«Регион нестандартный»: Алексей Попов о рынке жилья в Тюменской области

Фото: Фото предоставлено Алексеем Поповым

Рынок недвижимости в 2025 году продолжает демонстрировать изменения, обусловленные высокими процентными ставками и инфляцией. Несмотря на снижение покупательской активности, цены на жилье продолжают расти. Объем нераспроданных квадратных метров в многоквартирных домах в Тюменской области увеличился на 25,6%, а по итогам четырех месяцев было введено практически в два раза меньше жилья, чем за аналогичный период прошлого года. О том, как изменились цены, спрос и предложение, как обстоят дела в разных сегментах рынка жилья и что отличает Тюменскую область от других регионов, РБК Тюмень рассказал руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

Ситуация на рынке недвижимости

— Алексей, что сейчас происходит на рынке недвижимости Тюменской области? В каких сегментах ситуация складывается наиболее оптимально, а в каких хуже?

— Ситуация на рынке жилья, с одной стороны, сложная, потому что есть заградительно высокие ставки по ипотеке, с другой — результаты продаж по итогам первого полугодия выше ожиданий большинства участников отрасли. Пока заметных кризисных явлений здесь нет. Активно идут сделки на вторичном рынке, потому что туда сместился спрос с сегмента новостроек. С точки зрения финансового состояния застройщиков, в Тюменской области чуть сложнее складывается ситуация на рынке загородной недвижимости.

— А отличается ли ситуация в Тюменской области от ситуации в других регионах? Если да, то каким образом?

— Что касается локальных особенностей Тюменской области, регион крайне нестандартный, потому что, с одной стороны, он с большими бюджетными доходами, а с другой, с очень неординарной миграционной динамикой. И необычно то, что регион показывает цифры, которые очень близки к средним по стране.

— Как за год изменились цены?

— За последние 12 месяцев новостройки в Тюмени подорожали на 11% (до 153 тыс. руб. за кв. м), в России — на 12%. На вторичном рост составил 4% (до 127 руб. за кв. м), в России — на 5%. Разница в 20% между «первичкой» и «вторичкой» как была до отмены льготной ипотеки, так и осталась, даже немного увеличилась. То есть гипотеза, что ценовой разрыв сформировался из-за эффекта безадресной раздачи льготных ипотечных кредитов, полностью не подтверждается, есть другие причины: много жилья на вторичном рынке морально и физически устарело, а застройщики предлагают более привлекательный продукт. И второй момент — строительная инфляция, когда девелоперы, несмотря на снижение спроса, вынуждены индексировать цены, а на вторичном рынке все-таки соотношение спроса и предложения заставляет иначе вести себя покупателей и продавцов.

Цены на дома выросли примерно на 4%, по стране — на 3%, однако участки снизились в цене на 7%, несмотря на общероссийский рост. Средняя стоимость дома — 9 млн руб., а участка под ИЖС или в рамках земель поселений — чуть более 320 тыс. руб. за сотку.

Спрос: что важно покупателям

— Алексей, как вы оцениваете изменения в спросе на жилье в последние годы? И какие факторы на это влияют?

— Высокий спрос был во второй половине 2020 года и в 2021 году, потому что были низкие ипотечные ставки и льготная ипотека. Затем были всплески спроса в 2023 году и в начале 2024 года на фоне того, что льготную ипотеку должны были отменить. После того как прошлым летом некоторые льготные ипотечные программы перестали действовать или были серьезно ужесточены, произошло снижение спроса. По итогам первого полугодия 2025 года количество сделок на первичном рынке в Тюменской области на 37% меньше (в среднем по России — на 39%), чем в первом полугодии 2024 года. У большинства участников рынка не было уверенности, что получится адаптироваться к льготным ипотечным программам, к существованию в условиях высоких ипотечных ставок и к очень высоким ставкам проектного финансирования, что для застройщиков не менее важно. Но ситуация последних месяцев показала, что застройщики и в этих обстоятельствах находят покупателей.

— А как обстоят дела со спросом на рынке загородной недвижимости?

— Здесь ситуация хуже, потому что одновременно с торможением льготного ипотечного кредитования идет реформа, связанная с переводом загородки на эскроу-счета, то есть достаточно жестко сейчас привязана выдача льготных кредитов по семейной ипотеке к тому, что объект должен финансироваться через этот механизм. Существенное падение спроса было на протяжении всего второго полугодия 2024 года. И я думаю, что в первом полугодии 2025 года спрос упал минимум на треть в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Плюс на стоимость и на активность участников рынка давит строительная инфляция. У нас есть официальная инфляция 10%, а есть стоимость строительных материалов, куда заложена логистика, рабочая сила и т. д. И все эти факторы привели к тому, что и спрос стал ниже, и некоторые компании, если говорить в целом о самочувствии российского рынка загородной недвижимости, чувствуют себя не так хорошо, как в первой половине 2020-х годов.

— Можно ли выделить факторы, которые сейчас наиболее важны для покупателей при выборе недвижимости?

— Сейчас важнее всего цена, и это одна из причин, почему имеет место переток спроса с первичного рынка на вторичный. Ипотека дорогая, если ее и берут, то точечно. Сами банки не очень охотно ее выдают, а если и делают это, то либо на небольшую сумму, либо при большом первоначальном взносе.

— Какова средняя площадь квартир и домов, которые искали покупатели в Тюменской области в первой половине 2025 года?

— Всегда ищут чуть лучше, чем потом покупают. Дома рассматривают в основном площадью 150 кв. м, а большинство сделок смещено в сторону объектов площадью 100-120 кв. м. Тоже самое с квартирами: активнее просматривают объявления, где площадь 60 кв. м и более, а в сделке средний метраж в последние месяцы составляет около 51 «квадрата». 51 кв. м по меркам российских регионов не так уж и мало, даже чуть больше, чем в Московской области, и заметно больше, чем в Ленинградской. Все-таки специфика приближенного к Северу региона требует чуть больших метражей, чем во многих крупных городах центральной России.

Недвижимость как инвестиция

— Как вы оцениваете инвестиционную привлекательность недвижимости в Тюменской области по сравнению с другими регионами России?

— Здесь важно определиться с терминами. Если мы под инвестициями понимаем приумножение полученных денежных средств, то сейчас не только в Тюменской области, но и в целом по стране инвестиционная привлекательность недвижимости ниже, чем 3-4 года назад, потому что цены высокие. С точки зрения сохранения денежных средств, это неплохая инвестиция, потому что город растущий, миграционно привлекательный, и есть спрос на разные форматы недвижимости: и на компактные лоты, и на объекты большего метража, что, кстати, есть далеко не в каждом регионе России сейчас. Ну и само качество продукта за счет высокой конкуренции, которая сложилась на тюменском рынке, делает эти вложения оправданными.

— Каким вы видите рынок недвижимости в Тюменской области в ближайшие несколько лет?

— Я думаю, что будет продолжаться активное строительство новых объектов, развитие первичного рынка, так как есть высокая потребность населения в улучшении и обновлении жилищных условий. Будем надеяться на то, что Центральный Банк перейдет к снижению ключевой ставки в комфортные для формирования привлекательных ипотечных условий диапазоны. Это позволит не только оживить рынок первичной недвижимости, но и пополнять новыми лотами объекты на вторичном. Кроме того, часть жилого фонда будет переходить на рынок длительной аренды, потому что есть потребность в аренде на несколько месяцев. А развитие туристического потенциала региона, который мы видим в последние годы, делает осмысленным и сценарий использования объектов под аренду посуточно. Что касается развития загородного рынка, масштабной трансформации крупных агломераций в формат малоэтажных пригородов, о которой многие говорили в активную фазу пандемии, видимо, не произойдет, потому что удаленная работа не стала массовым стандартом, а для создания полноценной городской инфраструктуры за городом нужны большие вложения со стороны застройщиков и государства.

Ранее о ситуации на тюменском рынке недвижимости в интервью рассказал основатель федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. По словам эксперта, конец 2024 года и начало 2025 года можно назвать временем несбывшихся ожиданий: участники рынка надеются, что все быстро откатится назад, но нужно понимать, что этого не произойдет, и спокойно к этому относиться. Подробнее о том, в каком направлении будет развиваться рынок в ближайшие годы и с какими новыми вызовами предстоит столкнуться его участникам, — в материале РБК Тюмень.