Загородная недвижимость Тюмени: тренд на небольшие дома и архитектуру
В Тюменской области на протяжении нескольких лет продолжают расти спрос и цены на загородную недвижимость. Однако тренды меняются: один из них — сокращение площади дома почти в 3 раза. Помимо этого, собственники стали больше внимания уделять инфраструктуре поселка и дизайну собственного участка. Основные тенденции развития загородной недвижимости в регионе обсудили участники организованного РБК Тюмень круглого стола «Наша работа — выбор миллионов», который прошел в рамках премии «Девелопер года».
Спрос и цены
Ирина Дудко, руководитель департамента загородной недвижимости АН «СОВА», отмечает: спрос усиливается с каждым годом. Если в 2021 г. прирост составлял 70%, в 2022 г. — 90%, то уже в 2023 г. — 110%. По ее словам, основными причинами стали пандемия, которая подтолкнула людей к проживанию в своем доме, и господдержка от банков.
Марат Абдуллаев, директор загородного центра «На Федорова» АН «СОВА», подчеркнул, что возможность получить по господдержке субсидированные 6 млн руб. на покупку или строительство загородного жилья изменили и сам рынок: появилось много подрядных организаций и индивидуальных предпринимателей, занявшихся возведением частных домов.
«Если до 2020 года люди практически выбирали только готовое жилье, то с 2022 г. мы уже наблюдали большую потребность в подрядах. Люди стали готовы к тому, чтобы заказать проект, оплатить его и дожидаться строительства», — пояснил эксперт.
Увеличение спроса привело и к росту цен. Марат Абдуллаев отмечает: если, например, в 2021 г. за 6 млн руб. можно было купить дом площадью 100-130 кв. м (типовой проект с черновой улучшенной отделкой) на участке в 6 соток, то уже в 2022 г. — площадью 80-100 кв. м.
При этом начали дорожать и как сами земельные участки, так и стройматериалы. Например, стоимость квадратного метра при строительстве в 2021 г. составляла 50-56 тыс. руб., а сейчас — 70 тыс. руб.
«Конечно, цены зависят и от удаленности, и от наполнения самого объекта, материалов, из которых он строится. Но в целом динамика четко прослеживается. В сентябре и в августе мы отмечали колоссальный спрос: количество сделок за эти два месяца сопоставимо со всем годом», — рассказал Марат Абдуллаев.
Юлиу Пантя, основатель компании-застройщика «Финская улочка», одной из причин роста спроса называет и боязнь инфляции: по его словам, люди тревожатся из-за обесценивания денег и вкладывают их в землю и недвижимость, чтобы сохранить их покупательскую способность. При этом в развитии загородного строительства растет роль инвесторов разных классов, в том числе тех, кто покупает для будущей перепродажи. И часто они приобретают по несколько домов, чтобы получить скидку, а после продают каждый дороже на 1-1,5 млн руб.
«В принципе мы начинали развиваться как раз с инвестиционных денег. Почему? Чтобы создать «картинку», которая привлечет покупателей, нужны деньги. Потому что пока стоят черновые каркасы, дома не оформлены, нет готового шоу-рума, все сомневаются — что тут будет, почему так дорого продаете. И только когда «картинка» создана, люди понимают, в чем ценность продукта. И благодаря нашим IT-партнерам — инвестиционной платформе «ВДело» — мы создали такой продукт, когда мы можем по аналогу банковского финансирования привлекать деньги от частных лиц. И порог входа — от 300 тыс. руб., тогда как ранее он составлял 2,5 млн. В среднем годовая доходность — около 25%», — поясняет Юлиу Пантя.
Он также отмечает: под Тюменью есть локации, где земля за пять лет подорожала почти в 10 раз. И эта тенденция только усилится, потому что участков больше не станет, а тренд на загородную недвижимость будет только расти.
Дом и покупатель: как изменились
Юлиу Пантя подчеркнул: портрет покупателя помолодел — если раньше это были пожилые люди, то сейчас — в возрасте 25-45 лет, семьи с двумя-тремя детьми. Елена Дудко дополнила, что покупатели загородной недвижимости стали отдавать предпочтение локациям с развитой социальной инфраструктурой — доля таких запросов от общего числа составляет 70%.
«Есть запрос на школы, детсады, магазины, на безопасные дороги, огороженную территорию с видеонаблюдением. И девелоперы не отстают от этого запроса, начиная проектировать коттеджные поселки, исходя из него», — рассказала Елена Дудко.
Евгений Карасев, руководитель направления загородной недвижимости «АСК Групп», которая занимается строительством по индивидуальным проектам, отмечает, что изменился не только возраст клиентов, но и «пакет» их потребностей.
«Мы различаем две категории клиентов, которые приходят к нам. Первая — это те, кто решает жилищный вопрос, и для них квартира — достаточно дорогой продукт. Вторая же — это те, кто уже решил свои жилищные проблемы, пожил в квартире и осознанно выбирает дом».
Алексей Зальтов, директор по развитию компании «Ситистрой», отмечет, что одним из трендов стало уменьшение площади дома.
«Есть даже клиенты, которые живут в домах площадью 300 кв. м и строят себе, например, площадью 90 кв. м. То есть раньше дом расценивался как роскошь, потому что позволить его себе мог не каждый. Сейчас же благодаря ипотеке в 6 млн руб. ситуация изменилась, и люди строят дом как замену квартире, покупка которой обходится дороже. В данный момент — на 20-30%. То есть однушка может стоить 5 млн руб., но за эти деньги можно построить пусть небольшой дом, но по площади больше, чем квартира. И если раньше мы строили дома только от 80 кв. м, то сейчас — от 60 кв. м», — пояснил эксперт.
Мартин Петросян, управляющий партнер компании «Стройальянс», отмечает, что у них самым популярным стал запрос на дома площадью 75-85 кв. м. При этом упал спрос на трехэтажные — на них приходится 4% от общей доли. Большинство же покупателей (68%) хотят возвести одноэтажный дом.
«Однако увеличился запрос на размер террас — с 7–10% общей площади дома до 10-15%. Они вошли в топ-3 дополнительных характеристик дома, на которые заказчики обращают внимание при выборе жилья. Увеличенная площадь позволяет разместить на террасе дополнительную обеденную зону, установить качели или обустроить мини-сад. При этом половина заказчиков хотели бы себе дом с тремя спальнями (46%), каждый четвертый — с двумя или четырьмя. Что касается площади участка, то покупательские предпочтения отданы вариантам 6-12 соток, что вполне подходит для строительства полноценного дома для круглогодичного пребывания. Участки более 20 соток практически не пользуются спросом», — отмечает Мартин Петросян.
Алексей Зальтов согласен, что появился новый тренд — дома не с просторными комнатами, а с большим количеством маленьких. И это обусловлено тем, что основной покупатель — семьи с детьми.
«Еще одна тенденция — увеличился запрос на дома выходного дня, когда для постоянного проживания есть квартира, но люди строят себе еще и небольшой домик, чтобы приезжать на выходные. Речь не о дачах, которые предусматривают сезонное проживание — с мая по октябрь, а именно о месте круглогодичного проживания, но в выходные. Для них выбирают красивые участки в лесу или рядом с озером. Еще один тренд — люди стали ценить дизайн, архитектуру. То есть раньше выбирали самый простой кирпич, сейчас уже есть дома из баварской кладки, с красивой штукатуркой, с различными деревянными вставками», — рассказал Алексей Зальтов.
Татьяна Каргаполова, учредитель Многопрофильного центра недвижимости и ипотеки «Статус», согласна с тем, что растет доля тех, кто хочет иметь и квартиру, и дом. Но при этом, по ее словам, развивается и дачный сегмент.
«Есть тенденция развития и увеличения оборотов подрядных организаций и застройщиков не только в плане строительства коттеджных поселков и точечного ИЖС, но и в плане дачных. И за ними тоже будущее. Дачная культура будет еще набирать обороты, и достаточно интересные проекты уже есть в разработке у многих подрядных организаций», — пояснила эксперт.
Татьяна Каргаполова также подчеркнула что в сегменте кредитования загородная недвижимость раньше всегда занимала в среднем около 15% в доле ипотечных займов, во время пандемии — 30%, сейчас — около 25%.
Вячеслав Быков, директор по развитию компании «Новая Земля», отмечает, что Тюменская область остается привлекательной для северян и сотрудников нефтегазодобывающей сферы, работающих в ХМАО и ЯНАО. Тюмень, а особенно — экологический пригород Тюмени, становится все более интересным для жизни.
«В пригороде Тюмени сегодня появляются достойные проекты, которые по уровню жизни и комфортной загородной среде приблизились к своим столичным аналогам. И конечно же, очень важно, что бы северяне знали о том, что здесь, совсем рядом, они могут проживать в экологически чистых районах по соседству с лесами, озерами и нашими сибирскими реками, при этом пользуясь всеми благами цивилизации в загородных поселках комфорт-класса. Конечно, так сложилось исторически, что часто северяне смотрят на юг, хотят переехать на побережье. Но Тюмень привлекает тем, что находится рядом, а климат оптимальнее — более мягкий. Плюс появляются проекты, которые отличает сформированная среда, все социальные объекты в шаговой доступности и т. д.», — пояснил Вячеслав Быков.
Что будет дальше
Алексей Зальтов отмечает: увеличение спроса все же может быть неравномерным, причиной этого стал рост ключевой ставки, который привел к росту ставок и по ипотеке.
«Сейчас я не вижу спада, но, думаю, он может произойти, потому что ключевая ставка растет. Также учитывайте долю первоначального взноса, не у всех есть такая сумма: раньше его размер составлял 10%, затем — 15% и 20%, и говорят, что составит 25%. И у людей просто может не быть этих денег. Плюс мы не знаем, как быстро ключевая ставка вырастет, а у нас клиентов с ипотеками — 60-70%. Но все же мы увидим рост, потому в сегменте новостроек уже перебор. И если даже из-за увеличения ипотечных ставок произойдет падение спроса, вектор развития все равно устремлен вверх».
Попробуйте новую функцию «ГигаЧат» — общаться голосом
Какое вино подать к ужину, если не знаешь предпочтения гостей
Как приготовить говядину в вине по-бургундски
Чем занять детей, пока взрослые общаются за столом
Как легко завести разговор в компании, где все только что познакомились
О чём надо позаботиться, если собираешься позвать много гостей
Из каких сыров и ветчин собрать тарелку закусок к вину
Что делать, если пролил красное вино на белую скатерть
Какие есть правила классической сервировки стола
Какие игры можно предложить для взрослой компании дома
Как легко запомнить имена людей, которых тебе представили
