Бегство в качество и на первичку: итоги года на рынке жилья

2025 год был нестабильным для рынка недвижимости по всей России, и Тюменская область не стала исключением. О том, что происходило с ценами, спросом и какие тренды стали ключевыми, РБК Тюмень рассказали представители строительной отрасли и экономисты.

Дефицит покупателей: как складывалась ситуация на рынке жилья в 2025 году

Павел Карнаухов, директор федеральной компании «Этажи» в Тюмени, отмечает: высокие ставки по рыночной ипотеке сильно охладили спрос в первом полугодии. Вслед за вторичным рынком возник дефицит покупателей и в сегменте новостроек. Но уже во второй половине года, после снижения ключевой ставки, рынок перешел в стадию роста.

«Смягчение кредитно-денежной политики ЦБ привело к увеличению интереса к ипотеке. Если еще в начале года доля ипотечных сделок не превышала 30%, то сейчас в целом по всем типам недвижимости она превышает 50%. Естественно, это увеличило продажи на рынке вторичной недвижимости, прирост второго полугодия 2025-го к первому составил порядка 50%», — пояснил Павел Карнаухов.

Однако, как отмечает Арсений Киселев, урбанист, коммерческий директор ГК «Новалур», несмотря на улучшение ситуации, к ноябрю в новых жилых комплексах остались нераспроданными до 70% квартир, застройщики сократили ввод новых проектов более чем на 30% в сравнении с прошлым годом. Эксперт отмечает: номинальные зарплаты тюменцев, по данным Росстата, выросли до 90,5 тыс. руб. И хотя инфляция замедлилась, подорожание базовых продуктов и скачок тарифов ЖКХ значительно влияют на бюджет, снижая покупательскую способность.

«Для оформления ипотеки по рыночным ставкам, как показывают данные, нужен был доход около 150 тыс. руб. в месяц — такая планка остается недостижимой для многих потенциальных покупателей», — считает Арсений Киселев.

При этом ситуация на тюменском рынке недвижимости, по его словам, отличается от общероссийской. Пока в целом по стране цены на вторичное жилье в 2025 году демонстрировали слабый рост, в Тюмени они заметно снижались. Рост стоимости новостроек в регионе был более выраженным, чем во многих других городах. Причину эксперт видит в специфике Тюменской области — сочетании мощного миграционного притока с относительно высокими зарплатами. Эти факторы работают как противовес общероссийскому снижению покупательской способности и поддерживают фундаментальный спрос. Динамично развивается и пригородная инфраструктура, что сделало тренд на переезд за город в Тюменской области более явным.

Цены: рост размера дисконта

Арсений Киселев отмечает: в течение года цены на новостройки и загородное жилье уверенно ползли вверх — на 5–10% и 15–20% соответственно. Основными факторами стало подорожание строительных материалов и увеличение стоимости логистики.

Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», рассказала, что средняя цена квадратного метра на первичном рынке Тюмени в 2025-м составила 148,6 тыс. руб., средняя цена лота — 8,2 млн руб. На вторичном — 127,1 тыс. руб. и 6,8 млн руб. соответственно.

Тенденцией в 2025 году стал рост уровень торга на вторичном рынке, произошедший на волне ограниченного спроса. По словам Павла Карнаухова, пик пришелся на июль, когда размер скидок достигал 9,2% от первоначальной цены, в августе он опустился до 7,5%, а в октябре — до 5,7% (аналогично низкий уровень отмечался только в январе). К концу года продавцы ощутили приток покупателей и стали более сдержанны во время торга. В основном это произошло за счет тех собственников, которые стали торопиться с продажей квартиры, чтобы приобрести новостройку до изменения условий по семейной ипотеке с 1 февраля будущего года.

Что касается первичного жилья, то, по данным аналитиков для девелоперов «Объектив.РФ», этот тренд распространился и на них. Так, в ноябре доля продаж новостроек с дисконтом достигла 43,3%. Средний размер скидки составил 519 тыс. руб. — это 6,6% от первоначально указанной цены в прайс-листе застройщиков.

«Тренд на дисконтирование начался в первой половине 2025 года, и его пришлось подхватывать многим девелоперам, ведь иначе было бы тяжело конкурировать. В последнее время он утихает в пользу выгодных для покупателя способов покупки, не уменьшающих цену квадрата. Многие застройщики больше не могут продавать с большими скидками, поэтому приходится «возвращать» дисконтированные средства удорожанием квадрата на остатки», — отметил аналитик девелоперской компании ГК «География» Тимур Гильманов.

Спрос: бегство в качество и на первичный рынок

Основной характеристикой спроса в 2025 году стало его перераспределение — бегство в качество и на первичный рынок. Так считает экономист Mупегну Нзусси Кевин Грас, доцент кафедры экономики Мелитопольского государственного университета. По его словам, интерес кардинально перераспределился по двум осям: тип рынка и класс жилья.

«Более 65–70% всех сделок пришлось на новостройки. Это обусловлено исключительной доступностью льготной ипотеки (госпрограммы), которая де-факто не работает на вторичном жилье. Покупатель голосовал рублем за возможность минимизировать первоначальный взнос и получить низкую ставку, даже если итоговая переплата была выше. Вторичный рынок остался для сделок за наличный расчет или для тех, кто не мог ждать сдачи дома», — рассказал эксперт.

Главным трендом, по его словам, стал запрос на рациональную метражность. Пик спроса сместился с двухкомнатных квартир к компактным однокомнатным и «полуторкам» (35–45 кв. м). Это прямая реакция на желание вписаться в лимиты по кредиту. Параллельно выросло значение репутации девелопера: 90% спроса сконцентрировалось у 5–7 крупнейших игроков, гарантирующих завершение строительства.

При этом, как подчеркивает Александр Новокрещенов, директор по продажам девелоперской компании «Север» в Тюмени, покупатели стали более рациональными: решения принимались после детального сравнения проектов, с учетом стоимости владения, инфраструктуры и функциональности планировок.

Арсений Киселев выделил еще одну ключевую особенность, определяющую ситуацию на первичном рынке жилья. Ею стало создание комфортной городской среды: этот приоритет обозначают власти и подтверждают покупатели.

«Успешными сегодня становятся те проекты, где застройщик вкладывается не только в стены, но и в хорошо проработанное, благоустроенное пространство двора и прилегающей территории. Это стало обязательным условием конкурентоспособности», — подчеркнул Арсений Киселев.

О возможном снижении цен до 10% на вторичное жилье представители отрасли говорили в начале 2025 года. Причиной этого называлась готовность собственников отдавать квартиры за наличный расчет, чтобы получить доход в период просадки продаж сразу же. На первичном рынке ожидался слабый рост цен из-за увеличения себестоимости строительства, связанной с подорожанием строительных материалов, спецтехники, логистических услуг и увеличением зарплат. В 2024 году средняя стоимость вторичных квартир в сравнении с 2023-м выросла на 7%, достигнув 6,4 млн руб., а средняя стоимость квадратного метра — на 6,9%, до 121 тыс. руб.