К середине февраля 2026 года рынок недвижимости Тюмени подвел итоги 2025-го — года, в котором спрос заметно охладился, а конкуренция за покупателя усилилась. Высокие процентные ставки ограничили доступность ипотеки, что привело к сокращению числа сделок и пересмотру девелоперами планов по запуску новых проектов.

2025 год. Итоги

Если в начале 2025 года доля ипотечных сделок колебалась около 30%, то к концу года она превысила 50%. Однако, по словам урбаниста Арсения Киселев, восстановление оказалось неравномерным: к ноябрю в новых жилых комплексах оставались нераспроданными до 70% квартир, а объем вывода новых проектов сократился более чем на 30% по сравнению с 2024 годом.

Ключевым ограничителем спроса стала стоимость заемных средств. По оценкам экспертов, для оформления ипотеки по рыночным ставкам требовался ежемесячный доход порядка 150 тыс. руб., что остается недостижимым для значительной части потенциальных покупателей. Даже при росте номинальных зарплат в регионе до 90,5 тыс. руб. инфляционное давление и увеличение текущих расходов продолжают сдерживать возможности для покупки жилья.

В этих условиях рынок перешел от импульсных решений к более взвешенной модели спроса.

«Один из главных факторов — рациональность. Покупатель становится избирательнее и требовательнее. Он анализирует и сравнивает, что увеличивает цикл сделки. Происходит поиск максимально выгодного соотношения цены и качества», — говорит коммерческий директор Группы компаний «ИНКО» Ольга Гасанова.

По ее словам, изменился и сам подход к выбору девелопера. «Покупатель стал внимательнее к деталям. Теперь важна не только привлекательность объекта, но и репутация застройщика, его финансовая устойчивость, опыт работы на рынке», — объясняет она.

На этом фоне девелоперам пришлось работать в ситуации двойного давления: с одной стороны — более осторожный покупатель, с другой — дорогие финансовые ресурсы.

«Процентные ставки ограничивают доступ к кредитам. Падение покупательской способности — снижение спроса на фоне адаптации потребителей к экономической ситуации», — отмечает Ольга Гасанова.

Похожую оценку трансформации спроса дает генеральный директор девелоперской компании «Новая Земля» Роман Гейн. «Для девелоперов 2025 стал годом взросления рынка: покупатель стал спокойнее и внимательнее, а деньги — дороже. Мы почувствовали это во всех продуктах — в малоэтажном строительстве квартир, в земельном девелопменте и в домовладениях», — говорит он.

По словам Гейна, изменился и сам принцип выбора жилья. «Покупатели стали выбирать не квадратные метры, а понятную ценность — сроки, качество, инженерные решения, дороги, благоустройство и сервис».

Эта логика проявилась и в структуре сделок. Более 65–70% покупок в 2025 году пришлось на новостройки — сегмент, где покупатели могли воспользоваться льготными ипотечными программами и получить более прогнозируемые условия финансирования. Одновременно усилилась концентрация спроса: до 90% сделок пришлись на 5–7 крупнейших игроков рынка, обладающих достаточным финансовым запасом и подтвержденной историей реализации проектов.

При такой конфигурации ценовая динамика формировалась под влиянием сразу двух факторов — роста себестоимости и ограниченного спроса. Рост цен на первичном рынке в 2025 году был связан прежде всего с увеличением стоимости строительных материалов, логистики и заемного финансирования. Новостройки в Тюмени подорожали на 5–10%, загородное жилье — на 15–20%. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке по итогам года составила 148,6 тыс. руб., средняя стоимость лота — 8,2 млн руб.

При этом для поддержания продаж девелоперам пришлось активнее использовать инструменты ценовой гибкости. Доля сделок с дисконтом в ноябре достигала 43,3%, а средний размер скидки составлял 519 тыс. руб., или 6,6% от заявленной стоимости.

В результате 2025 год прошел для рынка в режиме адаптации к дорогому финансированию и сдержанному спросу. Девелоперы пересматривали финансовые модели и осторожнее подходили к запуску новых проектов, а конкуренция за покупателя заметно усилилась.

2026 год. Прогнозы

В оценке перспектив 2026 года девелоперы сходятся в одном: решающим фактором останутся условия ипотечного кредитования и динамика процентных ставок.

«Мы ожидаем стабилизацию рынка, но с конкуренцией за покупателя. Усилится спрос на малоэтажность, природу и готовые решения. Риски — сжатие доступного спроса и рост издержек», — прогнозирует генеральный директор девелоперской компании «Новая Земля» Роман Гейн.

По его словам, в условиях стабилизации борьба за клиента будет смещаться из ценовой плоскости в продуктовую: преимущество получат проекты с продуманной инфраструктурой, инженерными решениями и понятной экономикой владения. Это означает дальнейшее усиление роли крупных и финансово устойчивых игроков, способных выдерживать более длинный цикл продаж.

Коммерческий директор ГК «ИНКО» Ольга Гасанова также связывает возможное оживление рынка со смягчением финансовых условий.

«Жесткие процентные ставки ограничивают доступ к кредитам, но мы рассчитываем улучшение ситуации в конце 2026 года», — отмечает она.

По ее оценке, восстановление будет постепенным: покупатели сохранят осторожность, а девелоперам придется продолжать работу в режиме взвешенных решений — без агрессивного масштабирования и с вниманием к финансовой дисциплине.

Таким образом, в 2026 году рынок Тюмени, вероятнее всего, будет развиваться по сценарию плавного выравнивания. Резкого роста участники не ожидают, однако и предпосылок для системного спада пока не видят. Темпы запуска новых проектов останутся умеренными, а динамика продаж будет напрямую зависеть от доступности ипотеки и общей макроэкономической устойчивости.