Коммерческая недвижимость Тюмени: дефицит площадей и векторы развития
В Тюмени усугубляется дефицит коммерческой недвижимости. О том, каких площадей не хватает бизнесу и как меняется рынок, рассказали участники организованного РБК Тюмень круглого стола «Наша работа — выбор миллионов», который прошел в рамках премии «Девелопер года».
Наталья Девяткова, вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, отмечает: в Тюмени не хватает районных торговых центров, бизнес-центров и индустриальной недвижимости.
Офисы
Наталья Девяткова отмечает: Тюмень испытывает дефицит бизнес-центров класса А и С.
«Классом А на сегодняшний день бизнес не обеспечен, он испытывает потребность примерно в 12 тыс. кв м. Второй сегмент — это бизнес-центры класса С, в которых нуждаются «малыши». Приведу пример: у малого бизнеса есть запрос на такие помещения. Например, в проданный бизнес-центр «Аврора» зашел один крупный арендатор, заняв площади, которые как раз и интересны «малышам». А их просто некуда размещать. То есть требуются бизнес-центры с маленькой нарезкой», — отмечает эксперт.
Еще одна потребность — офисные помещения в микрорайонах. Наталья Девяткова поясняет: раньше застройщики хотели возводить их только в центре, и на них был высокий спрос, но сейчас ситуация изменилась. По ее словам, активно растет интерес к такой недвижимости, которая находится в спальных районах — за мостами. Немалую роль в этом сыграла и пандемия, когда люди стали чаще выбирать для проживания загородные дома. И теперь у них потребность не тратить время, добираясь до офиса в центр, а работать недалеко от дома.
«Мы видим, что сейчас город развивается в сторону Московского, Тобольского, Ирбитского трактов. То есть не всем теперь нужно ехать в зону деловой активности. При этом загородные бизнес-центры дают не меньше доходности, чем те, что расположены в центре», — рассказала Наталья Девяткова.
Торговая недвижимость
Наталья Девяткова отмечает: покупательские потоки торговых центров восстановились после ухода западных брендов. Но не все из ТРЦ развиваются равномерно. На пике своего развития в этом сегменте — стрит-ритейл: он показывает рекорд по уровню сделок.
«Мы думали, что 2022 год был рекордным по уровню сделок на рынке коммерческой недвижимости, но мы ошиблись. За девять месяцев этого года мы обогнали рекорд, показав прирост на 6%», — рассказала спикер.
По ее словам, это опять же обусловлено тем, что люди сейчас больше проводят времени в своих районах и нуждаются в том, чтобы удовлетворять покупательские потребности в шаговой от дома доступности. И нередко товарооборот в этих локациях лучше, чем в центре. Еще один тренд — активный заход стрит-ритейла в поселки. Бизнесу интересны загородные локации с 5-10 тыс. жителей.
При этом многие предприниматели хотят, чтобы площади в стрит-ритейле проектировали под них. Такая потребность есть у супермаркетов, фитнес-центров, медцентров.
«Они все просто бьют тревогу, потому что им и так недостаточно предложения, а если еще на рынок выходят «квадратные метры», неприспособленные под их бизнес, это усугубляет ситуацию для них. А чтобы провести реконструкцию, нужны дополнительные деньги и время».
По словам Натальи Девятковой, сейчас самые востребованные площади, на которые приходится 80% доли в сегменте торговой недвижимости, — это площадью от 30 до 200 кв. м.
«Подросло количество предложений объектов площадью от 150 кв. м. Причина в том, что больше квадратных метров можно купить более дешево и сделать нарезку. То есть это уже стратегия инвестора: когда мы берем большие лоты, делим их на маленькие и продаем уже как готовые арендные бизнесы. Поэтому стало и больше инвесторов, которые стали обращать внимание на большие площади».
Индустриальная и рекреационная недвижимость
В дефиците в Тюмени и промышленная недвижимость. Так как город отличается хорошей платежеспособность, он привлекает ритейлеров, которые нуждаются в индустриальной недвижимости.
«Что им можем предложить мы? Только советские овощебазы 70-80-х годов постройки. И это проблема. Они им не подходят. И поэтому мы проигрываем в первую очередь своим соседям — Свердловской области. А это налоговые поступления, рабочие места, занятость в реальном секторе экономики. То есть это драйвер роста для нашего региона и дальнейшей платежеспособности его населения», — подчеркивает Наталья Девяткова.
Еще одна свободная ниша — это недвижимость под рекреационный бизнес. Спикер отмечает: нужны глэмпинги, кэмпинги, туристические базы.
«У нас в регионе в разрезе внутреннего туризма 3% — это деловая составляющая, а 97% — рекреационная. А еще года четыре назад все было наоборот».
Роль редевелопмента в развитии бизнеса
Александр Касьянов, руководитель ГК «Альянс» и основатель центра доходной недвижимости «Касьянов», отмечает: каким бы ни был объем ввода коммерческой недвижимости, есть другая сторона вопроса — обеспечение ее эксплуатации и реновация. И именно от этого напрямую зависит и развитие бизнеса, занимающего эти площади.
«Мы обеспечиваем эксплуатацию коммерческой недвижимости по всей стране, у нас более 10 тысяч объектов. Почему это важно? Эксплуатация коммерческой недвижимости сравнима с техобслуживанием автомобиля. Задача — чтобы здание существовало долго и не теряло своей привлекательности», — поясняет спикер.
По его словам, в целом по стране очень много офисных объектов из старого фонда, но в Тюмени их становится все меньше. Его центр покупает объекты коммерческой недвижимости, чаще всего офисные, проводит реновацию и продает их как готовый арендный бизнес (ГАБ).
«Наша цель — сделать доступным готовый арендный бизнес. Сейчас коммерческая недвижимость продается в среднем за 280 тыс. за кв. м., но не у всех бизнесменов есть возможность столько платить. Поэтому мы пришли к такой модели: продаем ГАБ от 2 млн руб. со сроком окупаемости не более 10 лет. И у нас нет даже одного процента сделок через кредитование — люди покупают «за живые» деньги. И площади очень быстро продаются. Например, в БЦ «Московский» еще на стадии строительно-монтажных работ все было продано».
Александр Касьянов отмечает: чтобы узнать, как редевелопмент влияет на развитие региона и инвестклимата, его компания провела опрос среди арендаторов офисных помещений.
«Через 2-3 месяца после переезда в помещение после реновации примерно 80% арендаторов увеличили стоимость своих услуг. Они видят, что люди приходят, им нравится, потому и увеличили цену. 48% арендаторов отметили увеличение выручки и собственного дохода. 32% сказали, что их производительность труда выросла», — резюмировал эксперт.
Как россияне будут отдыхать в 2025 году. Календарь
Reuters сообщил об осложнении Израилем переговоров о перемирии в Газе
Лучшие винные бары России по версии самих сомелье
Помпео допустил одобрение Трампом ленд-лиза Украине на $500 млрд
Дилеры попросили отложить повышение утильсбора на 2025 год
Барак Обама объявил о поддержке кандидатуры Камалы Харрис на выборах президента США
Илон Маск заявил о готовности к бою против Цукерберга
Из законопроекта о криптовалюте убрали запрет оборота и частного майнинга
Россияне считают инвестиции в жилье невыгодными, а ипотеку — недоступной
