Стоимость возведения домов в Тюмени рискует вырасти из-за нового закона

Если закон примут,  это может привести к росту издержек для застройщиков (Фото: Анна Майорова / URA.RU )

Стоимость индивидуального жилого строительства (ИЖС) в Тюменской области в ближайшие годы рискует вырасти на 15-20%. Сейчас застройщиками активно обсуждается грядущее внедрение эскроу-счетов для загородных проектов. Об этом РБК Тюмень рассказали эксперты и участники рынка.

На данный момент этот закон распространяется лишь на многоквартирное строительство, но Минстрой рассматривает возможность уже в этом году распространить механизм на производство готовых домокомплектов.

«Эскроу-счета фиксируют деньги на недвижимость клиента, а застройщик получает их по факту сдачи дома. Минстрой пришел к такому решению из-за случаев, когда покупателей, вложившихся в строительство объекта, обманывали. С одной стороны, это эффективное решение, но с другой — появляется вопрос: откуда застройщику брать деньги на реализацию? Пока точно неизвестно, когда эта инициативна для ИЖС обретет четкую законодательную форму, однако крупные банки, например ДОМ.РФ, уже частично внедряют этот инструмент для загородных проектов. Сейчас надбавка у застройщика при строительстве частного дома составляет в среднем 5-15%. То есть компании необходимо построить от 4 до 6 домов, чтобы возвести 1 из них за свой счет и выйти в ноль. Однако в ситуации, когда таких заказов много, непонятно откуда брать деньги на строительство, ведь все они будут заморожены в банке. Конечно, для застройщика есть вариант взять кредит, но в таком случае себестоимость жилья вырастет на 15-20%, а новые издержки лягут на клиентов, поскольку девелоперу нужно будет гасить проценты по займу и страховать себя от различных рисков», — рассказал РБК Тюмень Алексей Зальтов, директор по развитию компании «Ситистрой».

Основатель компании-застройщика «Финская улочка» Юлиу Пантя отмечает, что данное законодательное новшество является логическим продолжением закона о долевом строительстве для многоквартирных домов (МКД).

«Каковы механизмы защиты? Если обанкротился застройщик, предусмотрено два варианта. Первый: договор расторгается, и заемщик получает деньги назад. Второй: застройщик меняется, и с согласия заемщика строительство продолжается. При этом деньги остаются на счету. Правда, необходимо отметить, что предлагаемые меры могут привести к удорожанию жилья, поскольку из-за недостатка конкуренции среди банков и отсутствия единых правил возникает большое количество дополнительных комиссий, не связанных с предоставлением кредитных средств. Так, помимо затрат на обслуживание эскроу-счетов и процентной ставки за кредит, застройщиков, зачастую обязывают платить, например, за банковское сопровождение и аккредитив, что серьезно повышает себестоимость жилья. Между тем его доступность сегодня и так уменьшается по причине инфляции и падения курса национальной валюты», — подчеркнул Юлиу Пантя.

Кандидат юридических наук, старший преподаватель юридического факультета Финансового университета при правительстве РФ Кырлан Марчел также считает, что новый закон может привести к росту издержек для застройщиков.

«Закон о внедрении эскроу-счетов как инструмент призван обеспечить дополнительный уровень защиты интересов покупателей недвижимости и предотвратить случаи мошенничества в сфере строительства. Однако, как это часто бывает, любые нововведения могут вызвать определенные вызовы и влияние на рынок. Одной из главных причин является то, что внедрение эскроу-счетов создает дополнительные финансовые обязательства для застройщиков. Установление и управление эскроу-счетами требует дополнительных затрат, что может привести к росту издержек. Эти дополнительные расходы могут перекладываться на покупателей, что в конечном итоге может увеличить цены на недвижимость. Закон также может повлечь за собой ужесточение бюрократических процедур и сроков согласования проектов. Более строгие требования к финансированию могут потребовать дополнительные инвестиции, что также может повлиять на стоимость проектов», — отметил эксперт.

Как возможно избежать удорожания

По мнению Алексея Зальтова, защитить интересы покупателей и при этом избежать повышения стоимости ИЖС возможно. Для этого можно ввести оплату за каждый выполненный этап работ вместо их полного завершения, как предлагает Минстрой.

«Если бы застройщик использовал строительство с поэтапной оплатой, подтверждая выполнение работ у клиента, то все было бы намного проще. Застройщик не сделал — деньги за сделанный этап не получил. Таким образом клиенты точно так же были бы защищены от мошенничества, но при этом у застройщика были бы деньги на строительство. Сейчас закон по сути скопирован по аналогии с многоквартирным строительством. Такое решение было бы честным по отношению ко всем участникам рынка», — пояснил Алексей Зальтов.

Юлиу Пантя отметил, что доступность загородного жилья для россиян на фоне экономических процессов снижается уже сейчас, поэтому проконтролировать удорожание недвижимости — одна из ключевых задач. Еще одним способом такого регулирования может стать добровольное соглашение клиента по заморозке его средств в банке.

«При рассмотрении законопроекта парламентарии должны минимизировать риски подорожания жилья, тем более что это уже наблюдается на рынке. В качестве смягчающей меры можно предложить поэтапное раскрытие эскроу-счетов — это предложение нашло поддержку Минстроя, однако ЦБ, Минфин и банки выступили против. Но ведь законы у нас принимаются в интересах граждан, а не банков. Кроме того, переход к эскроу-счетам должен носить добровольный характер. То есть предлагаются альтернативные варианты, но, если приобретатель жилья хочет воспользоваться предусмотренными гарантийными мерами, он может открыть эскроу-счет, чтобы обезопасить свои средства», — прокомментировал Юлиу Пантя.

Кырлан Марчел также видит несколько путей смягчения потенциальных негативных последствий внедрения эскроу-счетов.

«Использование новых технологий и методов строительства может помочь снизить издержки и ускорить процесс, что в конечном итоге снизит стоимость недвижимости. Застройщики могут активно взаимодействовать с правительством и депутатами для внесения поправок в законопроект, которые учтут интересы рынка недвижимости. Также важно активное вовлечение покупателей и консультации от экспертов, чтобы лучше понимать изменения в законодательстве и их влияние на стоимость проектов. Этот вопрос требует внимательного обсуждения и сотрудничества между всеми заинтересованными сторонами. Важно найти баланс между защитой интересов покупателей и обеспечением доступности жилья», — отметил эксперт.

Таким образом, на фоне ужесточающейся денежно-кредитной политики Центробанка доступность загородного жилья для рядового покупателя в ближайшие годы может снизиться.