Глава «Этажей» против застройщика: должны ли расти цены на недвижимость

Фото: Марат Губайдуллин / URA.RU

В Тюмени состоялся баттл главы федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова с руководителем девелопера «Творчество» Ильей Пискулиным. Спор между бизнесменами возник в Сети после того, как Пискулин принял решение поднять стоимость объектов в своем проекте на 25%. Ильдар Хусаинов посчитал такое повышение невероятным и заявил, что это неправильно для экономики и цены не должны расти постоянно.

В рамках баттла Илья Пискулин оправдывал увеличение цен тем, что это может позволить застройщикам улучшить качество продукта и завершить объекты. Но Ильдар Хусаинов заявил, что увеличение стоимости приведет к снижению доступности жилья. По его словам, девелоперы должны думать над эффективностью и долгосрочностью проектов, а не о прибыли.

Илья Пискулин, владелец девелоперской компании «Творчество»:

«В декабре 2024 года возникла дилемма, когда нам нужно было принять решение относительно цены. Плановые поступления к тому моменту должны были составить примерно 2,3 млрд руб., исходя из уже проданных и еще не проданных квартир. Поступления увеличились, потому что подросли цены. Но изменилась себестоимость, составив 1,9 млрд руб., то есть выросла практически на 450 млн руб. Из них себестоимость строительства выросла на 350 млн руб. Кроме того, в себестоимость объекта не входила финансовая нагрузка. Застройщики сейчас могут строить с проектным финансированием только в кредит. Мы, когда стартовали, должны были заплатить банку 80 млн руб., а по нынешним расчетам банк заработает 210 млн руб.

Увеличились и расходы на продажи и маркетинг, в том числе на риелторов. Стоимость земли осталась примерно на том же уровне. Налоги уменьшились, потому что снизилась прибыль. При первоначальном варианте объекта прибыль должна была составить 350 млн руб. с рентабельностью 17%. Мы начали выкупать эту землю за 107 млн руб. в 2019 году. Дом введем в 2026-м, последнюю квартиру продадим в 2027-м. 100 млн руб. компания будет зарабатывать восемь долгих лет. Что мы с этими 100 млн руб. сделаем потом? И это не прибыль учредителей — мы еще не заплатили налог на дивиденды. Далее — мы должны купить новую землю. За 107 млн руб. мы уже не сможем это сделать. В среднем стоимость земли увеличивается в пять раз, поэтому этой прибыли мы не увидим.

Вопрос: что же нам делать дальше? Есть два варианта. Мы можем уменьшить цену или заморозить ее, срезать все фичи с объекта, ухудшить его комфорт, как сейчас делают по стране, и продавать. Чем это чревато? Уже не получится продать все квартиры к вводу, потому что темпы реализации замедлились. А потому не закрыть кредит в банке. Возникнет сложная ситуация, потому что ты построил плохой дом и уже не можешь его продавать дорого. Он начинает дисконтироваться, ведь «вторичка» у нас дешевле «первички», потому что «вторичка» не имеет возможности обещать, как застройщики. Люди приходят и говорят: я эту квартиру так дорого не куплю. Поэтому есть всего один вариант — это увеличивать цену, улучшая продукт, и продавать его качественным и готовым. Или уходить с рынка.

Я поднял стоимость и сказал, что это целевая цена, на которую выйдет наш объект. Мы единственный застройщик, который попытался исполнить ипотечный стандарт с 1 января. У нас нет права делать наценку при субсидированной ставке, мы можем только давать скидку. Почему ипотечный стандарт не исполняют другие? Потому что работает кривая Лаффера: когда отрасль обкладывают большим количеством налогов, они перестают исполняться. Мы единственные, кто в это вчитались и попытались реализовать. От повышенной цены мы сразу же дали скидку, и наценка получилась 5%. Мы это сделали, чтобы все наши будущие и текущие покупатели знали, к какой цене мы в итоге выйдем».

Ильдар Хусаинов, глава федеральной риелторской компании «Этажи»:

«На мой взгляд, происходит катастрофа. Доступность жилья резко снизилась. Да, можно сделать поправку на семейную ипотеку, но давайте откровенно — это для определенной группы населения. Если говорить о массовых процессах, это самый важный вопрос. Что происходит, когда общество начинает беспрерывно тратить много денег на жилье? На другое не остается денег. Стройка начинает впитывать в себя все другие отрасли экономики, тем самым участвует в инфляционной спирали. Потом этот шторм догоняет нас всех. В последние четыре года мы резко ушли вниз по индексу доступности жилья.

Цена — это очень важный фактор. Возникает вопрос к девелоперам: как вы работаете с себестоимостью? Что у вас за системы, где работа с покупками и закупками, где работа с эффективностью? До сих пор каменщик выкладывает кирпич, это уже вчерашний век. Давно должен быть робот, чтобы все было автоматизировано. Может быть, всем нужен нормальный эконом? Может быть, это ошибка, когда заходят в дорогостоящие проекты все кому не лень? Может быть, стоит заранее планировать, понимать, что нужно и по какой цене?

Следующий важный момент — это рождаемость. Все знают, что с рождаемостью ситуация не очень. Я думаю, что цены на жилье в определенной степени на это влияют. На мой взгляд, это тоже должно быть приоритетом. Потому что когда семье, условно говоря, с суммарным доходом 100-120 тыс. руб. нужно платить ежемесячный платеж в 80 тыс. руб., не все будут решаться родить ребенка. Я считаю, что девелоперы должны это тоже анализировать.

В целом динамика цен не всегда так росла в регионах. Всегда «вторичка» была дороже новостроек. Последние пять лет пошел обратный тренд. Он обусловлен только одним — семейной ипотекой. Государство дало льготы застройщикам, в итоге льготы перешли в цену. Сейчас государство делает шаги назад и говорит: мы вам дали столько ресурсов, а вы взвинтили цены. Такой ситуации можно было бы избежать, если бы девелоперы перестроили процесс: работали на эффективность, долгосрочность, сохранение цен и наращивание объемов стройки».

Мнения спикеров могут не совпадать с позицией редакции

Подготовил: Артем Нагапетян