Почему бизнесмены не готовы снижать цены на ТЦ, которые не продаются
Бизнесмены не хотят снижать цены на торговые центры в Тюмени, несмотря на то, что они не продаются. О том, почему так происходит, РБК Тюмень рассказал руководитель департамента продажи и аренды коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Лескин.
Объем предложения в сегменте торговых центров в Тюмени остается стабильным: в публичной продаже, как и в конце 2024 года, находится 20 торговых центров, еще два варианта продаются непублично. Некоторые из таких лотов продаются годами. Средние и крупные торговые центры в Тюмени стоят в диапазоне от 400 млн рублей до 1 млрд рублей.
При этом, по словам Антона Лескина, интерес со стороны инвесторов к таким помещениям есть, но большая часть собственников периодически проводят ее индексацию из-за растущих затрат на содержание объекта. В то же время потенциальные покупатели хотели бы окупать вложения в более сжатые сроки, чем это возможно.
«Причина проста — для собственников затраты на приобретение или строительство уже себя окупили и данные помещения приносят хороший чистый доход. Во-вторых, для покупателей важен срок окупаемости на уровне до 10 лет, но в нынешних реалиях лишь единицы торговых центров без изменения концепции и пула арендаторов способно его обеспечить. В основном речь идет о 12 и более годах, при этом на рынке сейчас есть варианты более выгодных краткосрочных и среднесрочных инвестиций, наиболее консервативный — депозиты, более продвинутый — приобретение паев в перспективную складскую недвижимость. В-третьих, это налоговая нагрузка при продаже торговых центров, которая доходит до 20% от цены объекта, что сокращает «вилку» для реального торга», — пояснил эксперт.
По его словам, в некоторых случаях за счет изменения концепции и стратегии заполнения площадей возможно приблизить срок окупаемости к 7-8 годам.
Антон Лескин отмечает: продажа торговых центров сейчас — это не просто сопровождение сделки, но и анализ финансовой модели его функционирования, выработка стратегии повышения эффективности инвестиций и уже после переговоры между собственником и покупателем.
В Тюмени за последние два года значительно выросло предложение о продаже торговых центров. Если в конце 2023 их было пять, то в конце 2024 стало 20. В сегменте коммерческой недвижимости вырос интерес к инструменту коллективных вложений через паевые фонды. Однако по большей части это относится к складским помещениям, которые на данный момент считаются дефицитными в регионе.
