Рынок коммерческой недвижимости Тюмени: спрос, тренды, прогнозы

Остается актуальным интерес инвесторов к офисам класса В+ и А (Фото: Наталья Чернохатова / РИА URA.RU)

В 2022 году с российского рынка ушел ряд зарубежных компаний, освободив занимаемые площади — офисы, склады и торговые помещения. Эксперты по коммерческой недвижимости рассказали РБК Тюмень, как это отразилось на спросе и ценах, а также обозначили основные тренды рынка.

По словам руководителя отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle Сергея Соловых, после ухода зарубежных компаний их площади с дисконтом выкупали местные институциональные игроки, используя эту возможность для расширения своего бизнеса, что во многом и обусловило рост 2022 года.

По данным ИК Fontvielle, совокупный объем рынка коммерческой недвижимости в России последние три года динамично рос. Так, если в 2020 году он составил 256,5 млрд рублей, то уже в 2021 достиг 401,5 млрд рублей, а 2022 год завершил на отметке 494 млрд рублей.

Однако, как отмечает эксперт, коммерческая недвижимость крайне неоднородна, поэтому анализировать ее лучше не целиком, а по конкретным сегментам. Среди них можно выделить: офисные пространства, складские помещения, жилые объекты временного размещения (отели, гостиницы и так далее), торговые центры и street retail. Выделяют также в отдельные группы промышленные и сельскохозяйственные предприятия, объекты малой капитализации (гаражи, кладовки и так далее).

«Сегменты, которые занимают наибольшую долю рынка коммерческой недвижимости: офисы, склады и торговые площади. То есть это те направления, которые имеют наибольшее влияние на совокупный объем рынка. Что интересно, объем складских помещений практически вдвое превышает объем торговых пространств. Это явное влияние цифровизации на рынок коммерческой недвижимости, которая получила мощный толчок к развитию в период пандемии», — отмечает Сергей Соловых.

Офисы

Что касается офисов, то, по словам Сергея Соловых, у пространств класса А (более премиальных) и класса Б динамика немного различается. Первые быстрее реагируют на изменения рынка, вторые, как правило, более инертные. Несмотря на внедрение работодателями гибридного формата работы и переход части сотрудников на удаленку, бюджетные офисы по-прежнему востребованы.

Григорий Ваулин, управляющий партнер российского оператора проектов на основе металлоконструкций EVRAZ STEEL BUILDING, поясняет, что, судя по портфелю заказов компании, остается актуальным интерес инвесторов к офисам класса В+ и А. При этом ключевой признак высокого коммерческого потенциала объекта — удобная локация: хорошая транспортная доступность и развитая сопутствующая инфраструктура.

«Это позволит привлечь арендаторов, удерживая достаточно доступные ставки аренды, которая вряд ли в этом году будет серьезно расти, вероятнее всего — в размерах инфляции, то есть, на 5–10 % в год», — считает эксперт.

Фото: Владимир Жабриков / РИА URA.RU

Склады

Ирина Бондарева, бизнес-эксперт в сфере недвижимости, редевелопмента промышленных территорий, рассказала, что, несмотря на кризисные явления начала 2022 года, спрос на производственно-складскую недвижимость, в том числе на качественные складские площади, не снижался ни в прошлом году, ни в текущем. Последние несколько лет на рынке набирает тренд складов последней мили, представляющих собой небольшие объекты, преимущественно расположенные в городской черте.

«Этот тип коммерческой недвижимости стал самым успешным видом складских объектов в последние годы. Этому в том числе способствовала пандемия коронавирусной инфекции и развитие розничных сетей, и в частности продуктового ритейла, а также бурное развитие индустрии онлайн-торговли в крупных городах России. Склады последней мили в целом переформатировали ландшафт складской недвижимости. Безусловно, объем введения таких объектов не сопоставим с периодом 2020-2022 годов, но резкого снижения спроса также не ожидается», — отмечает Ирина Бондарева.

Кроме того, по словам эксперта, появился новый тренд на аренду производственно-складских помещений под малые производственные компании. Открываются небольшие предприятия, способные обеспечивать спрос на местных рынках и удовлетворять потребности покупателей в товарах повседневного спроса, а также закрывать потребности крупных производителей, которые диверсифицируют свои производственные мощности. Это стало возможным благодаря льготным кредитным ставкам и увеличению спроса внутри страны на товары российского производства.

По словам Григория Ваулина, следует учитывать, что произошло переформатирование рынка и на смену крупным, чаще иностранным, арендаторам приходит более мелкий бизнес. Это надо понимать еще на этапе планирования и проектирования.

«В складской недвижимости мы видим объективно растущий спрос — 10–15% в год — на объекты light industrial. До недавнего времени, несмотря на востребованность, крупный девелопмент не шел в этот сегмент из-за относительной дороговизны и сложности проектирования и строительства, но ситуация меняется благодаря изменению технологий», — пояснил Григорий Ваулин.

Сергей Соловых отмечает: пока это рынок арендодателя, так как из-за недостаточного количества необходимых пространств владельцы оборудованных складов могут выдвигать свои условия.

Торговая недвижимость

Григорий Ваулин отмечает: в сегменте торговой недвижимости произошло качественное изменение спроса. По его словам, крупные объекты стагнируют по объективным причинам — уход крупных и средних арендаторов привел к тому, что заполняемость моллов упала до 30% с соответствующей потерей покупательского трафика и последовавшим за этим бегством мелких съемщиков.

«Однако небольшие торговые центры районного формата переживают ренессанс. Очевидно в этом случае, как и в офисном направлении, важно качество ТЦ: удобство расположения и подъезда, возможность стоянки, продуманность пространства для наилучшего размещения мелких арендаторов, которые перехватили инициативу у крупных вендоров. Здесь тоже есть потенциал роста, который можно оценить в среднем по России в 10% в год», — пояснил Григорий Ваулин.

Прогнозы

По оценкам Ирины Бондаревой, стоимость аренды будет продолжать расти: ежегодно в среднем цена будет увеличиваться на 10-15%. Ставки же во вновь введенных объектах будут выше текущих предложений на рынке.

Также эксперт прогнозирует рост количества сделок с земельными участками под складские и производственные объекты, введение новых производственно-складских площадей типа браунфилд, рост инвестиций в складской рынок как наиболее устойчивый сегмент коммерческой недвижимости.

«Все чаще игроки рынка складской недвижимости говорят о необходимости не только ориентации на энергоэффективность и экономичность объектов, но и об обеспечении благоприятных условий труда. Еще одна тенденция, которую я отмечаю в развитии промышленно-складской недвижимости, — интеграция складских объектов в городскую среду. Владельцы не просто возводят серые коробки, а предлагают продуманный дизайн даже для простых форм типовых конструкций», — рассказала Ирина Бондарева.

Таким образом, на данный момент, по ее словам, именно рынок складской недвижимости является наиболее перспективным и устойчивым сегментом в индустрии коммерческой недвижимости, а также инвестиционно привлекательным, в том числе и для пассивного дохода.

По данным «Авито Недвижимости», в конце 2022 года спрос на покупку коммерческой недвижимости в Тюмени по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизился на 17,4%. Наибольшей популярностью пользовались офисы: спрос на покупку вырос на 21,6% год к году. При этом спрос на аренду коммерческой недвижимости увеличился на 7,8%. Наиболее популярны были помещения для общественного питания, торговые площади и помещения свободного назначения.
 

Больше деловых новостей в Telegram-канале РБК Тюмень 
Читайте РБК Тюмень в Дзен.Новостях