Застройщики в УрФО опустили цены на готовые квартиры ниже «котлована»
Стоимость 1 кв. м в сданных новостройках в Тюмени опустилась на 8,2% ниже, чем в строящихся домах. В Екатеринбурге пока сохраняется традиционная рыночная модель. С чем связана такая тенденция — в материале РБК УрФО
Фото: Антон Буценко, 66.RU
Главные новости бизнеса и политики УрФО — в канале МАХ и Telegram. Подпишитесь, пожалуйста
В 2026 году на первичном рынке жилья российских мегаполисов наблюдается новая тенденция: готовые квартиры от застройщиков стали стоить дешевле строящихся. По данным аналитиков сервиса «Объектив.РФ», на начало апреля квадратный метр в сданных в эксплуатацию домах Тюмени стоил на 8,2% дешевле, чем в объектах на этапе возведения (146,1 тыс. против 159,1 тыс. руб. за 1 кв. м). В Екатеринбурге же пока сохраняется классическая рыночная модель: ввод дома в эксплуатацию сопровождался ростом цены на 4% (177,4 тыс. против 184,5 тыс. руб.).
Как рассказала РБК УрФО сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости Российской Гильдии Риэлторов Светлана Молодкина, основная причина такого дисбаланса — в финансовой логике девелоперов.
«Застройщикам важнее быстрее реализовать остатки готового жилья, чтобы привлечь денежные средства и снизить внутреннюю конкуренцию между собственными проектами. На строящихся же объектах многие процессы регулируются банком, и размер допустимой скидки может быть гораздо ниже», — рассказала Светлана Молодкина.
Председатель правления ГК «Паритет Девелопмент» Павел Галкин подтверждает: данные аналитиков действительно отражают реальную практику управления проектным финансированием. Финансовая логика девелоперов после ввода дома в эксплуатацию едина для обоих городов: необходимо максимально быстро погасить тело кредита перед банком и закрыть эскроу-счета для раскрытия прибыли. Принципиальная разница в цифрах объясняется не подходом, а скоростью погашения долга и объемом нераспроданных лотов.
«Рынок Екатеринбурга более конкурентный и емкий, поэтому готовый продукт там не теряет в цене, а догоняет инфляцию, особенно в условиях, когда люди хотят заехать «здесь и сейчас». Как правило, здесь доля нераспроданных квартир на момент ввода объекта традиционно ниже — по итогам первого квартала 2026 года она составила порядка 11% от общего пула лотов. Это позволяет застройщику не прибегать к резкому демпингу и удерживать цену на уровне плановой инфляции, сохраняя плюс 4%», — прокомментировал Павел Галкин.
В Тюмени же наблюдается обратная ситуация: объем предложения в стадии высокой готовности превышает текущий спрос, в результате чего к моменту ввода в эксплуатацию в ряде проектов остается до 20% свободных лотов. Кроме того, в условиях, когда банк начисляет проценты на непогашенный остаток кредита, застройщик вынужден предлагать дисконт к цене готовой квартиры относительно более ранних стадий строительства.
«Это не смена рыночной парадигмы, а инструмент ускоренного закрытия кредитной линии. Снижение цены на 8,2% в Тюмени — это стоимость ликвидности и скорости возврата заемных средств, в то время как в Екатеринбурге баланс спроса и предложения позволяет этого избежать», — добавил Павел Галкин.
Ранее РБК УрФО рассказывал о том, как в 2026 году меняется рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Внедрение схемы строительства через эскроу-счета и подключение банковского финансирования повлияло на снижение ввода частных домов: в Свердловской области показатель сократился почти на четверть, а в Тюменской области рухнул в 2,5 раза.
По словам основателя девелоперской компании «ИНГРОУ» Александра Игнатова, в 2025 году рынок ИЖС одновременно столкнулся с дорогими деньгами, более осторожным спросом и переходом на новую модель работы. Для части компаний это стало серьезным стресс-тестом, и сейчас рынок переходит из хаотичной фазы в более зрелую.
