Какая ставка нужна для подъема строительной сферы: мнение экспертов

Фото: Илья Московец / РИА URA.RU

В 2025 году строительную отрасль продолжает сдерживать высокая ключевая ставка. Спрос на ипотеку ослабевает, объем нераспроданного жилья увеличивается, а цены продолжают расти. О том, какая ключевая ставка Центрального Банка (ЦБ) России необходима для восстановления рынка недвижимости, РБК Тюмень рассказали эксперты отрасли.

По словам аналитика Freedom Finance Global Владимира Чернова, оптимальный уровень ставки находится в диапазоне 8–10% годовых. При текущем уровне базовая ипотека недоступна даже для людей со средним уровнем заработка, а эффект от программ с субсидированием ставок носит ограниченный характер.

«Понижение ключевой ставки до 10% позволило бы банкам предлагать ипотеку под 11–12% — это критический уровень, при котором значительная часть потенциальных покупателей вернется на рынок. Оживление спроса в ипотечном сегменте приведет к росту продаж и усилению строительной активности. Однако важно, чтобы монетарное смягчение сопровождалось продлением точечных госпрограмм, ориентированных не только на обеспеченные слои, но и на семьи со средним доходом. В противном случае восстановление будет фрагментарным, и дефицит доступного жилья, особенно в регионах, сохранится», — рассказал Владимир Чернов.

Основатель финтех-сервиса по международным платежам и переводам Frogent Альберт Бодокия отметил, что только при снижении ставки ниже 12% начнется оживление отрасли. Ипотека опустится до 12–15% годовых, снова появится «рыночный» кредит, вернутся инвесторы и апгрейд-покупатели. Уже через квартал рынок сможет почувствовать эффект.

«В 2021 году, когда ставка была близка к 6%, объем ипотечных выдач достигал рекордов, а цены росли на 20–24% в год. Сейчас рост будет умереннее, но неизбежен: застройщики сначала «снимут» субсидированные скидки, потом начнут поднимать прайсы. Однако есть риски. Повторный скачок цен может снова опередить рост доходов, а разрыв между «первичкой» и «вторичкой» вызовет сложности с перепродажей залогов. Чтобы выгоды от снижения ставки не обернулись инфляцией, потребуется расширение предложения и развитие арендного рынка», — прокомментировал Альберт Бодокия.

По словам исполнительного директора финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослава Баджурака, в базовом сценарии, который ранее публиковал ЦБ, снижение ставки до 9-10% произойдет лишь в 2027 году, так как регулятор предполагает среднюю ключевую ставку в диапазоне 19,5–21,5% в 2025 году и 13–14% в 2026 году. Однако в июле ЦБ планировал подготовить новую аналитику с учетом «торможения» инфляции.

«Остается надежда, что жесткая денежно-кредитная политики завершится быстрее. Возможно, уже во второй половине 2026 года мы увидим приемлемые ипотечные проценты (около 12%). Мы также предполагаем, что снижение ключевой ставки приведет к «перетоку» денег вкладчиков в сегмент недвижимости. В итоге часть людей купят ипотечную недвижимость для себя, другие вложатся в инвест-квартиру, которая будет приносить стабильный арендный доход», — добавил Ярослав Баджурак.

Однако эксперт отмечает, что нельзя сбрасывать со счетов вероятность апокалиптического сценария в виде эффекта домино — банкротств застройщиков, который по цепочке затронет банки и приведет к спаду экономики. Это может произойти, если ключевая ставка продолжит оставаться на высоком уровне в ближайшие годы. Но такая вероятность невелика и вряд ли реализуется в ближайшие 1-1,5 года, так как за предыдущие годы застройщики накопили запас прочности, которого хватит на 2025-2026 годы.

«В Тюменской области по итогам мая 2025 года строилось 4,2 млн кв. м, а годом ранее — на 15% меньше (3,6 млн кв. м). Несмотря на бурю кризиса, девелоперы сформировали запас в 624 тыс. кв. м, который должен позволить им частично перекрыть возможную «просадку» запуска новых проектов в ближайший год как минимум. Если ЦБ снизит ставку до 15%-16% хотя бы в начале 2026 года и до 12%-13% к его концу, то это станет стимулом к восстановлению строительной отрасли. Другой вопрос, как ситуация развернется дальше, если регулятору придется сохранять жесткую ДКП в горизонте 2027 года и далее. Но очевидно: предугадать сценарий «черных лебедей» крайне сложно», — рассказал Ярослав Баджурак.

25 июля на очередном заседании совета директоров Центральный банк России принял решение снизить ключевую ставку до 18%. Это произошло на фоне устойчивого снижения инфляции: в июне она продолжила замедляться третий месяц подряд, рост потребительских цен снизился до 9,4% с 9,88% на конец мая и 10,23% на конец апреля. В июле также отмечалось снижение цен, а в период с 15 по 21 июля в России в первые в этом году зарегистрирована дефляция в 0,05%.