Что ждет рынок коммерческой недвижимости Тюмени в 2024 году

Крупные застройщики чаще станут оставлять коммерческие помещения на собственном балансе, а не продавать их (Фото: Максим Кимерлинг / URA.RU )

Подходящий к концу 2023 год, хоть и с оговорками, но стал благоприятным для рынка коммерческой недвижимости. В течение года как недвижимость в целом, так и ее коммерческий сегмент демонстрировали стабильный рост, особенно хорошо себя показало направление инвестирования. Однако на этом фоне наметились и отрицательные тенденции, такие как снижение доходности и увеличение сроков окупаемости, сообщили РБК Тюмень участники рынка.

Итоги 2023 года и продолжение тенденций прошлых лет

Основатель редевелоперской компании «Колесник» Сергей Колесник отметил, что положительным трендам, таким как увеличение инвестиционной привлекательности, поспособствовали геополитические процессы, но вместе с тем нашлись и негативные стороны.

«В особенности на это повлияло проведение крупных сделок в связи с геополитической ситуацией. Кроме того, частному клиенту стало затруднительно вкладывать деньги в какие-то международные активы и он все чаще стал обращать внимание на внутренний рынок. Не только коммерческая, но и недвижимость в целом в течение года демонстрировала стабильный рост. Однако не все так хорошо, как может показаться на первый взгляд. Из-за двух глобальных процессов, в том числе пандемии, рынок сместился в сторону уменьшения окупаемости в процентах и увеличению ее сроков», — сообщил Сергей Колесник.

По его словам, до 2020 года коммерческая недвижимость оценивалась доходным методом, то есть производился расчет того, сколько прибыли может приносить отдельно взятый объект. Это было одним из основных факторов формирования его стоимости.

«Тогда было четкое правило: 8 лет окупаемости, 12% годовых. Сейчас ситуация кардинально поменялась. Недвижимость получила импульс большого спроса, при этом арендные ставки за этим не поспевали, поскольку для ее роста нужны другие показатели экономики. Так, рынок ушел от 8 лет окупаемости до 10-12 и с 12% до 10-8% годовых. Вилка платежей также выросла со 100 тыс. руб. до 110-115 тыс. руб. Этот тренд наметился в 2022 г. и укрепился в 2023 г. Теперь рынок зафиксирован и обратно не вернется. При этом стоит отметить, что у коммерческой недвижимости, в отличие от жилой, был запас доходности», — добавил эксперт.

Он также отметил, что его компания в 2023 г. приобрела объектов в 3-4 раза больше, чем в 2022 г.. При этом продано было столько же, сколько и в прошлом.

Продолжится ли рост в 2024 году

Основатель центра доходной недвижимости «Касьянов» Александр Касьянов считает, что в будущем стоимость коммерческой недвижимости в Тюмени будет только расти. 

«На это влияет увеличенная ключевая ставка, которая повлечет за собой рост ипотечных ставок. Соответственно, уменьшится спрос на квартиры и люди начнут больше смотреть в сторону коммерции, поскольку она в плане сроков окупаемости гораздо интереснее жилья. Еще один важный момент: санкции никто не снимал. За рубежом по-прежнему сложно что-либо покупать. Такие сделки есть, но их мало. Большая часть сделок — в России. На этом фоне, думаю, произойдет дальнейший рост рынка коммерции, стагнации либо падения однозначно не стоит ждать», — считает эксперт.

Вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Наталья Девяткова отмечает, что еще одним трендом, который зародился в 2023 г. и продолжится в 2024 г. году, станет то, что крупные застройщики будут оставлять коммерческие помещения на собственном балансе, а не продавать их, как они это делали раньше.

«Раньше застройщики недооценивали роль коммерческой инфраструктуры для жилых комплексов. Например, 10 лет назад мы сделали первую концепцию коммерческой недвижимости у застройщика. И первый, кто пошел с нами в разведку, была компания «Брусника» с ЖК «Европейский». На сегодняшний день там самая дорогая арендная ставка и практически нет свободных мест. После этого застройщики поняли, что коммерческая недвижимость дает прирост к стоимости кв. м жилья, но самое главное — она формирует определенный стиль жизни. Человек понимает: он покупает качество жизни. Сейчас застройщики и многоквартирных, и загородных ЖК обращают внимание на развитую инфраструктуру, для них это конкурентное преимущество, чтобы к ним пришли покупатели и проголосовали рублем», — рассказала Наталья Девяткова.

Итоги года на рынках коммерческой и жилой недвижимости также обсудят в рамках делового мероприятия «Рождественский Саммит-2023». Его посетят представители крупнейших застройщиков региона, власти и инвесторы. Оно состоится с 18 по 19 января 2024 года в Тюмени в отеле DoubleTree by Hilton Tyumen.