Новостройки Тюмени: рекорды по вводу жилья и сделкам

Август и сентябрь стали рекордными в 2023 г. месяцами по продажам новостроек (Фото: Денис Моргунов / РИА URA.RU)

Рынок первичного жилья Тюмени в 2023 г. демонстрирует высокую покупательскую активность. Об этом рассказали участники организованного РБК Тюмень круглого стола «Наша работа — выбор миллионов», который прошел в рамках премии «Девелопер года».

Рекорды 2023 года

Егор Добрынин, коммерческий директор компании-застройщика «ПСК Дом Девелопмент», отмечает: последние два месяца сделали этот квартал беспрецедентным по этому показателю. Если в январе было проведено 859 сделок, то в сентябре — 3392. Всего же за 9 месяцев этого года было заключено 18 582 сделок, это на 66% больше, чем в 2022 г.

«Сумма сделок — по 19-19,5 млрд руб. и в августе, и в сентябре. И это сопоставимо со всем 2021 годом», — пояснил эксперт.

Рекордные показатели двух месяцев подтвердили и в пресс-службе ЖК «Корней». В этот период рынок был перегрет на фоне ожидания новостей о росте ключевой ставки и вырос более чем в два раза.

«За год средняя стоимость квадратного метра у нас увеличилась на 10%. Стремимся держать цены на приемлемом уровне для покупателей. Не испытывая иллюзий, понимаем, что емкость рынка не бесконечна и значительно просядет в четвертом квартале 2023 г. Поэтому оперативно пересмотрели свой подход к продажам в сторону постепенного выбытия квадратных метров. В 4 квартале планируем вывести в продажи третью очередь, это порядка 23 тыс. кв. м, или 483 квартиры. Плюс приступили к строительству надземного паркинга на 499 машиномест», — пояснили в пресс-службе.

Ольга Гасанова, коммерческий директор Группы Компаний «Инко и К», также отмечает, что в конце третьего квартала произошел прирост, при этом клиенты стали быстрее выходить на сделку.

«В 3 квартале этого года доля покупателей со 100% оплатой увеличилась на 15%. Также мы наблюдаем, что цена со старта продаж не идет к большому увеличению, в среднем эти показатели подрастают на 2-3%. Это связано и с выходом новых проектов. Современный клиент готов ждать, выбирая для себя выгодное предложение. Мы заметили и смену интереса на площадях квартир, отмечаем рост спроса на студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а также на квартиры площадью от 66 до 75 кв. м».

Виктор Корчагин, руководитель девелоперской компании «Брусника», отметил, что за 9 месяцев этого года «Брусника» в Тюмени продала на 105% больше квадратных метров, чем за аналогичный период 2022 года.
«Если говорить в штуках — количество проданных квартир увеличилось почти в 3 раза, коммерческой недвижимости — в 2 раза. Что касается комнатности — в этом году значительно увеличились продажи студий и квартир с одной спальней (почти в 5 раз), тогда как продажи больших квартир приросли на 15%. Это связано с тем, что мы вывели на рынок несколько новых проектов: небольшие квартиры на старте продаж пользуются значительным спросом у инвесторов», — пояснил Виктор Корчагин.

Он также отметил, что средняя стоимость квадратного метра в 2023 году увеличилась на 17% по отношению к 2022 году, а средняя площадь квартиры уменьшилась на 9%.

Высокими остаются и темпы продаж жилья бизнес-класса. Об этом рассказал Михаил Гоцык, коммерческий директор ООО «СЗ Восток Девелопмент».

«Во второй очереди Архитектурного ансамбля «Вознесенский» у нас представлено 240 предложений. Все они уникальны, как и в первой. На сегодняшний день реализовано 27 квартир. Конечно, нет таких темпов, как у коллег, о которых говорили ранее, но в целом в месяц мы продаем 10-12 квартир, и для нас это рекордные показатели при нашей средней стоимости квадратного метра, свыше 220 тыс. руб. за кв. м. Что касается средней продаваемой площади в разрезе на сделку: она у нас составляет 70 квадратных метров. И мы отмечаем: есть спрос на более мелкую нарезку», — пояснил Михаил Гоцык.

Андрей Ермишкин, вице-президент по региону Урал Группы «Эталон», также отмечает, что спрос смещается в сторону объектов с комфортными и эффективными планировками, которые соответствуют современным сценариям жизни. Это подтверждается относительно стабильным, по его словам, уровнем средней площади реализованных за последние два года в Тюмени новостроек — 50 кв. м.

«Тренды последних лет — отказ от избыточных площадей спален в пользу функциональных кухонь-гостиных, появление вспомогательных помещений — гардеробных и кладовых. Более востребованной в проектах становится большая площадь естественного освещения — увеличенные и панорамные форматы остекления, дополнительные окна. Еще одним трендом на рынке можно назвать массовое появление в проектах качественного концептуального благоустройства и уникальных форматов квартир — с отдельным входом, с увеличенной высотой потолка, которые, судя по спросу, пришлись по вкусу и тюменцам, и инвесторам из других регионов», — рассказал Андрей Ермишкин.

По итогам третьего квартала 2023 г. в проектах комфорт-класса Группы «Эталон» в Тюмени наибольший спрос приходился на двухкомнатные квартиры, доля которых составляет 55%. На студии и однокомнатные квартиры приходится 23%, трех/четырех-комнатные — 22%.

В 2023 году в Тюмени было запущено 23 новых проекта. Это на 10 больше, чем в 2022 г., и на 13 — чем в 2021 г. Максим Зорин, директор по продажам федеральных проектов «Самолет Страна», объясняет это активным развитием города.

«За последние 10 лет население здесь увеличилось на четверть, сюда активно съезжаются люди, что, конечно, влияет и на рынок жилья, который уже уверенно восстанавливается после турбулентного 2022 года. По итогам первой половины 2023 года в Тюмени продано на 37% больше квартир, чем за аналогичный период в прошлом году. При этом по росту продаж в расчете на человека Тюмень занимает первое место среди городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек. Так что можно однозначно сказать, что у города есть огромный потенциал. У нас масштабные планы по расширению своего присутствия здесь: в этом году на ПМЭФ «Самолет» заключил соглашение с городскими властями, которое предусматривает строительство более 1 млн кв. м до 2040 года, а также реализацию объектов социальной инфраструктуры для жителей», — рассказал Максим Зорин.

Рост ипотечной доли

Основные изменения на первичном рынке жилья в 2023 году связаны с изменениями условий ипотеки на новостройки. В структуре продаж растет доля ипотечных сделок. Коммерческий директор ГК «ЭНКО» Юлия Файзулина отмечает: у них в компании она составила 90%.

«Прошлый год мы закрыли с долей 84%, а в 2021 году она составляла порядка 70%. Коллеги говорили о рекордных продажах августа и сентября — и в этом с ними соглашусь. Принято считать, что четвертый квартал каждого года наиболее успешный и динамичный в этом плане, но мы, наверное, нарушили этот тренд: третий квартал показал свою сверхэффективность», — подчеркнула спикер.

Александр Ермолаев, заместитель генерального директора по работе с партнерами ГК «Меридиан», отмечает: главной тенденцией можно назвать рост ипотечной ставки. Еще в прошлом году были широко распространены низкие субсидированные ставки на новостройки. В конце 2022 г. Центральный Банк постепенно начал ограничивать минимальные значения процентов по ипотечным кредитам, вытеснив с рынка околонулевые предложения. А в 2023 году увеличение минимальной ставки, которую могли субсидировать застройщики, продолжилось. По итогам 9 месяцев этого года средняя ставка по выданным ипотечным кредитам выросла на 1,5% до уровня 6,5%, и этот рост, по прогнозам экспертов, продолжится за счет повышения ключевой ставки и возможных изменений в программе льготной ипотеки, которые сейчас активно обсуждают ЦБ и Минфин.

«Еще одной тенденцией можно назвать распространение траншевой ипотеки. Это новый вид жилищного кредита, при котором деньги застройщику выплачиваются частями. Также банки стали активно внедрять ипотеку с отсрочкой оплаты первоначального взноса на несколько месяцев. Это позволило покупателям фиксировать стоимость покупки строящегося жилья, не дожидаясь продажи старой квартиры. Плюс на фоне продолжающегося роста стоимости жилья банки запустили так называемые программы «сверхлимита». Дело в том, что с момента запуска программы господдержки в 2020 г. стоимость нового жилья в Тюмени выросла более чем на 70%, а кредитный лимит 6 млн руб. для нашего региона не изменился. Соответственно, все меньше квартир стали подходить под стандартные условия программы. Тогда банки запустили ипотечные программы, позволяющие приобретать по субсидированной ставке квартиры с размером кредита более 6 млн рублей», — пояснил Александр Ермолаев.

Девелоперы уходят в «цифру»

Участники круглого стола согласны в том, что их продукт требует постоянного совершенствования. Александр Токмаков, коммерческий директор СЗ «Звезда», подчеркивает: на текущий момент тенденции, которые сформировались на рынке первичной недвижимости города Тюмени, благотворно влияют на развитие продукта, и от этого выигрывает конечный потребитель. Если застройщик планирует оставаться на рынке и быть конкурентоспособным, он обязан постоянно совершенствовать свой продукт, чтобы соответствовать современным запросам покупателей. И это невозможно без цифровизации как самих бизнес-процессов компании, так и конечного продукта.

«Мы подошли к этому вопросу более прагматично. На начальном этапе разработки концепции проекта мы выявили его целевую аудиторию и сценарии жизни будущих клиентов. Проанализировали потребности рынка в части систем «умного» дома — чем точно будут пользоваться клиенты и какие элементы будут востребованы. И конечно, понимаем, что наполнение «умного» дома, которое по умолчанию есть в проекте и конкретной квартире, для разного жилого комплекса необходимо разное. Например, в ЖК «Никитин», помимо стандартных функций «умного» дома, мы предусмотрели в проекте дополнительную систему датчиков протечки и автоматические трейсеры в квартирах, а также входные двери с электронными биометрическими замками. Всеми этими элементами системы «умного» дома можно управлять удаленно, через мобильное приложение», — резюмирует Александр Токмаков, коммерческий директор СЗ «Звезда».

Директор департамента поддержки и развития продаж ГК «Страна Девелопмент» Ирина Чибисова пояснила, что у них функция «умный» дом представлена несколькими пакетами, которые разделены в зависимости от нужд клиента. Так, пакет «бизнес» дает возможность полностью управлять домом только голосом или, если находишься не в нем, — через мобильное приложение. Например, можно попросить включить или выключить свет или кондиционер, открыть шторы, изменить температуру в квартире. Стоимость «умного» дома начинается от 55 тыс. руб.

«Недавно в качестве эксперимента в жилом комплексе «Сердце Сибири» мы запустили иммерсивный театр. Это первый подобный опыт в России в сегменте многоквартирных ЖК. У нас есть демонстрационная квартира с полным пакетом «умного» дома. Клиент может «примерить» жизнь в такой квартире на себя, поговорить с ней, попросить выполнить просьбы. Она в свою очередь предложит заглянуть, например, в холодильник и выбрать продукты на ужин. То есть у клиента есть возможность попробовать все функции. И такие цифровые продукты мы активно развиваем и внедряем сначала в качестве эксперимента, чтобы потом либо масштабировать, либо что-то изменить и улучшить», — рассказала Ирина Чибисова.

Она отмечает: если говорить о внедрении цифровизации в бизнес-процессы, то для удобства клиентов внедрен личный кабинет, где можно оформить документы и отслеживать все этапы сделки. Партнеры компании-агенты по продаже недвижимости у себя же в личном кабинете могут не только проверить и зарегистрировать новых клиентов, но и видеть все активные сделки, размер комиссии и клиентскую историю.

Вячеслав Быков, директор по развитию компании «Новая Земля», рассказал о цифровизации самих жилых комплексов.

«В первую очередь это удобство для проживания и безопасности. Например, когда вы, подъезжая к дому, через мобильное приложение сервисной компании можете наблюдать в режиме реального времени свободные парковочные места, Плюс в онлайн-режиме можете отслеживать, что происходит на детской площадке, посмотреть где гуляют ваши дети. Вам не нужно тащить свой электросамокат домой для того, чтобы его зарядить, так как мы уже предусмотрели зарядные устройства в местах общего пользования. Лифт уже будет спускаться на первый этаж, как только вы будете подходить к подъезду и отвезет вас на нужный этаж, как только вы войдете в лифт. Все это и еще многое другое мы интегрируем в наших проектах, для того чтобы повысить уровень комфорта и безопасности для наших жителей», — отметил Вячеслав Быков».

Максим Зорин подчеркивает: для них цифровизация — один из ключевых приоритетов.

«Мы не просто девелопер, а proptech-компания, которая активно развивает технологии в недвижимости. При этом цифровые сервисы работают не только на домашнем для нас рынке, но и в других регионах присутствия. Так, за 2023 год в региональных проектах мы внедрили 6 цифровых сервисов, которые помогают ускорить строительные процессы, сделать их более прозрачными и управляемыми. Из последнего – мы реализовали систему, которая помогает наладить процесс передачи рабочей документации от девелопера к исполнителю работ непосредственно на стройплощадке, тем самым, исключая необходимость использования громоздких бумажных томов. У нас внедрены сервисы контроля строительных работ в режиме реального времени, при этом контроль качества строящегося жилья проходит сразу несколько внутренних этапов. Все подрядчики пользуются единой системой доступа, которая позволяет оформлять электронные пропуска и отслеживать численность рабочих на объекте», — пояснил Максим Зорин.

Что касается процесса покупки жилья, то в компании действует механизм онлайн-сделок. Так, если в 2018 году доля бумажных регистраций составляла 100%, в 2020 она снизилась до 80%, а уже в 2023 году этот показатель составляет лишь 0,5%.

Группа «Эталон» также активно внедряет цифровые технологии в девелоперские бизнес-процессы. Проектирование и строительство объектов ведется с использованием технологий информационного моделирования. В компании разработаны цифровые решения, с помощью которых происходит мониторинг сроков, качества строительства, а также охраны труда и техники безопасности на стройплощадке. Причем технологии позволяют делать это из любого города: необязательно находиться там, где идет строительство.

«Сейчас мы начинаем осваивать эксплуатацию построенных домов на основе цифровой модели. Стоит отметить, что процесс передачи квартир дольщикам в «Эталоне» тоже автоматизирован. Во время приемки квартиры можно в режиме онлайн сформировать на планшете или смартфоне акт технического осмотра, что очень удобно. В последующем взаимодействие компании с жителями комплексов тоже происходит через цифровые каналы коммуникаций. С помощью мобильного приложения можно передать показания приборов учета, оплатить жилищно-коммунальные услуги, оформить заявку и связаться с управляющей организацией», — рассказал Андрей Ермишкин.

Прогнозы

Видя рекордные показатели последних двух месяцев, тюменские застройщики все же ожидают снижения темпов продаж.

«Прогноз, конечно, дело неблагодарное, но я думаю, что год мы закроем на уровне чуть выше средних значений. Но в 2024 году все-таки будем иметь снижение объема спроса», — считает Юлия Файзулина.

Однако Александр Ермолаев подчеркивает: именно о падении спроса речь все же не идет, потому что, несмотря на рост ключевой ставки и удорожание кредитов на вторичном рынке, останется возможность приобрести жилье по льготным ставкам.

«В 2023 году цена квадратного метра продолжает расти, и предпосылок для снижения пока не видно. Увеличение размера первоначального взноса по программам господдержки тоже сильно не отразится на рынке, поскольку большинство покупателей готовы внести минимальные 20% от стоимости квартиры», — считает эксперт.

Напомним, осенью в Тюмени стартует отраслевое событие в сфере недвижимости — премия «Девелопер года». В ней примут участие застройщики, девелоперские, управляющие и архитектурные компании, а также агентства недвижимости, реализующие проекты на территории региона. Голосование продлится с 25 октября по 15 декабря.