В Тюменской области произошло затоваривание рынка недвижимости

Фото: Денис Моргунов / URA.RU

Тюменская область вошла в топ регионов с самым большим падением показателя, который характеризует темпы строительства и продажи жилья. Это говорит о затоваривании рынка и рисках для девелоперов. Об этом сообщили в аналитическом центре «Движение.ру».

Тюменская область на фоне других регионов

Так, показатель отношения распроданности к стройготовности в Тюменской области в мае 2024 года составлял 94%, а уже год спустя он обрушился на 27 п.п. — до 67%. Это третий результат антирейтинга, хуже только в Пермском (-32 п.п.) и Красноярском (-28 п.п.) краях.

По данным на 11 июня, данный показатель в Тюменской области опустился еще на 2 п.п. — до 65%. По оценке ДОМ.РФ, нормальным уровнем считается соотношение в границах 70–80%. Дальнейшее снижение создает риски возникновения у застройщиков трудностей с погашением финансовых обязательств.

«Иными словами, у застройщиков, которые пересекут нижнюю границу, перестанет сходиться в плюс экономика проектов. Сейчас мы видим, что в целом Россия приближается к отметке в 70%, а по многим регионам ситуация обстоит еще хуже», — объяснил руководитель аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин.

Ситуация с затовариванием у тюменских застройщиков

По данным аналитических данных сервиса наш.дом.рф, которые проанализировал РБК Тюмень, по состоянию на 11 июня 2025 года объем строительства в регионе составил 4234 тыс. кв. м, а распроданы из них 1299 тыс. кв. м (31%). Если посмотреть на топ-10 девелоперов Тюменской области по объему строительства, то у них из 2417 тыс. кв. м распродано 780 тыс. кв. м (32%). «Страна Девелопмент» из 664,3 тыс. кв. м строящегося жилья реализовала 30% площадей, отношение распроданности к стройготовности — 73%. Второй по объемам строительства девелопер «ЭНКО» из 372,9 тыс. распродал 17% и имеет более скромный показатель распроданности к стройготовности — 42%. Как пояснил девелопер, компания приняла осознанное решение пересмотреть стратегию продаж на фоне текущей рыночной ситуации — сниженного спроса, высокой ключевой ставки и ужесточения условий ипотечного кредитования.

«Сейчас мы фокусируемся на строительстве и открываем продажи уже после достижения определенного уровня готовности. Благодаря устойчивой финансовой модели и долгосрочному подходу мы не стремимся к быстрой продаже любой ценой и не прибегаем к демпингу, несмотря на сложную макроэкономическую обстановку», — рассказал РБК Тюмень директор департамента креативных коммуникаций «ЭНКО» Вадим Толчеев.

Из топ-10 девелоперов наиболее низким показателем распроданности обладает компания «Север» (бывший «Строймир») — 15% при строительстве 135,7 тыс. кв. м, соотношение распроданности к стройготовности — 57%.

Низкие объемы распроданности строящегося жилья у таких девелоперов, как «ТОЛК» — 19%, «Корней» — 18%, «Паритет Девелопмент» — 16%, «Dелом Девелопмент» — 5%, «Девелоперская компания {ХаризМЫ}» (бывший СБК) — 2%.

В компании «Паритет Девелопмент объяснили, что уровень распроданности соответствует плановым показателям для этапа активного старта продаж: крупный проект был запущен три месяца назад.

«Мы сознательно выдерживаем равномерный темп реализации параллельно с ходом строительства. Это подтверждает и показатель отношения распроданности к стройготовности (68%), который соответствует среднерыночным значениям для новых проектов. Текущая стройготовность — 22% — демонстрирует стабильное выполнение графика строительных работ. Мы уверены, что по мере готовности объекта и реализации маркетинговой стратегии динамика продаж будет расти прогнозируемо и устойчиво», — ответили в компании.

В «Девелоперской компании {ХаризМЫ}» объяснили низкий процент распроданности тем, что в статистике пока учтены только ГП 1 и ГП 2 проекта «Новатор», по которому этот показатель находится на отметке 6% (продано более 2 тыс.кв.м из 34 тыс.кв. м). Проекты «Труфаново» и «Новатор» ГП 3, ГП 4 находятся в стадии подготовки к выводу в продажи.

«Каждая компания, исходя из принятой финансово-экономической модели, выстраивает этапность продаж по-своему, правил тут не существует. Кто-то из девелоперов определяет темпы выбытия в рамках реализации проекта таким образом, чтобы стимулировать сбыт на старте продаж низкими ценами до ввода в эксплуатацию объекта, иногда демпинговыми ценам. В течение первого года продаж проекта распроданность может достигать самых высоких показателей. Однако мы в это непростое для девелоперов время крайней нестабильности рынка выбрали иную стратегию: постоянно растущая себестоимость проектов не позволяет дисконтировать продукт для активного стимулирования сбыта, мы не будем продавать квартиры ниже себестоимости в ущерб долгосрочным целям», — рассказали в компании.

Представитель девелопера также отметил, что они отказались от продаж жилья в рассрочку, так как они несут риски как для застройщика, так и для клиентов.

Как застройщики могут решить проблему

По словам директора консалтингового агентства GMK Сергея Разуваева, региону грозит перепроизводство жилья, нивелировать которое будут, «растягивая» действующие программы.

«Конечно, те проекты, что уже строятся или недавно стартовали, не остановишь. Поэтому может сложиться непростая ситуация с объемами. Если спрос останется на текущем уровне — а вероятность его роста без снижения ставки невелика — будет перепроизводство. В таком случае это уже не только головная боль девелоперов, но и банков, которые все это финансируют. Но банки и застройщики договорятся. Назовем это «просрочкой проектного финансирования» — никто не будет настаивать на жестком темпе строительства, скорее всего, дадут замедлиться. У большинства застройщиков маржинальность позволяет перенести выплаты по кредитам, так что к первому-второму кварталу 2026 года рынок стабилизируется», — уверен эксперт.

По его мнению, в дальнейшем ситуация станет более стабильной, в особенности если ключевая ставка пойдет на снижение, что в свою очередь приведет к восстановлению спроса на жилье.

В 2024 году в Тюменской области было введено 2,6 млн кв. м, выдано 121 разрешение на строительство многоквартирных домов (МКД). В настоящее время строительство в регионе осуществляют 119 застройщиков. Плановый ввод жилья в 2025 году составляет не менее 2,3 млн кв. м.