в Тюмени Виктор Корчагин, из всех видов комплексного развития территорий наиболее сложной в реализации является КРТ жилой застройки, особенно, если на участке предполагается расселять индивидуальные дома. Ключевых проблемы две — коммуникация и пробелы в законодательстве, которое не предусматривает четкого решения сложившейся ситуации.
«Люди априори негативно относятся к КРТ, считая, что от реализации этого механизма они обязательно проиграют. Но это не так. И нужно очень много внимания уделить просвещению, разъяснению тонкостей комплексного развития. Ситуация осложняется тем, что в законодательстве по-прежнему остаются пробелы. Это нормально для старта любого процесса, но, когда идет расселение в масштабах страны, хочется больше ясности. Например, сейчас обсуждается вероятность «догрузки» застройщика в отдельных проектах обязательствами по передаче жилья в пользу города или субъекта для решения социальных вопросов. Закон это никак не регулирует. Все остается «на усмотрение» участников рынка», — рассказал Виктор Корчагин.
На усмотрение остаются и обязательства застройщика по строительству школ и детсадов. Что, безусловно, снижает уровень определенности и не позволяет вывести понятную экономическую модель проекта.
«Четких критериев нет. Один город или регион может потребовать от девелопера строительства и передачи готового соцобъекта, второй — только подготовки участка под детский сад или школу. КРТ могут быть сформированы по-разному и порой без учета экономики проекта», — добавил эксперт.
Заместитель генерального директора по стратегическому развитию застройщика ЭНКО Михаил Продан отмечает, что сложности при реализации крупных проектов встречаются, поскольку областная столица является первопроходцем в преображении территорий.
«Тюмень — первый в РФ регион, в рамках которого была запущена программа КРТ. Так как мы первые, то именно на нашем опыте выявляются все нюансы и проблемы, которые в дальнейшем будут исправляться. В качестве примера можно привести проблемы взаимоотношений застройщика с сетевыми организациями. Сейчас сложно получить технические условия от сетевиков до момента полного сноса, объединения земельных участков и получения права собственности на них, поскольку сделать это может только собственник, а застройщик фактически не является им до полного выкупа всех домов и квартир. Дело тут не в сетевых организациях, а в нормативной базе. В Тюмени власти контролируют этот процесс, поэтому техусловия все получают, но не факт, что в других регионах будет так же», — рассказал Михаил Продан.
Спикер пояснил, что новой тенденцией для строительной отрасли в будущем может стать использование федерального финансирования застройщиков. По его словам, наличие КРТ дает возможность использовать меры поддержки федерального уровня, инфраструктурные кредиты, облигации и т.д.
Риски для бизнеса
Вопрос реновации остается неоднозначным не только для жильцов, но и для бизнеса. По словам Виктора Корчагина, договоры КРТ могут быть расторгнуты из-за неисполнения застройщиком обязательств. При этом оценить то, в какой момент это произошло, бывает затруднительно. И для бизнеса — это риск закопанных денег, когда затраты состоялись, а договориться об изменении сроков графиков выполнения КРТ или ином урегулировании нет возможности. Эксперт уверен, что варианты решения таких вопросов могут быть решены посредством диалога.
Сергей Лаврентьев, владелец строительной компании «3452 group» и дизайн-студии LSA считает, что бизнес в проектах КРТ может нести в себе как преимущества, так и риски. Реновация таких территорий может значительно повысить их привлекательность для предпринимательства, создавая новые возможности для развития бизнеса. Однако не все участки, попадающие под КРТ, являются автоматически перспективными локациями. Бизнесмен выделил четыре основных аспекта, на которые стоит обратить внимание.
1. Несоответствие инфраструктуры. В процессе реновации инфраструктура на КРТ может быть не полностью развита или не соответствовать потребностям предпринимательства. Например, недостаток парковок, затрудненный доступ для общественного транспорта, а также отсутствие важных коммуникаций.
2. Риск непредсказуемых изменений. КРТ может привести к изменению как окружающей, так социально-экономической среды. В результате реновации на рынке могут появиться новые конкуренты. Кроме того, политика властей в отношении бизнеса может измениться, равно как и потребительские предпочтения. Предпринимателям стоит быть готовыми к реализации новых бизнес-планов, чтобы оставаться конкурентоспособными.
3. Финансовые риски. Изменения могут повлечь за собой высокие затраты и нестабильность в начальных стадиях развития. Бизнесу следует провести тщательный анализ рентабельности и осуществления финансовых расчетов, чтобы избежать нежелательной финансовой нагрузки.
4. Медиауправление и отношения с общественностью. Реновация территорий может стать предметом обсуждения в обществе и привлечь внимание СМИ. Бизнесу стоит уделить достаточно внимания медиауправлению и поддержанию положительных отношений во избежание возможных негативных последствий.
Как быть с частными домами
На данный момент решение о возможности изъятия объектов индивидуального жилого строительства (ИЖС) отданы на усмотрение регионов, в каждом из которых по разному подходят к решению этого вопроса. В одних субъектах это нормы, которые формально вводят основания для изъятия ИЖС, но на практике не реализуемы, а в других есть работающие нормы, реальная эффективность которых станет ясна спустя время.
«Главный вопрос — возможно ли КРТ жилой застройки, где один многоквартирный и поле частных домов. Речь в первую очередь о соотношении и его допустимости — тут нет официальной позиции. Другой вопрос — как работать с точечными ИЖС на территории КРТ, когда изъятие невозможно. При этом санкции за нарушение договора КРТ высоки, особенно на фоне риска «упереться» в неадекватные запросы собственника и нарушить график выполнения проекта», — добавил Виктор Корчагин.
Позиция тюменских властей
Во время одного из прямых эфиров мэр Тюмени Руслан Кухарук рассказал, что в областной столице программа КРТ действует уже два года. Механизм был изначально предусмотрен в градостроительном кодексе и власти активно пользуются этим инструментом.
«Сейчас по Тюмени принято 17 решений по развитию территорий в рамках КРТ. Прежде всего, это расселение аварийного ветхого жилья за счет сил и средств застройщика. Он обязан установить контакт с собственниками как объектов недвижимости, так и земельных участков. В свою очередь, мы проводим рыночную оценку стоимости объектов, и только после возмещения можно приступать к освоению территории. Механизм КРТ позволяет разработать мастер-план территории, где располагаются не только жилые дома, но и объекты социального назначения — детские сады, школы, спортивные объекты, объекты благоустройства, и при этом по ряду территорий мы уже включили в договор обязательства застройщика за свой счет построить детские учреждения дополнительного образования, детские сады, благоустроенные скверы и, конечно, коммуникации и дороги», — рассказал Руслан Кухарук.
По его словам, за счет трансформации территориям дается вторая жизнь. В качестве примера глава города привел микрорайон Европейский берег, который был преобразован в течение нескольких лет.
«Там было множество аварийных объектов ветхого жилья. Застройщик провел работу по расселению и теперь это современный микрорайон с благоустройством, малыми архитектурными формами, спортивными площадками с набережной. Это лучший пример грамотной работы без нарушения прав собственников недвижимости.
Когда было анонсировано развитие в рамках КРТ некоторых микрорайонов с частной застройкой, я поставил задачу — не гнаться за максимальным покрытием территории города проектами КРТ. Были площадки на улицах Сахалинской, Судостроителей, Домостроителей. В результате диалога с жителями получилось так, что на одной из площадок механизм реновации был запущен, а на другой, где большинство выступили за то, чтобы не менять их условия жизни, такое решение принимать не стали. Мы не торопимся, готовы выходить, обсуждать — в Тюмени есть диалог между властью, бизнесом и жителями, хотя закон нас к этому не обязывает, но мы все равно его ведем», — резюмировал глава города.
Ранее РБК Тюмень сообщал, что на снос Зареки в Тюмени потратят 20 млрд рублей, сделав из нее исторический центр города. В этом месте построятмногоквартирные дома, храм и оперный театр.
Больше деловых новостей в Telegram-канале РБК Тюмень
Читайте РБК Тюмень в Дзен.Новостях
В разных районах Москвы и области
Квартиры в столице с выгодой до ₽4,5 млн
Выгодные предложения для семей с детьми
Видовые квартиры в высотных башнях
Варианты с мебелью и встроенной техникой
