Что будет с коммерческой недвижимостью в 2024 году

Фото: Денис Моргунов / URA.RU

Торговые помещения, офисы и склады будут оставаться самыми популярными сегментами коммерческой недвижимости в 2024 г. О том, какие еще тренды будут усилены, РБК Тюмень рассказали представители отрасли.

Тренды коммерческой недвижимости в 2024 году

Одним из факторов развития коммерческой недвижимости остается рост онлайн-торговли: в 2023 году продажи превысили прошлогодний годовой объем на 50%. Благодаря этому увеличивается и спрос на складские помещения. По данным «Авито Недвижимость», в 2023 г. предложение в этом сегменте выросло на 5%, спрос — на 32%. Средняя цена таких помещений увеличилась на 29% — до 70 тыс. руб. за квадратный метр. И рост спроса в 2024 г., по словам руководителя агентства недвижимости Vysotsky Estate Сергея Макарова, будет оставаться одним из трендов рынка.

«Это создаст возможности для развития логистических центров и складов, особенно в крупных городах и транспортных узлах», — подчеркнул Сергей Макаров.

Еще одним трендом станет приобретение бизнесом собственных площадей взамен аренде.

«Импорт, по данным Торгово-промышленной палаты РФ, после введения санкций рухнул более чем на треть как в натуральном, так и в денежном исчислении. Иностранные компании, уйдя из России, оставили ниши. Все это повлияло на активность российского бизнеса. Арендаторы начали рассматривать возможность приобретения собственных объектов недвижимости. Прежде всего это связано с повышением стоимости аренды, в то время как стоимость покупки не выросла так значительно», — пояснил директор по развитию компании «Астерра» Константин Злобин.

По его прогнозу, старый фонд промышленных и складских помещений в ближайшем будущем исчезнет, а на его месте появятся новые современные комплексы, в то время как комплексы формата «лайт индастриал» начнут развиваться более активно.

Также, как отмечает управляющий партнер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime Ригина Гордеева, ожидается увеличение спроса на объекты с готовым ремонтом, так как покупатели все меньше хотят тратить свои ресурсы на отделку.

Что будет актуальным

Лидирующие позиции с точки зрения спроса сохранит складская недвижимость, особенно если она расположена рядом с крупными транспортными развязками, а также в хорошей доступности от промышленных парков.

«Развитие интернет-торговли, прирост новых продавцов, усложнение логистических систем приводит к спросу на складские объекты. Существенную роль в этом играют дистрибьюторы и транспортные компании. Спрос среди них в текущем году увеличился на 60-65%. Спрос на склады демонстрируют и производители продукции, что говорит о том, что бизнес планирует свою деятельность на 3-5 лет вперед», — рассказал Александр Анкушин, руководитель отдела по работе со средним корпоративным бизнесом ГК «Альфа-Лизинг».

Помимо складов, как отметил Андрей Файзрахманов, генеральный директор Enkelman Development, будут актуальны и офисные помещения в центре города, которые дают бизнесу возможность находиться ближе к клиентам и партнерам.

Наталья Девяткова, вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, пояснила, что Тюмень испытывает дефицит бизнес-центров класса А — наиболее элитной разновидности сегмента, а также класса С — небольших площадей для малого бизнеса.

«Классом А на сегодняшний день бизнес не обеспечен, он испытывает потребность примерно в 12 тыс. кв м. Второй сегмент — это бизнес-центры класса С, в которых нуждаются «малыши». Приведу пример: у малого бизнеса есть запрос на такие помещения. Например, в проданный бизнес-центр «Аврора» зашел один крупный арендатор, заняв площади, которые как раз и интересны «малышам». А их просто некуда размещать. То есть требуются бизнес-центры с маленькой нарезкой», — отмечает эксперт.

Спрос и цены в ближайшем будущем

В 2023 г. стоимость аренды коммерческих помещений росла. По данным сайта «Макроскоп», с января по декабрь 2023 г. медианная цена торговых помещений выросла от 10 до 11 тыс. руб. за кв. м, офисных — от 7,5 до 8 тыс. руб., складских — от 3,7 до 4 тыс.

Игорь Кудинов, руководитель отдела развития отраслевых решений и интеграций Okdesk, отмечает: рынок торговой недвижимости сильно пострадал под влиянием событий последних лет. Уже четыре года сфера не может полноценно функционировать, попадая под последствия то коронавирусных, то геополитических ограничений. Посещаемость торговых центров, по данным ВЦИОМ, хоть и вернулась к доковидному уровню, но увеличивается с низкой скоростью.

«Не все так просто с арендными ставками. На первый взгляд, они должны быть ниже, ведь мы имеем медленное восстановление вакантности, низкий уровень товарооборота и ввод в эксплуатацию новых торговых центров. Однако никто не отменял роста налогов — земельного и имущественного — и увеличения расходов на эксплуатацию», — отмечает эксперт.

По прогнозу Константина Злобина, стоимость аренды в следующем году будет расти и в среднем может увеличиться до 20%.

«В 2024 году спрос на коммерческую недвижимость вырастет на 6-7%. Основными предпосылками для этого станут стрит-ретейлы, так называемые торговые центры «на районе», которые станут местом для досуга, работы и саморазвития. В целом спрос на данные локации может увеличиться на 10-12%», — отмечает Александр Анкушин.

По его прогнозу, спрос на складскую недвижимость увеличится на 20% по сравнению с 2023 годом, а на офисные помещения — на 35-40%.

«Рынок недвижимости в 2024 году обещает быть динамичным, но без экстремальных американских горок. Будьте готовы к умеренным колебаниям и помните, что вложение в недвижимость — это всегда игра на длинные дистанции», — подвела итог Ригина Гордеева, управляющий партнер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime.