Перейти к основному контенту
Тюмень ,  
0 

Как выбрать недвижимость или земельный участок без риска и оценить выгоду

Эксперты рассказали, как обезопасить себя от мошенников и правильно оценить выгодность покупки
Cейчас наблюдается стабильный уровень цен на недвижимость
Cейчас наблюдается стабильный уровень цен на недвижимость (Фото: «Брусника»)

В последние годы наблюдается прирост мошеннических операций на рынке недвижимости. Эксперты прогнозируют, что в 2023 тенденция сохранится. На фоне экономических и социальных изменений мошенники пускают в ход все свои возможности, а обычные граждане часто становятся жертвами собственной неосторожности и склонности к импульсивным решениям.

Количество заявлений о преступлениях в сфере недвижимости за девять месяцев 2022 года, по данным МВД, увеличилось на 14,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Эксперты по недвижимости рассказали РБК Тюмень, на что стоит обратить внимание при выборе недвижимости и земельного участка, как сделать правильный выбор и избежать неприятных последствий.

Определить свои потребности и цели

Ольга Благовещенская, юрист, основательница и генеральный директор ООО ГК «Корпорация МФЦУ Ольги Благовещенской», рассказала, что первым шагом к покупке недвижимости или земельного участка является определение личных целей и потребностей покупателя. Следует обратить внимание на основные преимущества подобных приобретений:

- создание долгосрочных инвестиций в свое будущее, поскольку недвижимость часто является стабильным и доходным активом;

- опция использовать недвижимость для получения дополнительного дохода: например, через сдачу в аренду;

- потенциальная вероятность увеличить стоимость недвижимости и получить выгоду при ее продаже в будущем.

Исследовать рынок недвижимости: цены, предложение, тенденции

По словам Ольги Благовещенской, сейчас наблюдается стабильный уровень цен на недвижимость. Возможно, с последующим небольшим снижением до 10%. Резких колебаний не ожидается, ведь большинство застройщиков включают все затраты на строительство в свои финансовые модели, точно рассчитывая стоимость объекта и цену на него.

«В сегменте продаж, наоборот, можно видеть не самую лучшую динамику. Продавцы вынуждены вкладывать значительные усилия, чтобы привлечь потенциальных покупателей, предлагая различные бонусы. Конкуренция на рынке достаточно высока, и маркетинговые усилия играют все большую роль в успешной продаже. Сегодня главная роль на рынке недвижимости — у покупателя, он диктует спрос, а продавцы вынуждены учитывать его предпочтения и потребности», — отмечает Ольга Благовещенская.

По ее мнению, на сегодняшнем рынке недвижимости пользуется значительным спросом малогабаритное жилье, такое как студии и квартиры малой площади. Это связано с тенденцией населения разъезжаться: например, когда дети вырастают и приходит время отделяться. Кроме того, экономическая неопределенность и нестабильность заставляет покупателей выбирать недвижимость, которая имеет относительно невысокую цену и маленькую площадь. Такие объекты недвижимости легче продать или сдать в аренду.

С возрастанием доступности льготной ипотеки увеличился интерес населения к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС).

«Данный сегмент рынка будет продолжать развиваться и станет одним из основных направлений в строительной отрасли России. Поддержка индивидуального жилищного строительства является государственным приоритетом и стратегической целью, которая поддерживается Президентом РФ», — считает Ольга Благовещенская.

Станислав Хрянин, совладелец проекта в сфере доходной недвижимости Family Lodge, подчеркивает: чтобы выбрать подходящий объект и избежать рисков, необходимо провести сравнительный анализ предложения в нужном вам сегменте рынка, оценить перспективы комплексного развития выбранного района, проверить юридические аспекты.

«Для инвестиционных целей следует рассматривать первичные объекты недвижимости, для быстрого переезда и жизни "здесь и сейчас" — вторичный рынок, для утилитарных целей — загородный. Это поможет сузить круг поиска и найти наиболее подходящие варианты», — подчеркивает Станислав Хрянин.

По его словам, на первичном рынке, у крупных застройщиков, как правило, есть вариативность условий приобретения — это и различные ипотечные программы, в том числе по сниженным льготным ставкам, и рассрочки, и даже трейд-ин (когда вы можете обменять с доплатой свою старую жилплощадь на новую). На вторичном рынке можно найти хорошие объекты по привлекательным ценам и договориться о хорошей скидке с продавцом. Рынок загородной недвижимости примечателен своим разнообразием и возможностью уложиться практически в любой бюджет, особенно если вы решили строить, а не покупать готовый объект.

«Изучите сегмент рынка интересующей вас недвижимости. Определите, какая средняя цена за квадратный метр в данном районе: это поможет понять, где продавец запрашивает завышенную цену, а где стоимость рыночная. Если не имеете собственного опыта и плохо разбираетесь в теме недвижимости, обращайтесь к профессионалам. Сейчас огромное множество различных агентств, брокеров, частных маклеров и других помощников. Чтобы избежать мошенничества и неприятных сюрпризов, не ошибитесь с выбором, работайте с теми, кто давно на рынке и имеет хорошую репутацию», — отмечает Станислав Хрянин.

Он также добавил: если речь идет о покупке вторичного объекта, следует осмотреть его самим: так вы сможете лучше оценить объект и его состояние. Обращайте внимание на качество отделки, состояние инженерных коммуникаций, состояние мест общего пользования. Если у вас нет достаточного опыта в этом вопросе, эксперт обратиться к оценщику, который проведет осмотр объекта и даст профессиональное заключение. Если речь идет о строительстве по договору подряда: изучите договор и обратите внимание на то, чтобы в нем была прописана вся необходимая информация: реквизиты исполнителя, параметры объекта строительства, параметры участка строительства, сроки строительства, ответственность сторон и т. д.

Фото: «Брусника»

Оцените перспективы

Оценка перспектив покупки частного объекта недвижимости или земельного участка — это важный шаг перед принятием решения о покупке. Ольга Благовещенская отмечает: для того чтобы оценить перспективы, следует обратить внимание на несколько факторов.

Расположение

Сопоставьте, насколько удобно расположение объекта для жизни или бизнеса. Рассмотрите близость к центру города, наличие развитой инфраструктуры, доступность транспортных средств, а также возможности для развития бизнеса в данном районе.

Состояние объекта

Оцените состояние объекта недвижимости, чтобы понимать, сколько дополнительных затрат потребуется для его обновления или ремонта. Участок земли следует также рассматривать с точки зрения его удобства для возведения здания, наличия коммуникаций и т. д.

Цена

Сравните цену объекта с ценами на аналогичные объекты в том же районе или сравнимых районах. Также стоит обратить внимание на динамику изменения цен на рынке недвижимости и земельных участков.

Потенциал

Изучите, какие факторы могут повлиять на рост стоимости объекта в будущем: например, планируемые инфраструктурные проекты, развитие близлежащих районов, изменение зонирования и т. д.

Юридические аспекты

Внимательно проверьте юридическую чистоту объекта и его историю собственности, чтобы избежать возможных юридических проблем в будущем. А лучше поручите эту задачу профессионалам. На рынке слишком много поддельных документов и мошеннических схем.

Этажность

Если речь идет о жилых зданиях, то необходимо учитывать этажность. Высотные здания могут быть привлекательными для некоторых покупателей, но не для всех. Порой люди предпочитают жить на нижних этажах, а другие на верхних. Также следует учитывать наличие лифта и его состояние.

Окружающая среда

Экологическая ситуация в районе, где находится объект, также важна. Наличие зеленых зон, парков, рядом с рекой или озером могут существенно увеличить привлекательность объекта.

Инфраструктура и транспортная доступность

Ильназ Абдуллин, девелопер, основатель строительной компании «ВМ Строй», рекомендует также обратить внимание на внутреннюю инфраструктуру и транспортную доступность, так как они имеют большое значение для комфорта жизни и успешной эксплуатации объекта. Убедитесь, что транспортная сеть, связывающая вашу недвижимость с ключевыми пунктами города, развита и удобна. Важно также наличие магазинов, кафе, детских садов, школ, спортивных и развлекательных объектов в радиусе пешей доступности.

Концептуальность, индивидуальность и единый стиль

По словам Ильназа Абдуллина, концептуальность, индивидуальность и единый стиль домов важны для тех, кто ищет уникальное и привлекательное жилье. Такие объекты недвижимости часто обладают высоким потенциалом роста стоимости и привлекают внимание покупателей и инвесторов.

«Когда вы выбираете недвижимость или земельный участок, обратите внимание на архитектурный стиль и концепцию проекта. Уникальный и качественно выполненный дизайн может придать объекту особый шарм и повысить его стоимость. Узнайте о философии и концепции проекта, а также о репутации и опыте архитекторов и застройщиков. Важно помнить, что уникальные и концептуальные проекты могут быть редкостью на рынке, поэтому стоит тщательно анализировать предложения и быть готовым к тому, что поиск такой недвижимости может занять больше времени и требовать больше усилий», — подчеркнул эксперт.

Фото: «Брусника»

Проверить документы

Ольга Благовещенская подчеркивает: есть стандартный список документов, которые необходимы при покупке недвижимости или земельного участка:

1. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Проверьте, кто является собственником объекта и есть ли на объекте какие-либо ограничения и обременения (например, наличие правопритязаний или арестов).

2. Поэтажный план с экспликацией. Убедитесь, что объект капитального строительства соответствует всем требованиям законодательства и не имеет каких-либо технических проблем.

3. Документы на право собственности на землю, на которой расположен объект недвижимости. Уточните, имеется ли у продавца право собственности на землю.

4. Разрешение на строительство. Если объект недвижимости только построен или реконструирован, нужно увидеть соответствующее разрешение на строительство.

5. Документы, подтверждающие правомерность перепланировки. Если объект недвижимости был перепланирован, проверьте, завершены ли все необходимые разрешительные процедуры.

6. Договор аренды. Если объект находится в аренде, убедитесь, что срок аренды не истек и нет каких-либо ограничений на продажу.

7. Документы на коммуникации (вода, газ, электричество). Убедитесь, что все коммуникации на объекте недвижимости или земельном участке легальны и соответствуют требованиям законодательства.

При этом Ольга Благовещенская рекомендует не ограничиваться стандартным списком документов, необходимых при покупке недвижимости или земельного участка. Она поделилась дополнительными советами и рекомендациями:

- в целях обеспечения безопасности при покупке недвижимости осуществить перевод продавцу хотя бы одного рубля по номеру телефона через Сбербанк-онлайн. Это поможет убедиться, что указанный владелец паспорта является действительным владельцем недвижимости, так как банковские данные связаны с ФИО владельца номера телефона;

- лично сопровождайте продавца в МФЦ при запросе архивной выписки из домовой книги, в БТИ при запросе документов и даже в психиатрический и наркологический диспансеры при заказе данных о том, что владелец недвижимости не состоит на учете. Это позволит исключить возможные случаи мошенничества и подделки документов, а также обеспечит контроль за процессом получения необходимых бумаг;

- при приватизации недвижимости важно запрашивать архивную справку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии отказников, которые вправе пожизненно пользоваться имуществом;

- приобретение недвижимости, совершенное предыдущим собственником, требует особого внимания со стороны покупателя. Важно проверить акты взаиморасчетов, поскольку их отсутствие может привести к расторжению сделки. Для защиты своих интересов необходимо требовать расписку или подтверждение перевода денег;

- необходимо провести тщательную проверку правоустанавливающих документов. Особенно это важно в случае покупки недвижимости, где факты дарения или наследования произошли меньше трех лет назад. В подобных случаях лучше обезопасить себя и воспользоваться титульным страхованием. Тогда, в случае расторжения сделки, страховая компания возместит уплаченные средства.

Риски

Ключевые риски, сопровождающие покупку недвижимости:

- наличие ограничений и обременений на объекте;

- несоответствие документов описанию объекта недвижимости;

- ошибки при оформлении документов;

- несовпадение фактических размеров участка с заявленными;

- неясность правового статуса объекта недвижимости или земельного участка;

- скрытые дефекты объекта недвижимости или земельного участка;

- ошибки в выборе местоположения объекта.

Ольга Благовещенская рекомендует обращать внимание на репутацию компании и отзывы о ней, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем.

«С моим опытом работы в сфере недвижимости могу сказать, что вложения в проверку документов при покупке недвижимости могут принести большую выгоду. Неоднократно я встречала клиентов, которые считали этот шаг излишним, но позже жалели о своем выборе. Часто бывает так, что благодаря проверке клиенты отказываются от сделок, но при этом экономят миллионные суммы, которые могли бы потерять», — отмечает эксперт.

Изменения в законодательстве о недвижимости: правовая информированность как гарант успешной сделки

Ольга Благовещенская рассказала, что на сегодняшний день вступили в силу некоторые значимые изменения, о которых стоит знать:

- граждане или крестьянские (фермерские) хозяйства, при определенных условиях, могут без торгов получить в аренду на срок до 5 лет земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной/муниципальной собственности;

- сведения ЕГРН перестали быть публичными, и персональные данные собственника не будут включаться в выписку ЕГРН;

- в ЕГРН вносятся дополнительные сведения о недвижимости: нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж. А также в законе закреплено понятие «помещение»;

- без усиленной ЭЦП можно подать заявления: о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений о недвижимости, государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на созданный/реконструированный объект ИЖС, садовый дом, государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении ЗУ или земельных участков, образуемых путем перераспределения земель, а также в случае образования двух и более ЗУ путем раздела, объединения земельных участков, внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, исправлении технической ошибки;

- расширились функции личного кабинета кадастрового инженера: можно бесплатно получить в электронном виде межевой план, технический план, акт обследования, карту-план территории, карту (план) объекта землеустройства, которые он изготовил. Также можно получать уведомления о приостановлении регистрации и учета, о выявлении ошибок в подготовленных им документах;

- выписка из ЕГРН, запрашиваемая на едином портале об основных характеристиках и зарегистрированных правах в форме электронного документа, может не включать в себя графическую часть (план, чертеж, схему);

- уточнены новые формы графического и текстового описания местоположения границ населенных пунктов, территориальных зон, особо охраняемых природных территорий, зон с особыми условиями использования территории, требования к точности определения координат характерных точек их границ;

- предоставление сведений из ЕГРН осуществляется через ППК «Роскадастр», введена новая форма выписки из ЕГРН «Об установленных в пользу отдельного лица ограничениях прав и (или) обременениях объекта недвижимости»;

- снижен размер госпошлины за регистрацию соглашений об изменении или расторжении договоров аренды недвижимости;

- граждане могут оплачивать предоставление сведений из ЕГРН в многофункциональных центрах одним платежным документом;

- собственники наделяются правом бесплатно получать информацию о том, кто зарегистрирован в их жилом помещении.

В настоящее время рынок недвижимости в России сталкивается с множеством мошеннических действий, что подтверждают юристы. Возрастает число судебных разбирательств, связанных с недвижимостью, и безопасная покупка объекта становится все более сложной задачей. Тем не менее приобрести недвижимость или земельный участок без риска возможно, покупатель должен не только обращаться к профессионалам, но и сам быть в курсе последних изменений в законодательстве и событий на рынке. Это позволит ему принимать осознанные решения и контролировать процесс сделки, а также вовремя обнаруживать возможные мошеннические схемы.

Больше деловых новостей в Telegram-канале РБК Тюмень 
Читайте РБК Тюмень в Дзен.Новостях

СберПро Медиа Туризм

Барометр отрасли: развитие внутреннего туризма

СберПро Медиа Промышленность

Рекордная цена: 
как развивается золотодобыча на фоне растущего спроса

СберПро Медиа Транспорт

В поисках баланса. Как развиваются контейнерные перевозки в России и мире

СберПро Медиа Интересное

Как технологии помогают бизнесу повысить эффективность в разных отраслях

СберПро Медиа Интересное

Особенности внедрения искусственного интеллекта в бизнес-процессы

СберПро Медиа Промышленность

Барометр отрасли: химическая промышленность

СберПро Медиа Финансы

Эволюция банкинга. Как и почему крупный бизнес переходит на Open API

СберПро Медиа Интересное

Вместе к успеху. Как выстраивать коммуникации 
в команде

СберПро Медиа Промышленность

Сплав технологий: 5 трендов цифровизации в металлургии

СберПро Медиа Интересное

Нейро-, микро- и лайфстайл. Тренды российского онлайн-образования

Авторы
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.

*

Лента новостей
Курс евро на 25 мая
EUR ЦБ: 97,1 (-0,78)
Инвестиции, 17:19
Курс доллара на 25 мая
USD ЦБ: 89,7 (-0,55)
Инвестиции, 17:19
Все новости Тюмень
В России начнется эксперимент с маркировкой презервативов и филлеров Технологии и медиа, 22:06
США выделили Украине новую партию оружия на $275 млн Политика, 22:01
Таможенники изъяли установки для сброса ракет на границе с Грузией Политика, 21:50
В Белгороде и Шебекино объявили ракетную опасность Политика, 21:47
Обамеянга признали лучшим футболистом сезона в Лиге Европы Спорт, 21:44
Боррель призвал к «мягкому языку» и отсутствию санкций для Грузии Политика, 21:41
Мордашов вслед за Потаниным поддержал увеличение налога на прибыль Бизнес, 21:26
Тайм-менеджмент: как больше успевать и не выгореть
Подробнее
Лукашенко сообщил о решении Путина о ценах на газ и нефть для Белоруссии Экономика, 21:24
На Украине завели дело из-за прорыва обороны в Харьковской области Политика, 21:23
Генштаб ВСУ сократит 60% персонала и часть отправит на фронт Политика, 21:10
РФС не допустил три клуба до участия в Первой лиге в следующем сезоне Спорт, 21:06
Московский суд арестовал брата главы Ингушетии Политика, 20:59
Кабмин поддержал тестирование беспилотников в Москве Бизнес, 20:55
Военная операция на Украине. Онлайн Политика, 20:51